MINUTE N° : 25/0398

JUGEMENT

DU 05 Juin 2025

N° RC 24/04244

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[M] [T]

ET :

[Z] [C]

[J] [P] épouse [C]

Débats à l’audience du 27 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e DESNOS

copie le :

à M. Le préfet d'[Localité 4] et [Localité 5]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TENUE le 05 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [M] [T]

né le 06 Avril 1947 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Benoit DESNOS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Z] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [J] [P] épouse [C]

née le 25 Avril 1960 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé, du 11 août 2027, M. [M] [T] a donné à bail à M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C], engagés solidairement en raison de leur lien matrimonial, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 8], pour un loyer mensuel principal de 750 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [M] [T] a :

— saisi la CCAPEX le 1er juillet 2024 de la situation,

— fait signifier le 1er juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C],

— saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le même jour pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C] devenus sans droit ni titre avec les conséquence de droit ;

— et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4.805,04 euros au titre des loyers impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation de 828,74 euros jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que ses locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 13 février 2025, M. [M] [T], représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa créance à 8.120 euros au jour de l’audience, échéance de février 2025 appelée. Il a toutefois précisé avoit reçu, de ses locataires, une proposition écrite d’apurement de la dette par mensualiés de 512,20 euros en plus du loyer courant. Il accepte cette proposition mais souhaite une clause de déchéance en cas de non respect de l’échéancier. Ses locataires percevraient un revenu global de 2.800 euros mensuels.

M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C], cités par dépot en étude, ne sont ni présents ni représentés

Le diagnostic social et financier est revenu non complété en raison de l’absence de réponse des locataires aux mises à disposition du service social.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé à ce jour.

M. et Mme [C] ont adressé à la juridiction, un courrier daté du 30 avril 2025, enregistré au greffe le 6 mai 2025, expliquant leur absence à l’audience par des problème de santé les affectant l’un et l’autre, ce dont il n’est pas justifié. Ils sollicitent des délais et font valoir que leur bailleur devrait faire un minimum de travaux.

MOTIFS

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, les parties sont tenues de comparaitre pour présenter leurs prétentions et les moyens à leur soutien sauf à en avoir été préalablement dispensée.

Toutefois en application de l’article 832 du code de procédure civile, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. Les pièces que la partie souhaite invoquer à l’appui de sa demande sont jointes à son courrier.

Cependant, les débats ayant été clos à l’issue de l’audience du 27 février, ce courrier adressé un mois plus tard à la juridiction, de manière non contradictoire, s’analyse en une note en délibéré. Il est de droit, en procédure orale, que les parties ne peuvent, de leur propre initiative, sans y avoir été autorisées, exposer leur défense par l’intermédiaire d’une note en délibéré, laquelle doit d’office être écartée des débats ( cf Civ. 2e, 21 févr. 2002, no 01-60.017 , Bull. civ. II, no 17).

Ce courrier et les arguments qu’il contient seront en conséquence écartés d’office des débats.

1 ) Sur la recevabilité

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [M] [T] justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néammoins statué sur le fond , le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, M. [M] [T] produit :

— le bail conclu le 11 aout 2017 contenant une clause résolutoire,

— un échéancier du 28 novembre 2024 signé des parties,

— diverses relances adressées à ses locataires,

— l’attestation de rejet d’un chèque émis le 24 avril 2024 par M. [C] d’un montant de 5.104,32 euros,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 1er juillet 2024, pour la somme de 4.984,01 euros frais inclus,

— un décompte de créance au jour de l’audience.

Il en ressort que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 2 septembre 2024.

— Sur la demande en paiement au titre de l’arrieré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C] qui se maintiennent dans les lieux et causent ainsi un préjudice à leur bailleur, sont redevables d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer soit 828,74 euros.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte de créance faisant apparaître une dette de 8.120 euros à la charge de M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C], à la date de l’audience (échéance du mois de février 2025 comprise), au titre des loyers et indemnité d’occupation échus.

M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C], absents ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, le décompte de créance n’appelle pas d’observation. M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C] seront donc condamnés,solidairement, à payer à M. [T] la somme de 8.120 euros arrêtée au 27 février 2025, échéance de février 2025 comprise.

— Sur les délais de paiement.

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, le décompte locatif montre une reprise du paiement des loyers pour le mois de février 2025. Le bailleur a indiqué être d’accord pour des délais de paiement suspensifs à raison d’un versement supplémentaire de 512,50 euros par mois tel que proposé par les locataires.

Les revenus du couple tels que déclarés par le bailleur s’élèvent à 2.850 euros par mois.

Compte tenu de ces éléments, M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ainsi fixée pour apurer la dette ou du loyer et charges courants :

— l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours,

— la clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

— L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C] se trouveront redevables, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

— Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer.

Compte tenu des frais que M. [T] a du exposer pour laprésente instance, il n’apparaît pas inéquitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner in solidum M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C] lui payer la somme de 800 euros à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 août 2017 entre M. [M] [T] et M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 8], sont réunies à la date du 2 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C] à verser à M. [M] [T] la somme de 8.020 euros arrêtée au 27 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse) ;

AUTORISE M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 512,50 euros chacune et une seizième et dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que toute mensualité impayée qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [M] [T] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C] soient condamnés solidairement à verser à M. [M] [T], jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C] à payer à M. [T] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum M. [Z] [C] et Mme [J] [P] épouse [C] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,