TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00652 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QXET

JUGEMENT

DU : 25 Septembre 2025

S.A. IMMOBILIERE 3 F

C/

Mme [D] [H] [F] [L]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 25 Septembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [D] [H] [F] [L]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Juillet 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e DELATTRE

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 30 juin 2022 devant notaire, la société IMMOBILIERE 3F a conclu un contrat de location-accession avec Madame [D] [H] [F] [L] portant sur un logement (lot n°39), un cellier (lot n° 51), un box (lot n° 55) et un emplacement de stationnement (lot n° 58) dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7].

Suivant acte notarié reçu le 30 juin 2022, la société IMMOBILIERE 3F s’est engagée envers Madame [D] [H] [F] [L], dans le cadre d’une location-accession, à lui transférer la propriété un logement (lot n°39), un cellier (lot n° 51), un box (lot n° 55) et un emplacement de stationnement (lot n° 58) dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7], moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée d’option.

La livraison du logement à Madame [D] [H] [F] [L] a eu lieu le 28 septembre 2022, la période de jouissance étant fixée à 18 mois à l’issue de laquelle l’accédant pourra levée l’option d’achat.

Par acte authentique du 27 mars 2024, la période de jouissance des biens a été prorogée au 15 décembre 2024.

Faute pour Madame [D] [H] [F] [L] d’avoir réglé les redevances convenues, la société IMMOBILIERE 3F a, par acte d’huissier de justice en date du 23 octobre 2024, délivré à cette dernière une sommation de payer pour un montant de 5 536,96 €.

La société IMMOBILIERE 3F a, par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025 remis à personne, assigné Madame [D] [H] [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au pôle de proximité du tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de voir :

ordonner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [D] [H] [F] [L] ;

ordonner l’expulsion de Madame [D] [H] [F] [L] et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est, et ce sous astreinte de 50,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner et aux frais, risques et périls de Madame [D] [H] [F] [L] ;

fixer au montant de la redevance « quote-part locative » et des charges l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [D] [H] [F] [L] sera tenue de lui payer jusqu’à la libération effective des locaux et la condamner, en tant que de besoin, au paiement de ladite indemnité ;

condamner Madame [D] [H] [F] [L] à lui payer la somme de 5 512,20 € au titre des redevances locatives et acquisitives selon décompte arrêté à la date du 22 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la sommation du 23 octobre 2024 ;

condamner Madame [D] [H] [F] [L] à lui payer la somme de 110,24 € au titre de l’indemnité de résiliation prévue dans le contrat de location accession avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

condamner Madame [D] [H] [F] [L] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

ordonner la capitalisation des intérêts ;

ordonner l’exécution provisoire de la décision, nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie.

A l’audience du 3 juillet 2025, la société IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Madame [D] [H] [F] [L] n’a pas comparu et n’était pas représentée malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du contrat de location-accession et l’expulsion

Selon l’article 1224 du code civil la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le contrat du 30 juin 2022 conclu entre les parties stipule :

en page 16 que « le présent contrat de location-accession est consenti et accepté moyennant le prix ferme et définitif de DEUX CENT CINQ MILLE EUROS (205 000,00 €), taxe sur la valeur ajoutée incluse, au taux de 5,5 % » ;

en page 18 que « le présent contrat de location-accession est également consenti et accepté moyennant une redevance annuelle de HUIT MILLE HUIT CENT DIX-SEPT EUROS ET VINGT-QUATRE CENTIMES (8 817,24 €) » et que « cette redevance se décompose en deux fractions : une fraction dite Fraction A ou Quote-part locative de la revevance qui est la contrepartie du droit de jouissance transféré à l’Accédant, laquelle s’élève à la somme annuelle […] 8 697,24 € » et « une fraction dite Fraction B ou Quote-part acquisitive de la redevance, qui constitue des acomptes sur le prix ci-dessus fixé, laquelle s’élève à la somme annuelle de […] 120,00 € » ;

en page 18 que « la totalité de la redevance sera payable par mensualités égales et d’avance le 5 de chaque mois » ;

en page 31 que « l’Accédant qui aura satisfait à toutes ses obligations pendant la Période de jouissance et notamment, qui sera à jour du paiement des redevances et des charges, pourra demander que la propriété du bien lui soit transférée » ;

en page 36 que « la résiliation du contrat de location -accession ainsi que l’absence de levée d’option par l’accédant mis en demeure dans le délai fixé aux présentes entraîneront la perte immédiate du droit de jouisssance de droit pour l’Accédant au maintien dans les lieux ».

La société IMMOBILIERE 3F produit un décompte arrêté au 1er juillet 2025 duquel il résulte un arriéré au titre des redevances s’élevant à la somme de 6 411,30 €, les derniers paiements intervenus remontant au 14 mai 2025 (4 000,00 €) et 19 novembre 2024 (3 000,00 €), malgré la sommation de payer la somme de 5 536,96 € sans délai au titre des redevances impayées au 2 septembre 2024, signifiée le 23 octobre 2024.

Il est également démontré par le procès-verbal de livraison et de remise des clés que Madame [D] [H] [F] [L] est entrée en possession des lieux le 28 septembre 2022.

Ainsi, la société IMMOBILIERE rapporte la preuve de l’obligation de Madame [D] [H] [F] [L] en exécution du contrat du 30 juin 2022 d’avoir à régler la redevance mensuelle composée d’une quote-part locative d’un montant actualisé de 776,31 € et d’une quote-part acquisitive de 10,00 €.

Le défaut de paiement réitéré des redevances par Madame [D] [H] [F] [L] constitue un manquement grave justifiant à lui seul la résiliation du contrat, dès lors que l’obligation de mise à disposition et en jouissance de la société IMMOBILIERE 3F est dépourvue de sa contrepartie essentielle.

Le retard dans le paiement des redevance ne permet pas, selon les conditions fixées par le contrat du 30 juin 2022, à Madame [D] [H] [F] [L] de prétendre à une levée de l’option d’achat.

Dans ces conditions, il convient de prononcer la résiliation du contrat et d’en fixer la date d’effet au 15 décembre 2024 correspondant à la fin du droit de jouissance des biens par Madame [D] [H] [F] [L] selon les stipulations contractuelles.

Madame [D] [H] [F] [L] est donc occupante sans droits ni titre depuis le 15 décembre 2024.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le recours à la force publique étant prévue, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte formulée par la société IMMOBILIERE 3F.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [D] [H] [F] [L] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société IMMOBILIERE 3F qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à la somme de 776,31 € correspondant au montant mensuel de la quote-part locative dû à la date de réiliation du contrat, et ce à compter du 15 décembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Il y a donc lieu de condamner Madame [D] [H] [F] [L] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur la demande en paiement de l’indemnité de résiliation

Selon l’article 11, alinéa 1, de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l’accédant de ses obligations, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 2 p. 100 du prix de l’immeuble objet du contrat.

En l’espèce, il est prévu en page 37 du contrat que lorsque le contrat de location accession est résilié pour inexécution par l’Accédant de ses obligations, ce dernier devra au vendeur une indemnité de 2% du prix des redevances impayées.

En application des dispositions contractuelles, Madame [D] [H] [F] [L] seront condamnée au paiement d’une somme de 110,24 euros (5 512,20 x 2%) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de redevances

L’article 1 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 dispose qu’est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option.

La redevance est la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats le contrat de location-accession et le décompte des redevances prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Le décompte arrêté au 22 janvier 2025 fait état d’un arriéré au titre de la quote-part locative des redevances dues par Madame [D] [H] [F] [L] s’élevant à la somme de 5 512,20 €. Il y a lieu de déduire de cette somme celle de 43,76 € facturée au titre de frais impayé bancaire et de relance dont il n’est pas justifié.

Ainsi, la société IMMOBILIERE 3F justifie d’une dette de Madame [D] [H] [F] [L] au titre des quotes-part locatives d’un montant de 5 468,44 €.

En conséquence, Madame [D] [H] [F] [L] sera condamnée à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 5 468,44 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 mars 2025.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Conformément à la demande de la société IMMOBILIERE 3F et en application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, ce qui signifie que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [D] [H] [F] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [D] [H] [F] [L] sera condamnée à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de location-accession conclu le 30 juin 2022 entre la société IMMOBILIERE 3F et Madame [D] [H] [F] [L] et portant sur un logement (lot n°39), un cellier (lot n° 51), un box (lot n° 55) et un emplacement de stationnement (lot n° 58) dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7], à compter du 15 décembre 2024 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [D] [H] [F] [L] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte de la société IMMOBILIERE 3F ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [H] [F] [L] à compter du 15 décembre 2024, à la somme mensuelle fixe de 776,31 € (sept cent soixante-seize euros et trente et un centimes) ; et au besoin, CONDAMNE Madame [D] [H] [F] [L] à payer à la société IMMOBILIERE 3F ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [D] [H] [F] [L] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 110,24 € (cent dix euros et vingt-quatre centimes) au titre de l’indemnité de résiliation avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [D] [H] [F] [L] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 5 468,44 € (cinq mille quatre cent soixante-huit euros et quarante-quatre centimes) au titre de l’arriéré de quote-part locative des redevances, arrêtées au 22 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 mars 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus en exécution des condamnations en paiement ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [D] [H] [F] [L] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 250 € (deux cent cinquante euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [H] [F] [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que cette décision est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

La greffière La juge