N° RG 25/00549 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECCB /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° RG 25/00549 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECCB

Minute n° 26/00025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [K]

né le 26 Janvier 1981 à [Localité 8] ([Localité 9]),

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

substitué par M^e Jérémy SCHULETZKI, avocat au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [V] [G]

née le 03 Novembre 1995 à [Localité 7] ([Localité 10]),

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

en présence de [W] [P], auditrice de justice

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Décembre 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 16 Janvier 2026 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00549 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECCB /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 13 janvier 2022, M. [R] [K] a loué à Mme [V] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 490 euros hors charges, outre le paiement d’un dépôt de garantie du même montant.

Un état des lieux d’entrée a été dressé le même jour.

Se prévalant du départ des lieux de la locataire le 20 décembre 2022, en suite d’un congé donné par cette dernière par courrier recommandé réceptionné le 17 octobre 2022 par le bailleur, celui-ci a sollicité l’établissement d’un état des lieux de sortie par un commissaire de justice, réalisé le 17 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, M. [R] [K] a fait assigner Mme [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux, auquel il a demandé de :

constater la résiliation du bail à la date du 20 décembre 2022 du fait du départ volontaire des lieux de la locataire,condamner la défenderesse à lui payer :° la somme de 6 910,47 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 20 décembre 2022, ainsi qu’au titre des travaux de remise en état du logement donné à bail, avec intérêts au taux légal à compter des échéances contractuellement prévues,

° la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 décembre 2025.

À cette audience, M. [R] [K], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, fondées sur les articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1231-6 du code civil, il expose que la défenderesse est redevable envers lui de la somme de 3 872,47 euros au titre de l’arriéré locatif et de la somme de 3 038 euros au titre des travaux de remise en état des lieux.

Citée par acte délivré dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [V] [G] ne comparaît pas, ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, il convient de préciser que la demande tendant au constat de la résiliation du bail est sans objet, dès lors que les relations contractuelles existant entre les parties ont pris fin par suite du congé donné par la locataire et que la loi n’impose pas au juge de constater une telle rupture.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [R] [K] verse aux débats l’acte de bail et le décompte des loyers et charges.

Il résulte des pièces fournies qu’au 20 décembre 2022, le solde du compte de la locataire mentionnait 980 euros, soit le loyer impayé du mois de novembre 2022 et pour le mois de décembre 2022, un loyer plein, en dépit de ce que la demande tend à faire cesser les sommes dues au jour du départ des lieux. Par ailleurs, les frais de relance de 25 euros ne sont pas justifiés au titre de l’arriéré locatif, pas davantage que la refacturation de l’état des lieux de sortie à 48 euros et que le loyer appelé au titre du mois de janvier 2023, une fois encore en raison de ce que la demande mentionne expressément des loyers arrêtés au 20 décembre 2022. Enfin, le décompte ajoute à la charge de la défenderesse la somme de 3 038 euros, dont il résulte de l’assignation qu’elle correspond en réalité à la demande faite au titre des réparations locatives.

Au total, est donc dû : 490 euros au titre du loyer du mois de novembre 2022 + 316,13 euros au titre du loyer du mois de décembre 2022, au prorata du temps d’occupation – 490 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie = 316,13 euros.

Ainsi, Mme [V] [G] sera condamnée au paiement de cette somme.

En outre, la demande relative aux intérêts n’étant pas motivée, il convient de dire qu’ils courront à compter de l’assignation.

Sur le paiement des réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

Aux termes des articles 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il en résulte que lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance, à moins qu’il puisse se prévaloir d’une cause exonératoire.

Il est par ailleurs constant que pour apprécier la pertinence des sommes demandées par le bailleur, un devis est suffisant dès lors que l’indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée, signé des deux parties, a été établi contradictoirement entre elles.

L’état des lieux de sortie n’a quant à lui pas été réalisé contradictoirement entre les parties mais a fait l’objet d’un constat établi par un commissaire de justice, dont la valeur probante n’est pas remise en cause par l’ancienne locataire qui a été convoquée dans le respect des dispositions précitées.

M. [R] [K] sollicite la somme de 3 038 euros, se fondant sur différents devis.

Élément concerné

État des lieux d’entrée

État des lieux de sortie

Bien-fondé de la demande

Murs et portes de l’ensemble des pièces du logement

Murs avec traces, taches, trous, éclats, chocs, déchirures, humidité. Pas de mention de l’état de propreté des portes donc présomption de bon état

Très nombreux trous de cheville, peinture écaillée, porte avec vernis gratté, peinture état moyen, nombreuses traces et tâches

Demande fondée uniquement s’agissant des portes

= 138 euros TTC

Prises et ampoules de l’ensemble du logement

Ensemble des éléments électriques en bon état

Petit salon : deux ampoules grillées

Arrière-cuisine : prise électrique désolidarisée sur le pan de mur à gauche

Séjour : une ampoule grillée et une manquante

Escalier – palier : une ampoule grillée

Chambre 1 : prise électrique à nu et absence de cache

Couloir espace nuit : une ampoule grillée

Demandes fondées

= 265 euros TTC

Baie vitrée du séjour

Pas de mention donc présomption de bon état

Gros trou en partie centrale au-dessus de la baie

Sol de l’arrière-cuisine

Carrelage dégradé, plusieurs taches, légèrement terni/défraîchi, un choc

Certains carreaux de carrelage cassés

Demande partiellement fondée

= 40 euros TTC

Nettoyage de l’entrée

À nettoyer, sol en parquet avec multiples rayures noires

Parquet bois avec nombreuses traces noirâtres, plinthes bois encrassées et tâchées, fenêtres non nettoyées

Demandes partiellement fondées

= 274 euros TTC

Nettoyage du salon

Nettoyage partiel

Parquet et plinthes stratifiés avec traces d’excréments d’animaux, radiateur poussiéreux, porte d’intérieur en bois vitrée en partie supérieure encrassée

Nettoyage de la cuisine

Nettoyage partiel

Radiateur fonte poussiéreux, fenêtre non nettoyée, importantes traces de moisissures au fond du mur du placard, plaque de cuisson encrassée

Nettoyage du dégagement

Nettoyage partiel

Carrelage non nettoyé, radiateur poussiéreux, porte encrassée

Nettoyage de la chaufferie

Nettoyage partiel

Carrelage non nettoyé

Nettoyage de la salle de bain du rez-de-chaussée

Propre

Sèche serviette et radiateur poussiéreux, WC avec cuvette entartrée

Nettoyage du séjour

Vitrerie, porte et sol non mentionnés donc présomption de bon état

Aucune remarque sur l’état de propreté

Nettoyage des cinq chambres

Quatre chambres mentionnées, propres

Chambre 1 : plinthes en bois avec traces, radiateur poussiéreux

Chambres 2, 3 et 4 : aucune remarque sur l’état de propreté

Nettoyage de la salle de bain de l’étage

Propre

Sol encrassé, WC très sale, encrassé et entartré, bonde du lavabo entartrée, baignoire entartrée

Nettoyage des toilettes

Propre

VMC poussièreuse

Nettoyage du couloir de l’étage

Propre

Parquet et plinthes stratifiés non nettoyé

Débarrassage du logement

Pas de mention donc présomption d’absence d’encombrants

Hall d’entrée : encombrants, palette de bois et éléments de meubles mélaminés

Buanderie – chaufferie : carton contenant des détritus

Séjour : canapé d’angle dégradé

Chambre 3 : cartons de linge usagé

Demande fondée

= 600 euros TTC

Au total, Mme [V] [G] sera condamnée à verser à M. [R] [K] la somme de 1 317 euros.

La demande relative aux intérêts n’étant également pas motivée, il convient de dire qu’ils courront à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [V] [G] succombe à l’instance, de sorte qu’elle sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, Mme [V] [G] sera condamnée à verser à M. [R] [K] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Mme [V] [G] à verser à M. [R] [K] la somme de 316,13 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 décembre 2022, terme du mois de décembre 2022 au prorata du temps d’occupation, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [V] [G] à verser à M. [R] [K] la somme de 1 317 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2025 ;

CONDAMNE Mme [V] [G] à verser à M. [R] [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [G] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,