N° RG 25/00125 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D6XT /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° RG 25/00125 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D6XT

Minute n° 25/00328

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 18 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [D]

né le 15 Novembre 1947 à [Localité 2] (Val-de-Marne),

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Pierre-yves LE GALLOU de la SCP PATUREAU DE MIRAND – LE GALLOU, avocats au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [G]

née le 26 Février 1982 à [Localité 1] (Indre),

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laura MIGNARD, avocat au barreau de CHATEAUROUX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-36044-2025-898 du 10/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHATEAUROUX)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 13 Juin 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 18 Juillet 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00125 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D6XT /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 20 juillet 2021, M. [C] [D] a loué à Mme [Z] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 581 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, M. [C] [D] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3 073,92 euros au titre des loyers et charges échus, mois de décembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, M. [C] [D] a fait assigner Mme [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel il a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner à la défenderesse ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux après en avoir remis les clés et à défaut, d’ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner la défenderesse :° à payer la somme de 3 715,62 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3 073,92 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux,

° à payer la somme de 230 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l’Indre le 27 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 avril 2025 puis renvoyée et retenue à l’audience du 13 juin 2025.

À cette audience, M. [C] [D], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 002,32 euros au titre des loyers et charges échus au 8 avril 2025. Il s’est par ailleurs opposé à l’octroi de délais de paiement à l’égard de la défenderesse.

Mme [Z] [G], représentée par son conseil, a déposé des conclusions dont elle s’est prévalue et aux termes desquelles elle sollicite du juge qu’il :

l’autorise à s’acquitter de l’arriéré locatif en trente-cinq mensualités de 100 euros chacune et une trente-sixième qui soldera la dette,suspende les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier,dise qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au soutien de ses demandes, elle explique avoir subi la perte de son emploi au cours de l’année 2023 et rencontré des difficultés à retrouver une activité jusqu’à récemment, percevant désormais, dans le cadre de sa nouvelle profession depuis le 28 avril 2025, la somme mensuelle de 1 925 euros bruts. Elle indique en outre qu’en dépit de sa situation financière obérée, elle a réalisé des versements réguliers, démontrant ainsi sa bonne foi, et par ailleurs versé la somme de 700 euros le 31 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [C] [D] verse aux débats l’acte de bail ainsi qu’un décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 8 avril 2025, la dette locative de Mme [Z] [G] s’élève à la somme de 5 002,32 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Il convient de condamner Mme [Z] [G] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 13 décembre 2024 pour la somme de 3 073,92 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte de la dette locative produit par Mme [Z] [G] que celle-ci a repris le paiement de son loyer courant avant l’audience.

Toutefois, au regard des mensualités proposées par la défenderesse et du montant total de sa dette, celle-ci n’apparaît pas remboursable dans le délai de trois ans prescrit par la loi.

Dans ces conditions, il ne saurait être fait droit à la demande de délais de paiement.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Indre le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 juin 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le VII du même texte dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 13 décembre 2024 rappelle les termes de cette clause et l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Les délais de paiement sollicités en défense n’ayant pas été octroyés, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de cette clause, de sorte que l’expulsion de Mme [Z] [G] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [Z] [G] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, puis à la somme de 643,35 euros à compter du mois de juin 2025, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Z] [G] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, Mme [Z] [G] sera condamnée à verser à M. [C] [D] la somme de 200 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Mme [Z] [G] à verser à M. [C] [D] la somme de 5 002,32 euros (décompte arrêté au 8 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024 sur la somme de 3 073,92 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Mme [Z] [G] ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 20 juillet 2021 entre M. [C] [D] d’une part, et Mme [Z] [G] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 février 2025 ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par Mme [Z] [G] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Z] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Z] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [C] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Z] [G] à verser à M. [C] [D] une indemnité mensuelle d’occupation arrêtée au montant du loyer et des charges à compter du 13 février 2025 et fixée au montant de 643,35 euros à partir du mois de juin 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [Z] [G] à verser à M. [C] [D] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [G] aux entiers dépens de la présente instance, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,