Tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin

[Adresse 4]

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N° RG 25/00050 – N° Portalis DBY5-W-B7J-CZ25

Minute :

JUGEMENT

DU : 14 Août 2025

S.A. HLM DU COTENTIN

C/

[D] [O]

JUGEMENT

PRONONCÉ PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHERBOURG EN COTENTIN, LE QUATORZE AOUT DEUX MIL VINGT CINQ, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par […], Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de CHERBOURG-EN-COTENTIN, exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de […], Greffier ;

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Août 2025, pour rendre le jugement suivant :

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. HLM DU COTENTIN, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Stéphane BATAILLE, avocat au Barreau de CHERBOURG-EN-COTENTIN

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [D] [O]

née le 26 Octobre 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C50129-2025-000676 du 09/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHERBOURG-EN-COTENTIN)

Comparante et assistée de Maître Pierre MERCIER, avocat au Barreau de CHERBOURG-EN-COTENTIN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2022, la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” a donné à bail à Madame [D] [O] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 227,64€, hors charges.

Le 19 novembre 2024, la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” a fait signifier à Madame [D] [O] un commandement de payer les loyers et charges échus, pour la somme totale de 1 312,62€, arrêtée au 06 novembre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, remis à personne, la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” a fait assigner Madame [D] [O] devant le Juge des contentieux de la protection de Cherbourg-en-Cotentin, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de bail à compter du 19 janvier 2025 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [D] [O], de ses biens et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Madame [D] [O] au paiement de la somme principale de 2 022,80€, montant des loyers et charges dus au 31 décembre 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, sous réserve des acomptes versés ;

— condamner Madame [D] [O] au paiement de l’émolument du droit proportionnel prévu par l’article A 444-32 du Code de Commerce,

— condamner Madame [D] [O] au paiement d’une indemnité équivalente au montant égal au loyer révisable chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers, outre les charges, qui auraient été effectivement dus jusqu’à la restitution des clés ou la reprise des lieux et aux loyers dus, jusqu’au jour de la résiliation du bail, à compter de l’échéance du 19 janvier 2025;

— condamner Madame [D] [O] au paiement d’une somme de 400€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Madame [D] [O] au paiement d’une somme de 400€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— dire y avoir lieu à exécution provisoire de droit ;

— condamner Madame [D] [O] au paiement des dépens.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a été plaidée le 15 mai 2025.

A l’audience, la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” a comparu, représentée par Maître BATAILLE, Avocat au Barreau de Cherbourg-en-cotentin.

Elle s’en est rapportée à ses dernières écritures et pièces, maintenant l’ensemble de ses demandes. Elle a indiqué que la dette s’élevait à la somme de 2 747€ et qu’e le décompte ne faisait pas apparaître de paiement pour les mois d’avril et mai 2025.

Elle a sollicité l’autorisation de fournir une note en délibéré. Par note reçu au greffe le 20 mai 2025, la SA HLM DU COTENTIN précise que le décompte, arrêté au 19 mai 2025, mentionne un virement de 365€ le 07 mai 2025. Elle ajoute qu’aucun virement de 365€ n’a été effectué, sur le compte de la SA HLM DU COTENTIN, le 02 avril 2025.

Madame [D] [O] a comparu, assistée par Maître MERCIER, Avocat au barreau de Cherbourg-en-Cotentin.

Elle s’en est rapportée à ses écrits, sollicitant :

— l’octroi de délais de paiement sur trois ans ;

— la suspension des effets de la clause résolutoire du bail ;

— le débouté de la demande de dommages et intérêts ;

— le débouté de la demande formée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; subsidiairement, la diminution de l’indemnité accordée.

Au soutien de ses prétentions, Madame [D] [O] précise ne percevoir que l’ARE à hauteur de 31,20€ par jour et avoir repris le paiement du loyer courant. Elle fait valoir sa bonne foi.

En application de l’article 24, V, de la loi du 06 juillet 1989, le Juge a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 la loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’Etat dans le Département de la Manche, par courrier électronique du 29 janvier 2025, soit six semaines minimum avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la Commission CCAPEX a été effectuée le 25 octobre 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés:

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, “il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette”.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le 19 novembre 2024, la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” a fait signifier à Madame [D] [O] un commandement de payer les loyers et charges échus, pour la somme totale de 1 312,62€, arrêtée au 06 novembre 2024.

Ce commandement mentionne, conformément à l’article 24, I, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, que “le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, ainsi que la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code Civil”.

Ce commandement mentionne également la clause résolutoire, insérée dans le contrat de bail, aux termes de laquelle les parties ont convenu que le non-paiement des loyers peut entraîner la résiliation du bail de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 19 mai 2025 (note en délibéré autorisée), ainsi que le commandement de payer précité.

Le décompte produit permet de relever un paiement de 356€ effectué le 07 mars 2025 et un paiement de 365€ en date du 07 mai 2025.

Madame [D] [O] indique avoir effectué un paiement de 365€ le 02 avril 2025, paiement contesté par la demanderesse. Le relevé de compte produit par Madame [D] [O] établit qu’un virement de 365€ a été émis le 02 avril 2025, mais ne permet pas de caractériser le fait que la SA HLM DU COTENTIN en ait été le bénéficiaire. Les références bancaires mentionnées sur ce virement ne correspondent pas, en effet, aux références bancaires figurant sur le virement du 06 mai 2025 dont a effectivement bénéficié la SA HLM DU CONTENTIN. Dès lors, ce paiement n’est pas établi.

Par conséquent, la dette s’élève à la somme de 2 688,50€, selon décompte arrêté au 19 mai 2025.

Aucun paiement total n’est intervenu dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 19 janvier 2025 et de condamner Madame [D] [O] au paiement de la somme de 2 688,50€, suivant décompte arrêté au 19 mai 2025, ladite somme portant intérêts à compter de la présente décision.

Sur les demandes d’expulsion, de délais de paiement et d’indemnité d’occupation :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par l’ordonnance du 19 décembre 2014 et par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, “ le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, le relevé de compte du 19 mai 2025 permet de constater la reprise du paiement du loyer courant.

Madame [D] [O] a fait l’objet d’un licenciement économique. Elle a effectué une demande de FSL et d’allocation logement. Elle perçoit actuellement 835€ par mois.

Aussi, au vu de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, à hauteur de 30€ par mois, selon les modalités décrites dans le dispositif de la décision.

Si Madame [D] [O] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si la locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et la locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, la débitrice se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer à la demanderesse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour elle de quitter les lieux, Madame [D] [O] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Elle poura toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes des dispositions de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du même Code, “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés”.

En l’espèce, la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” ne justifie pas de ce préjudice indépendant et ne caractérise pas l’existence d’un préjudice lui permettant de solliciter des dommages et intérêts.

Il y a en conséquence lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur la demande au titre du droit proportionnel :

Il n’incombe pas au Juge des contentieux de la protection de statuer sur le droit proportionnel sollicité par la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN”, ce droit étant une prestation de recouvrement ou d’encaissement non établie et caractérisée au jour des débats.

Sur les demandes accessoires :

Madame [D] [O], succombant, sera condamnée au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort ;

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 31 mai 2022, et portant sur le logement sis [Adresse 3], à compter du 19 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [D] [O] à payer à la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” la somme de 2 688,50€ (deux-mille-six-cent-quatre-vingt-huit euros et cinquante centimes), suivant décompte arrêté au 19 mai 2025, ladite somme portant intérêts à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [D] [O] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification du présent jugement, en 36 mensualités de 30€ (trente euros), la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette (sauf meilleur accord des parties) ;

RAPPELLE que les parties pourront poursuivre amiablement les délais de paiement à l’issue du délai légal de 36 mois ;

ORDONNE que les effets de la clause résolutoire du bail soient suspendus durant ce délai et DIT que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement de la dette à l’issue du délai ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” à faire expulser Madame [D] [O] ou tout occupant de son chef, deux mois après leur avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et à transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans un garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur;

CONDAMNE dans ce cas Madame [D] [O] à payer à la Société Anonyme “HLM DU COTENTIN” une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : Direction Départementale de la cohésion sociale de la Manche, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 1]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [O] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LE QUATORZE AOUT DEUX MIL VINGT CINQ, PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONFORMÉMENT AUX DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 450, alinéa 2, DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE, LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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