TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 8]

[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/06326 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVBW

Minute : 25/689

Société ACTION LOGEMENT SERVICE

Représentant : Maître [D], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [K] [W] [R]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Juin 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, en présence de Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICE,

demeurant [Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Roger LEMONIER, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [W] [R]

demeurant [Adresse 6]

[Localité 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 janvier 2024, Monsieur [G] [X] et Madame [P] [X] ont donné à bail à Monsieur [K] [W] [R] un logement meublé situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 530 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 50 euros, soit un total mensuel de 580 euros.

Par contrat de cautionnement du 4 janvier 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d’un impayé de loyer au bénéfice de Monsieur [G] [X] et Madame [P] [X], dans le cadre du dispositif « VISALE », selon application de la convention conclue entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

Selon quittance subrogative du 27 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à Monsieur [G] [X] la somme de 1060 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [K] [W] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1060 euros en principal, au titre des loyers impayés .

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 7 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [K] [W] [R] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [W] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, condamner Monsieur [K] [W] [R] au paiement de la somme de 1060 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 avril 2024 ,fixer indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résolution du bail au montant du loyer mensuel et des charges, condamner Monsieur [K] [W] [R] à lui payer les indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 14] par voie dématérialisée le 18 juillet 2024.

À l’audience du 27 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, abandonne la demande d’expulsion et maintient ses autres demandes. elle s’en apporte à la décision du tribunal quant à la demande de délais de paiement.

Au soutien de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES indique tout d’abord que le juge des contentieux de la protection du Raincy est compétent en application des articles L213-4-1 et L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, et R213-9-7 du même code, concernant les actions nées d’un contrat de louage d’immeuble situé dans le ressort du Tribunal de proximité du Raincy. Elle estime que son action est recevable et non prescrite au regard de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Au visa des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, elle indique qu’elle se trouve subrogée dans les droits et actions du bailleur, dispose d’un recours personnel, et est bien fondée à obtenir au titre de son recours personnel la condamnation du débiteur, conformément aux stipulations contractuelles. Elle expose que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle explique qu’elle a été amenée à régler des sommes au bailleur en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l’article 2306 du code civil, subrogée dans les droits de celui-ci, avec la faculté d’engager une action aux fins de résiliation du bail. Elle précise que le départ du locataire est intervenu en novembre 2024.

À l’audience, Monsieur [K] [W] [R], reconnait être redevable des sommes dues. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois, expliquant qu’il travaille à temps partiel pour un revenu de 600 euros par mois. Il précise avoir quitté le logement le 11 septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 27 mars 2025, Monsieur [K] [W] [R] communique une attestation d’hebrgement avec son adresse à [Localité 12] (12).

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 4 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES communique un décompte actualisé du bailleur et précise que l’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé et que le départ du logement est au 31 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la compétence :

Aux termes de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Selon l’article R213-9-7 du même code, en ce cas, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

Il résulte de l’article R213-9-6 du code de l’organisation judiciaire que les juges des contentieux de la protection exercent leurs compétences dans le ressort des tribunaux judiciaires ou, le cas échéant, des chambres de proximité dont ils relèvent.

Enfin, la juridiction compétente pour connaître du recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l’action principale du subrogeant.

En l’espèce, la demanderesse vise tant le recours personnel que le recours subrogatoire de la caution.

L’action principale porte sur l’exécution d’un contrat de location relatif à un logement situé dans la commune de [Localité 13] (93) qui, conformément à l’annexe tableau IV du code de l’organisation judiciaire, est située dans le ressort territorial de la chambre de proximité du Raincy. Dès lors, l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES relève de la compétence du juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du Raincy.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 18 juillet 2024 en vue d’une audience prévue le 27 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024.

En conséquence, les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il résulte de ce texte que la caution a intérêt et qualité à engager une action en justice à l’encontre du locataire en vue de la résiliation du bail afin de limiter le montant de la dette objet du cautionnement.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 22 avril 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte établi par le bailleur qu’aucun versement n’a été effectué par le locataire.

La quittance du 20 novembre 2024, met en évidence de nouveaux paiements par la caution pour juillet, aout et octobre 2024 portant les versements à 2650 euros.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 juin à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 janvier 2024 à compter du 23juin 2024.

Il convient également en ce cas de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, due à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux et de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à la caution dans la limite des sommes que celle-ci aura effectivement versé au bailleur.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable à compter du 27 mars 2014, l’action en paiement des charges et loyers se prescrit par trois ans.

En l’espèce, l’action en paiement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES initiée par assignation du 15 juillet 2024 a été formée dans le délai de trois ans. Dès lors l’action est recevable.

Sur les sommes dues :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l’article 2305 du code civil que la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en premier lieu, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 22 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 février 2025 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

En second lieu, il ressort de l’examen de la quittance du 20 novembre 2024 reprenant l’ensemble des paiements effectués par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au profit de la bailleresse en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 2650 euros au titre des loyers et charges jusqu’au mois d’octobre 2024.

Monsieur [K] [W] [R] a quitté le logement. Il précise un départ au 11 septembre 2025. Toutefois, il ne justifie ni d’un congé, ni de la remise des clefs ni de l’état des lieux de sortie. Or, les bailleurs ont repris les lieux le 31 octobre 2024. Il reste obligé au paiement des loyers et charges jusqu’à cette date.

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Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à demander le paiement à Monsieur [K] [W] [R] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [W] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2650 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024 sur la somme de 1060 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des observations de Monsieur [K] [W] [R] qui justifie de sa situation personnelle et financière qu’il n’est pas en capacité de rembourser la dette en totalité en une seule fois. Toutefois il est justifié de paiements réguliers.

Il convient de lui accorder des délais, dans la limite de 18 mois, afin de rembourser la dette.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [W] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [K] [W] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 janvier 2024 entre Monsieur [G] [X] et Madame [P] [X] d’une part, et Monsieur [K] [W] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9], sont réunies à la date du 23 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [K] [W] [R] à compter du 23 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, le 31 octobre 2024, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [K] [W] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation mensuelle dans la limite des sommes qu’il aura lui-même payé au bailleur,

CONDAMNE Monsieur [K] [W] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2650 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 22 avril 2024 sur la somme de 1060 euros, et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [K] [W] [R] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [K] [W] [R] à s’acquitter de la dette en 18 fois, en procédant à 17 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNE Monsieur [K] [W] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [W] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 avril 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT