MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 22/02873 – N° Portalis DB3J-W-B7G-F2J5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [J] [S] [E]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Thierry DECRESSAT de la SELARL AVELIA AVOCATS, avocats au barreau de POITIERS, avocats postulant, et M^e Stéphane BOUDET de la SELARL AXYS, avocat au barreau d’ANGERS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

S.C.I. CARRAH

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [H] [O]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [X] [M]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Claudia MOREIRA MESQUITA, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et M^e Maxence LAUGIER, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

LE :

Copie simple à :

— M^e DECRESSAT

— M^e TRIBOT

— ME MOREIRA MESQUITA

Copie exécutoire à :

— M^e DECRESSAT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Marie PALEZIS, lors des débats,

Edith GABORIT, lors de la mise à disposition

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 01 Avril 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations des 17 et 18 novembre 2022 par M. [U] [E] contre la SCI CARRAH, Mme [C] [M] et Mme [H] [O] devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) pour obtenir à titre principal le remboursement de la somme de 70.000 euros pour enrichissement injustifié au titre d’une vente immobilière qui n’a pas abouti ;

Vu les écritures respectives des parties :

M. [U] [E] : 26 juin 2024 ;SCI CARRAH et Mme [H] [O] : 19 mars 2024 ;Mme [C] [M] : 03 octobre 2023 ;

Vu la clôture prononcée au 02 décembre 2024 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande principale de M. [U] [E] en constat de la caducité du compromis de vente du 05 décembre 2020.

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Il est stipulé au compromis de vente convenu entre les parties (pièce [E] n°2) une condition suspensive d’obtention d’un prêt de 80.000 euros, outre un financement sur fonds propres de 71.500 euros, pour un montant total à financer de 151.500 euros. L’obtention du prêt donne lieu à stipulation d’une condition suspensive, laquelle prévoit, après diverses formalités, qu’ultimement le vendeur peut mettre en demeure l’acquéreur de justifier de l’obtention ou de la non-obtention du prêt au-delà du 15 février 2021 sous huitaine, et passé ce délai, la condition sera censée défaillie (page 6 de l’acte).

Il résulte des éléments mis aux débats que M. [U] [E] n’a justifié ni de l’obtention ni de la non-obtention du prêt au-delà du 15 février 2021. Aucune mise en demeure par la venderesse n’est valablement produite aux débats, et il peut seulement être considéré à ce titre que le notaire a mis en demeure M. [U] [E] de justifier de l’avancement de ses démarches bancaires par LRAR du 12 mars 2021 (pièce SCI CARRAH/[O] n°2).

Le tribunal doit considérer que, dans ce cas de figure, la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée défaillie, de sorte que le compromis est caduc. Il ne peut être considéré notamment que le paiement de la somme de 70.000 euros, à quelque titre que ce soit, valait renonciation de l’acquéreur à cette condition suspensive ou toute autre novation du contrat, à défaut d’éléments suffisants pour établir ici une volonté commune des parties de modifier les obligations auxquelles elles s’étaient engagées.

Le compromis de vente du 05 décembre 2020 est ainsi jugé caduc.

Sur la demande principale de M. [U] [E] en condamnation in solidum au remboursement de la somme de 70.000 euros.

L’article 1303 du code civil dispose que : « En dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement. »

Il est stipulé au compris de vente convenu entre les parties (pièce [E] n°2) que « de convention expresse arrêté entre les parties dès avant ce jour, et contrairement aux usages les mieux établis et aux conseils donnés aux parties, il n’est et ne sera pas versé de dépôt de garantie. » (page 8).

En l’espèce, il résulte des éléments mis aux débats que M. [U] [E] a viré, manifestement à Mme [H] [O] mais à destination de la SCI CARRAH, une somme de 70.000 euros en date du 14 avril 2021 (pièce [E] n°2).

Il est rappelé que le compromis de vente stipulait une condition suspensive d’obtention de prêt, et qu’en outre il ne stipulait ni de paiement d’acompte ni de versement de dépôt de garantie.

Il n’est par ailleurs pas prouvé que les parties auraient entendu s’émanciper de leur compromis de vente pour conclure un autre contrat, avec novation totale ou partielle du compromis de vente, notamment pour y ajouter le paiement d’un acompte ou le versement d’un dépôt de garantie.

Il résulte de ces constatations, et de la circonstance que le compromis est jugé caduc en raison de la défaillance de la clause suspensive d’obtention du prêt, que la somme de 70.000 euros, payée par M. [U] [E] à la SCI CARRAH, a abouti à un enrichissement injustifié de celle-ci.

En revanche, à défaut de toute stipulation de solidarité aux débats, les circonstances de l’espèce ne suffisent pas à rapporter la preuve que la SCI CARRAH ne pourra pas payer cette somme de 70.000 euros à laquelle elle est tenue à titre de remboursement de l’enrichissement injustifié.

Dès lors, seule la SCI CARRAH doit être condamnée à payer à M. [U] [E] la somme de 70.000 euros au titre de l’enrichissement injustifié, avec intérêts au taux légal à compter seulement de l’assignation du 18 novembre 2022 à défaut de remise de la mise en demeure par LRAR du 05 juillet 2022, revenue pli avisé non réclamé.

Sur la demande principale de M. [U] [E] en condamnation in solidum au paiement de la somme de 5.000 euros en dommages et intérêts pour rétention abusive de la somme de 70.000 euros.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, il est jugé que le compromis est caduc par la circonstance que l’acquéreur n’a pas respecté son obligation de justifier, au-delà du 15 février 2021, soit de l’obtention soit de la non-obtention d’un prêt bancaire.

Aucune partie, et notamment pas M. [U] [E], n’explique suffisamment aux débats pour quelle raison l’acquéreur s’est abstenu de respecter cette obligation.

Toutefois, la SCI CARRAH et ses associés s’abstiennent également d’expliquer pour quelle raison elles n’ont pas restitué la somme de 70.000 euros, reçue alors qu’aucune clause du compromis de vente ne le justifiait, et alors que la date stipulée au compromis de vente (au plus tard le 15 avril 2022 pour réitération par acte authentique, page 18) était largement dépassée de sorte que l’échec de la vente était manifeste.

Il résulte de ces circonstances que la SCI CARRAH et ses deux associés ont commis une faute, qui les oblige in solidum au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par M. [U] [E], avec intérêts au taux légal à compter de la plus tardive des assignations soit le 18 novembre 2022.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI CARRAH.

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Sur les demandes principales en versement du solde de 81.500 euros et 14.000 euros de pénalités ainsi que la réalisation forcée de la vente.

Il résulte de la caducité du compromis, jugée ci-dessus, que la réalisation forcée de la vente ne peut plus être poursuivie, en ce qu’il a été mis fin prématurément au contrat convenu entre les parties.

Il ne peut dès lors être fait droit à la demande en paiement de la somme de 81.500 euros, en ce que le solde du prix de vente n’est plus dû dès lors que le contrat de vente est devenu caduc.

Sur la demande de 14.000 euros au titre des pénalités, le compromis de vente ne stipule de pénalité que pour l’hypothèse où toutes les conditions relatives à l’exécution du contrat auraient été remplies, et après mise en demeure contre le débiteur. Or il ne peut être considéré que ces exigences contractuelles sont remplies. Dès lors, la demande doit être rejetée.

Sur les demandes subsidiaires en conservation de la somme de 70.000 euros et paiement de 14.000 euros de pénalités.

Sur la conservation de la somme de 70.000 euros, aucune stipulation entre les parties ne permet de justifier celle-ci, étant retenu qu’il a précédemment été jugé qu’il s’agissait d’un enrichissement injustifié. La demande est rejetée.

Sur la somme de 14.000 euros à titre de pénalités, elle doit être rejetée pour les mêmes motifs que précédemment.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

La SCI CARRAH, Mme [H] [O] et Mme [C] [M] supportent in solidum les dépens, sans recouvrement direct.

La SCI CARRAH, Mme [H] [O] et Mme [C] [M] doivent in solidum payer à M. [U] [E] 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, sans qu’il n’y ait lieu à aucune autre condamnation sur ce même fondement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DIT que le compromis de vente du 05 décembre 2020 entre M. [U] [E] et la SCI CARRAH est caduc ;

CONDAMNE la SCI CARRAH à payer à M. [U] [E] la somme de 70.000 euros au titre de l’enrichissement injustifié, avec intérêts légaux à compter du 18 novembre 2022 ;

CONDAMNE in solidum la SCI CARRAH, Mme [H] [O] et Mme [C] [M] à payer à M. [U] [E] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts légaux à compter du 18 novembre 2022 ;

REEJTTE toutes les demandes reconventionnelles de la SCI CARRAH ;

CONDAMNE in solidum la SCI CARRAH, Mme [H] [O] et Mme [C] [M] à payer à M. [U] [E] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCI CARRAH, Mme [H] [O] et Mme [C] [M] aux dépens, sans recouvrement direct ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité ;

Le Greffier Le Président