N° RG 24/00649 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MPYE

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/00649 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MPYE

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Emmanuelle FREEMAN-HECKER

M^e Fabrice JEHEL

Le

Le greffier

M^e Emmanuelle FREEMAN-HECKER

M^e Fabrice JEHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

JUGEMENT DU 27 FEVRIER 2025

DEMANDEURS :

Madame [Y] [N]

née le 06 Avril 1974 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 59

Monsieur [X] [N]

né le 01 Janvier 1969 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 59

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. LE GARDE FOU, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n° B 818.976.193. prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuelle FREEMAN-HECKER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 311

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Février 2025, délibéré prorogé au 27 février 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 2] a été divisé en lots et soumis au régime de la copropriété selon règlement de copropriété du 3 juillet 2012.

Selon contrat du 5 novembre 2015, la SARL LE GARDE FOU, exploitante d’un bar-brasserie, a souscrit un bail commercial portant sur le local situé [Adresse 2] auprès de M. [J] [T]. Le contrat de bail commercial a tacitement été reconduit.

Selon contrat de location du 1er mars 2017, Mme [C] [T] a loué à la SARL LE GARDE FOU une cave située au sein de l’immeuble pour une durée de 99 ans contre un loyer symbolique d’un euro.

Par acte de vente en sa forme authentique dressé par-devant Maître [E] du 22 novembre 2018, Mme [C] [T] a vendu à Monsieur [X] [N] et Madame [Y] [B] épouse [N] les lots n°2 et 14 au sein de la copropriété sise [Adresse 2], incluant la cave précédemment louée à la SARL LE GARDE FOU par Mme [C] [T].

Par contrat de bail commercial avec prise d’effet au 1er janvier 2019, Monsieur [X] [N] a loué à la SARL LE GARDE FOU le lot n°14 de l’immeuble constitutif d’une cave, à destination de stockage de marchandises ou exploitation commerciale, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2019, en contre-partie d’un loyer annuel de 9.000€, soit 750€/mois payable d’avance.

Contestant des impayés de loyers, M. [X] [N] et Mme [Y] [N] ont déposé une requête en injonction de payer le 20 octobre 2022. Par ordonnance du 20 octobre 2022, la SARL LE GARDE FOU a été condamnée à payer les sommes de 8.038,50€ à titre principal outre des frais annexes de procédure. La SARL LE GARDE FOU a déposé une opposition à injonction de payer le 9 novembre 2022.

Par jugement 22 décembre 2023, la 11è chambre civile du tribunal judiciaire de Strasbourg s’est déclarée incompétente et a renvoyé l’affaire à la 3è chambre civile du tribunal judiciaire de Strasbourg.

Par conclusions déposées le 29 août 2024, M. [X] [N] et Mme [Y] [N] ont demandé de :

DECLARER la demande recevable et bien-fondée.

CONDAMNER la SARL LE GARDE FOU à payer à M. et Mme [N] une somme de 25.723,20 € au titre de leur dette locative arrêtée au mois d’août 2024 outre intérêts légaux à compter de la signification de l’OIP sur la somme de 8.038,50 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus.

DEBOUTER la SARL LE GARDE FOU de l’intégralité de ses prétentions.

CONDAMNER la SARL LE GARDE FOU aux dépens en application de l’article 696 du CPC, y compris les frais de la procédure d’injonction de payer ainsi qu’à payer à M. et Mme [N] une somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC.

Au soutien de leurs demandes, M. [X] [N] et Mme [Y] [N] avancent que la SARL LE GARDE FOU est tenue de payer les loyers impayés réclamés. Ils déclarent que le contrat de bail n’a pas été résilié et que la libération des lieux par la SARL LE GARDE FOU est sans emport sur son obligation de paiement de loyer. Ils déclarent que le congé délivré par mail le 14 septembre 2022 ne peut prendre effet qu’à l’échéance triennale, soit le 31 décembre 2024. Ils considèrent que le droit de préemption légale de la SARL LE GARDE FOU est indifférent au présent litige afférent à une dette locative. Concernant la nullité du contrat de bail soulevée par la défenderesse, ils contestent toute violence économique, déclarant ne pas avoir été informés de l’existence du contrat de bail conclu entre la SARL LE GARDE FOU et Mme [C] [T] lors de la conclusion de l’acte authentique de vente du 22 novembre 2018 et indiquant des pourparlers ont été engagés entre la SARL LE GARDE FOU et M. [X] [N] quant à la détermination des conditions du contrat de bail commercial envisagé entre eux. Sur les demandes reconventionnelles, ils contestent être redevables d’un remboursement au titre d’un prétendu trop-perçu de loyers. Ils contestent toute faute délictuelle dans l’exercice de leur mission d’agent immobilier expliquant avoir fait usage d’une clause de substitution d’un acquéreur n’ayant pas obtenu le financement escompté. Ils considèrent avoir parfaitement respecté les règles déontologiques de la profession d’agent immobilier.

Par conclusions déposées le 2 octobre 2024, la SARL LE GARDE-FOU a demandé de :

Sur demande principale

DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de leurs demandes ;

Sur demande reconventionnelle

A titre principal :

PRONONCER la nullité du bail signé en 2019 pour vice du consentement de la société LE GARDE FOU ;

DIRE que le bail signé le 01.03.2017 s’applique jusqu’au 14.10.2022 ;

En conséquence

CONDAMNER in solidum, Monsieur et Madame [N] à rembourser à la société LE GARDE FOU la somme de 29.953,50€, outre les intérêts au taux légal à compter de la date des premières écritures formant demande reconventionnelle soit du 16 mars 2023 ;

A titre subsidiaire :

CONSTATER la résiliation du bail de 2019 au 14.10.2022 ;

LIMITER à 4.035 € le montant de la condamnation de la société LE GARDE FOU au titre des loyers impayés au jour de la mise en jeu de la clause résolutoire, laquelle a immédiatement été suivie d’effet ;

A titre infiniment subsidiaire :

CONDAMNER in solidum, Monsieur et Madame [N], sur la base de l’article 1104 du Code civil, à prendre en charge le préjudice subi par la société LE GARDE FOU ;

ORDONNER la compensation de ce préjudice avec les sommes demandées par Monsieur et Madame [N] au titre des loyers pour la période postérieure au 14.10.2022 ;

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum, Monsieur et Madame [N] à payer à la société LE GARDE FOU, sur la base des articles 1240 et 1241 du Code civil, la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER in solidum, Monsieur et Madame [N] à payer à la société LE GARDE FOU la somme de 6.000€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

Au soutien de leur demande, la SARL LE GARDE-FOU avance ne pas avoir consenti au caractère commercial du bail conclu avec M. [N] portant sur la cave. Elle dénonce une violence économique de la part de son bailleur ayant vicié son consentement lors de la conclusion du bail commercial litigieux et fait état d’un comportement harcelant de M. [X] [N] et Mme [Y] [N] à son encontre en vue de mettre fin à son activité commerciale. Elle considère que le contrat conclu est un contrat d’adhésion dont les conditions générales sont déterminées à l’avance par l’une des parties. Elle dénonce un déséquilibre significatif dans les droits et obligations respectifs des parties au sens de l’article L.442-1 du code de commerce. Elle considère que le premier bail portant sur la cave litigieuse souscrite auprès de Mme [T] est opposable à M. [X] [N] et Mme [Y] [N] acquéreurs de ladite cave, arguant que ceux-ci avaient connaissance dudit bail lors de la conclusion du contrat de vente, notamment via leur activité d’agent immobilier en charge de la vente des biens de Mme [T] avant de se porter eux-même acquéreurs desdits lots. Elle considère que M. [X] [N] et Mme [Y] [N] sont tenus de lui rembourser un trop perçu au titre des loyers encaissés entre 2019 et 2022 quant à l’usage de la cave litigieuse. Subsidiairement, elle prétend que le bail a été résilié le 14 octobre 2022 et les locaux libérés à cette date de sorte qu’aucun loyer n’est dû au-delà de cette date. A titre infiniment subsidiaire, elle soulève la mauvaise foi de M. [X] [N] et Mme [Y] [N] qui en dépit de leur silence après le congé délivré le 14 octobre 2022, sollicite désormais le paiement de loyers postérieurement à la libération des locaux par la SARL LE GARDE FOU. la SARL LE GARDE FOU invoque la responsabilité délictuelle en raison de leur comportement fautif à son encontre appelant réparation.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 10 octobre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 7 novembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, prorogé au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

I. Sur la demande en nullité du contrat de bail commercial conclu entre la SARL LE GARDE FOU et M. [X] [N]

En application des articles 1130 et 1131 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon l’article 1140 du code civil, il y a violence lorsqu’une partie s’engage sous la pression d’une contrainte qui lui inspire la crainte d’exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable.

Selon l’article 1143 du code civil, il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.

En l’espèce, la SARL LE GARDE FOU est tenue de démontrer un état de dépendance vis-à-vis de son bailleur outre la double condition d’une contrainte constitutive d’une violence déterminante de son consentement et d’un avantage manifestement excessif obtenu par ledit bailleur, étant rappelé que l’existence de la violence économique invoquée doit être appréciée au jour de la conclusion du contrat de bail litigieux.

Aussi, les événements postérieurs à la conclusion du contrat invoqués par la SARL LE GARDE FOU ne peuvent aucunement démontrer une quelconque contrainte économique du bailleur ayant vicié le consentement du preneur lors de la conclusion du contrat de bail commercial. De même, la question de l’opposabilité du contrat de bail précédemment conclu avec Mme [C] [T] le 1er mars 2017 est sans emport sur l’appréciation d’un éventuel vice du consentement de la SARL LE GARDE FOU lors de la conclusion du contrat de bail avec M. [X] [N].

Pour rappel, la seule existence, dans le contrat, d’une clause défavorable au preneur ne peut justifier l’annulation de la convention sur le fondement de la violence. Ainsi, la nullité d’un contrat de bail commercial ne peut pas être prononcée pour violence sur la seule base d’engagements financiers que le preneur à bail ne peut manifestement pas tenir.

En l’espèce, la SARL LE GARDE FOU ne justifie pas que sa situation financière ne lui permettait d’assumer le coût du loyer convenu entre les parties par contrat de bail avec prise d’effet au 1er janvier 2019.

Si la SARL LE GARDE FOU exploitait préalablement la cave litigieuse selon contrat de bail conclu précédemment avec Mme [C] [T], il ne peut être déduit de cette situation une situation de dépendance économique vis-à-vis du nouveau propriétaire de la cave.

Par ailleurs, il est relevé que des négociations ont librement été engagées entre le gérant de la SARL LE GARDE FOU et M. [X] [N] quant aux conditions d’occupation commerciale de la cave, dans le cadre de la définition du contrat de bail commercial devant intervenir entre eux. A cet égard, le gérant de la SARL LE GARDE FOU a formé une proposition de loyer pour les deux caves utilisées dans le cadre de son activité commerciale par e-mail du 3 janvier 2019, à laquelle il a été répondu par M. [X] [N] sous la forme d’un projet de contrat de bail commercial transmis par e-mail du 5 janvier 2019.

Enfin, au regard de la superficie de la cave louée et de sa destination commerciale, la SARL LE GARDE FOU ne rapporte pas la preuve que M. [X] [N] et Mme [Y] [N] aient tiré un avantage manifestement excessif dudit contrat de bail commercial. Le fait que Mme [C] [T] ait précédemment loué ledit local pour un euro symbolique par mois est indifférent et ne démontre pas l’avantage excessif tiré du contrat de bail litigieux conclu ultérieurement avec M. [X] [N].

Aussi, la SARL LE GARDE FOU ne démontre pas la violence économique alléguée déterminante de son consentement lors de la souscription du contrat de bail avec prise d’effet au 1er janvier 2019.

La SARL LE GARDE FOU sera déboutée de sa demande en nullité pour vice du consentement dudit contrat.

II. Sur la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre la SARL LE GARDE FOU et M. [X] [N] au 14 octobre 2022

Selon l’article L. 145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, à titre préliminaire, sur le caractère commercial discuté du contrat de bail litigieux, il sera apprécié que la SARL LE GARDE FOU, société commerciale, a utilisé la cave louée dans le cadre de son activité commerciale en vue du stockage de ses marchandises de sorte que le contrat de location avec prise d’effet au 1er janvier 2019 portant sur ladite cave revêt indéniablement un caractère commercial et est soumis au statut des baux commerciaux.

En l’espèce, le commandement de payer signifié le 12 septembre 2022 à la SARL LE GARDE FOU par M. [X] [N] et Mme [Y] [N] vise l’article L.145-41 du code de commerce sus rappelé et mentionne la clause résolutoire du contrat de bail stipulée en son article 19 selon laquelle "en cas de non-paiement par le preneur […] et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter rappelant les termes de la présente clause et resté sans effet, le présent bail sera résilié automatiquement, si bon semble au bailleur, et sans aucune formalité judiciaire« . Le commandement de payer précise que »à défaut de satisfaire au présent commandement et le délai d’un mois expiré, le demandeur entendra si bon lui semble, se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire inséré au bail".

Si tant la formulation du contrat de bail commercial que celle du commandement de payer, par l’expression « si bon lui semble » paraissent supposer que l’engagement de la clause résolutoire dépend du bon vouloir du bailleur, il sera rappelé que le contrat de bail conclu entre les parties prévoit une résiliation automatique sans aucune formalité judiciaire qui n’est pas compatible avec la formule « si bon semble au bailleur », étant par ailleurs rappelé que les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce sont d’ordre public.

En outre, si après avoir mis en œuvre la clause résolutoire conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce, le bailleur est libre de revenir sur sa décision en renonçant à l’invoquer, la renonciation qui peut être expresse ou tacite doit être non-équivoque et résulter de fait intangible. A cet égard, il est rappelé que le seul écoulement du temps ne peut caractériser un acte manifestant sans équivoque la volonté du bailleur de renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 19 mars 2008, n°07-11.194). Le silence du bailleur n’emporte pas non plus renonciation (Cass. 3e civ., 3 févr. 2009 : JurisData n° 2009-046930).

En l’espèce, il est constant que la SARL LE GARDE FOU n’a pas régularisée sa situation pendant le délai d’un mois qui a suivit la signification du commandement de payer. Au contraire, par courriel du 14 septembre 2022, la SARL LE GARDE FOU a fait « état de la révocation du bail »et a indiqué libérer les lieux sous un mois. Un constat de commissaire de justice en date du 13 décembre 2022 fait état que "à l’arrière de l’escalier une porte en bois deux vantaux donnent accès une cave […] vide : aucun meuble, aucune marchandise ne sont visibles", attestant que la SARL LE GARDE FOU a quitté les lieux loués.

Il est relevé qu’après le commandement de payer du 12 septembre 2022 visant la clause résolutoire, M. [X] [N] et Mme [Y] [N] n’ont adressé aucun courrier faisant état d’une renonciation à ladite clause résolutoire.

Par ailleurs, la requête en injonction de payer déposée par M. [X] [N] et Mme [Y] [N] le 20 octobre 2022 porte sur le solde des loyers dits impayés arrêté au mois d’octobre 2022, soit à la date de prise d’effet de la clause résolutoire telle que fixée par le commandement de payer et aucunement sur des éventuels loyers postérieurs.

Si une sommation de déposer le bilan faute de paiement a été délivrée le 4 janvier 2023 faisant état de loyers entre novembre 2022 et janvier 2023, il est apprécié que cette sommation de payer est intervenue plus de trois mois après le commandement de payer du 12 septembre 2022 et sans échanges préalables entre le bailleur et la SARL LE GARDE FOU quant à une poursuite du contrat de bail en dépit dudit commandement de payer visant la clause résolutoire. Aussi, ce seul acte émanant de M. [X] [N] et Mme [Y] [N] postérieurement au commandement de payer ne peut être analysé comme une renonciation non équivoque de M. [X] [N] et Mme [Y] [N] à se prévaloir de la clause résolutoire, ce d’autant plus que M. [X] [N] et Mme [Y] [N] n’ont pas réagi à l’annonce du départ hors la cave litigieuse de la SARL LE GARDE FOU telle que visée par courriel du 14 septembre 2022.

Aussi, il sera retenu que par l’envoi du commandement de payer du 12 septembre 2022, M. [X] [N] et Mme [Y] [N] ont entendu mettre en œuvre la clause résolutoire stipulée à l’article 19 du contrat de bail liant les parties en application de l’article L. 145-41 du code de commerce. Ce commandement de payer, en application de la clause résolutoire, a emporté résiliation amiable automatique dudit contrat de bail, compte tenu du défaut de paiement de la SARL LE GARDE FOU dans le délai d’un mois imparti.

Il est ainsi constaté que la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre M. [X] [N] et la SARL LE GARDE FOU est ainsi acquise depuis le 12 octobre 2022.

III. Sur la demande de paiement d’arriérés de loyers

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1728 du code civil énonce que « le preneur est tenu (…) de payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 1347 du code civil dispose que « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au soutien de sa demande en paiement, M. [X] [N] et Mme [Y] [N] produisent notamment :

— le contrat de bail conclu entre les parties avec prise d’effet au 1er janvier 2019,

— un décompte arrêté à décembre 2022 faisant état d’un arriéré de loyers de 9.646,20€.

Si M. [X] [N] et Mme [Y] [N] font état de loyers postérieurs à octobre 2022, il sera retenu qu’en raison de la résiliation amiable automatique du contrat de bail commercial liant les parties, à la date du 12 octobre 2022, aucun loyer n’est dû par la SARL LE GARDE FOU, au-delà du mois d’octobre 2022.

Sur le montant de la dette locative arrêté au mois d’octobre 2022, il est analysé que la SARL LE GARDE FOU n’a pas versé le loyer mensuel de 750€ au titre des mois d’avril et mai 2020 ainsi que de novembre 2020 à mai 2021. En outre, en dépit de la clause d’indexation du loyer prévu au contrat de bail commercial en son article 6, clause rappelée par courrier du 5 février 2020 émanant de M. [X] [N] et Mme [Y] [N], la SARL LE GARDE FOU ne s’est pas acquittée de ladite indexation pour les mois courant de janvier 2022 à septembre 2022. la SARL LE GARDE FOU ne justifie pas par ailleurs s’être acquittée du loyer mensuel dû au titre du mois d’octobre 2022.

Il n’est par ailleurs pas contesté par la SARL LE GARDE FOU que cette dernière ne s’est pas acquittée des sommes réclamées au titre des loyers pour la période courant jusqu’à octobre 2022.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SARL LE GARDE FOU à payer à M. [X] [N] et Mme [Y] [N] la somme de 8.038,50€ au titre du solde des impayés de loyers commerciaux arrêté au mois d’octobre 2022, soit à la date de résiliation amiable du contrat de bail commercial liant les parties.

M. [X] [N] et Mme [Y] [N] seront déboutés du surplus de leur demande principale en paiement au titre de prétendus impayés de loyers commerciaux.

Sur les intérêts de retard

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la condamnation principale au paiement de loyers sera assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer du 20 octobre 2022.

IV. Sur la demande reconventionnelle en remboursement de trop-perçu

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Compte tenu des impayés de loyers visés ci-dessus, aucun trop perçu de loyer n’est démontré par la SARL LE GARDE FOU de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande reconventionnelle en remboursement de trop-perçu de loyers.

V. Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si la SARL LE GARDE FOU reproche à M. [X] [N] et Mme [Y] [N] une faute déontologique dans l’exercice de leur mandat d’agent immobilier, il est retenu qu’un premier compromis de vente a été signé entre Mme [C] [T], ancienne propriétaire et M. [G] [D], acquéreur, le 18 avril 2018 prévoyant une clause de substitution et que M. [G] [D] a autorisé M. [X] [N] a utilisé la clause de substitution du compromis de vente dans les mêmes conditions que celles prévues audit contrat de vente.

Dès lors, la SARL LE GARDE FOU ne démontre pas de faute de la part de M. [X] [N] dans l’exercice de ses fonctions d’agent immobilier. En outre, la SARL LE GARDE FOU ne démontre pas de préjudice résultant de la prétendue faute déontologique de M. [X] [N]. La responsabilité des demandeurs ne peut aucunement être engagée à ce titre.

La SARL LE GARDE FOU ne démontre pas davantage les pressions et comportements indélicats reprochés aux demandeurs, étant rappelé que l’existence de différends opposants les parties ayant conduit à l’engagement de procédures judiciaires ne peut emporter octroi de dommages-intérêts qu’en cas de procédure abusive non invoquée en l’espèce.

La SARL LE GARDE FOU sera déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée à l’encontre de M. [X] [N] et Mme [Y] [N].

VI. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à titre principal, la SARL LE GARDE FOU sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, ce qui emporte rejet de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SARL LE GARDE FOU à payer à M. [X] [N] et Mme [Y] [N] la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL LE GARDE FOU de sa demande en nullité du contrat de bail liant les parties avec prise d’effet au 1er janvier 2019 portant sur la cave du lot n°14 de l’immeuble sis [Adresse 2] ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties avec prise d’effet au 1er janvier 2019 portant sur la cave du lot n°14 de l’immeuble sis [Adresse 2], intervenue le 12 octobre 2022, suite au commandement de payer délivré par M. [X] [N] à la SARL LE GARDE FOU le 12 septembre 2022 ;

CONDAMNE la SARL LE GARDE FOU à payer à M. [X] [N] et Mme [Y] [N] la somme de 8.038,50€ au titre du solde des impayés de loyers commerciaux arrêté au mois d’octobre 2022, outre les intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer du 20 octobre 2022 ;

DEBOUTE M. [X] [N] et Mme [Y] [N] du surplus de leur demande principale en paiement au titre de prétendus impayés de loyers commerciaux ;

DEBOUTE la SARL LE GARDE FOU de sa demande reconventionnelle en remboursement de trop-perçu de loyers ;

DEBOUTE la SARL LE GARDE FOU de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée à l’encontre de M. [X] [N] et Mme [Y] [N] ;

CONDAMNE la SARL LE GARDE FOU aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SARL LE GARDE FOU à payer à M. [X] [N] et Mme [Y] [N] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anne MOUSTY