N° RG 25/00577 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PQD3

N° RG 25/00715 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PQX4

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 17 Février 2026

DEMANDEUR:

S.A.R.L. -AR PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 2] -

représentée par M^e Claire LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. -STEVEN KEVIN HOLDING, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Claire LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [H] [B] [O] [X]

né le 29 Janvier 1985 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Claire LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [V] [N], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 18 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 17 Février 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Février 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Claire LEFEBVRE

Copie certifiée delivrée à : M^e Denis BERTRAND

M^e Claire LEFEBVRE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [N], [P] [N] et [J] [N], en leur qualité d’ayant droits de Monsieur [A] [N] sont devenus propriétaires indivisaires d’une villa située [Adresse 5] à [Localité 2] qui a fait l’objet d’un jugement d’adjudication de 23 avril 2024 au profit de la SARL AR PROMOTION moyennant le prix de 360 400 €.

Madame [V] [N] n’ayant pas quitté les lieux, la SARL AR PROMOTION l’a faite assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant en référé afin d’obtenir son expulsion et sa condamnation à lui verser la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Par ordonnance en date du 21 mars 2025, l’expulsion de cette dernière a été ordonnée, ainsi que sa condamnation à verser à la SARL AR PROMOTION la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par la suite, la SARL AR PROMOTION l’a faite assigner, selon exploit de commissaire de justice du 15 janvier 2025, devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, à l’audience du 25 mars 2025 afin de la voir condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 27 600 € représentant une indemnité d’occupation de 3450 € par mois courant du 22 avril 2024 au 1er décembre 2024, outre 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Par ordonnance en date du 25 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant en référé, a ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience du tribunal judiciaire, statuant au fond, au 24 mars 2025.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, la SARL AR PROMOTION a de nouveau assigné Madame [V] [N] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire suite à l’ordonnance du 25 février 2025 en vue de l’audience du 24 mars 2025.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 décembre 2025.

À cette audience, la SARL AR PROMOTION, représentée par son avocat, conclut comme suit :

CONSTATANT Madame [V]. [N] occupante sans droits ni titre de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] cadastré Section AO[Cadastre 1]

CONDAMNER Madame [V] [N] au paiement de la somme de 40.135€ représentant une indemnité d’occupation de 3.450€ mensuelle courant du 22/04/2024 au 11/03/2025 envers la SARL AR PROMOTION

CONDAMNER Madame [V] [N] au paiement de la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du CPC,

Monsieur [H] [X], intervenant volontaire, également représenté par son avocat demande :

JUGER recevable et bien fondée l’intervention volontaire de Monsieur [H] [X]

CONSTATANT Madame [V] [N] occupante sans droits ni titre de |'ensemble immobilier sis [Adresse 5] et nouvellement cadastré Section AO[Cadastre 2]

CONDAMNER Madame [V] [N] à payer à Monsieur [H] [X] la somme de 2.000€/mois à compter du 11/03/2025 jusqu’au 18/12/2025 soit la somme de 18.451,61€, se décomposant comme suit:

Du 11/03/2025 au 31/03/2025 = 1.290,32€

Du 01/04/2025 au 01/12/2025 = 16.000€

Du 01/12/2025 au 18/12/2025 = 1.161,29€

CONDAMNER Madame [V] [N] à payer à Monsieur [H] [X] la somme de 2.000€/mois à compter du 18/12/2025 jusqu’à la libération effective des lieux

CONDAMNER Madame [V] [N] au paiement de la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du CPC,

La SCI STEVEN KEVIN HOLDING, intervenant volontaire, également représentée par son avocat, demande :

JUGER recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la SCI STEVEN KEVIN HOLDING

CONSTATANT Madame [V] [N] occupante sans droits ni titre de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] et nouvellement cadastré Section AO[Cadastre 3]

CONDAMNER Madame [V] [N] à payer à la SCI STEVEN KEVIN HOLDING la somme de1.450€/mois à compter du 11/03/2025 jusqu’au 18/12/2025 soit la somme de 13.377,41€, se décomposant comme suit:

Du 11/03/2025 au 31/03/2025 = 935,48€

Du 01/04/2025 au 01/12/2025 = 11.600€

Du 01/12/2025 au 18/12/2025 = 841,93€

CONDAMNER Madame [V] [N] à payer à la SCI STEVEN KEVIN HOLDING la somme de1.450€/mois à compter du 18/12/2025 jusqu’à la libération effective des lieux

CONDAMNER Madame [V] [N] au paiement de la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du CPC,

En défense, Madame [V] [N], également représentée par son avocat, sollicite :

Repoussant toutes conclusions contraires comme injustes et en tous cas mal fondées,

Vu notamment les dispositions de l’article 9 du C.P.C.,

Rejeter toutes prétentions des demandeurs au procès et dire n’y avoir lieu à fixation d’une quelconque indemnité d’occupation au détriment de Madame [E].

Très subsidiairement,

Limiter cette indemnité d’occupation a un montant de 300 € mensuel pour tenir compte de la valeur locative réelle du bien vétuste occupé,

En toute hypothèse,

dire n’y avoir lieu, dans l’équité application de l’article 700 du C.P.C,

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il convient de prononcer la jonction entre les instances enrôlées sous les numéros de RG n°25/00577 et RG n°25/00715, actuellement pendantes, dans l’intérêt d’une bonne justice impliquant qu’elles soient instruites et jugées ensemble.

Sur les interventions volontaires

L’article 66 du Code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane d’un tiers, l’intervention est volontaire. Elle est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Aux termes de l’article 325 du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Il ressort de la combinaison des articles 328 et 329 du Code de procédure civile que l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est alors recevable que si son auteur a le droit d’agir pour cette prétention.

En l’espèce, les interventions volontaires de Monsieur [H] [X] et de la SCI STEVEN KEVIN HOLDING, qui ont acquis chacun respectivement une partie du bien immobilier le 11 mars 2025 après division parcellaire, apparaissent recevables.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation, laquelle a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien, est due jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient de rappeler d’une part que l’article L.322-13 du Code des Procédures Civiles d’exécution dispose que le jugement d’ adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi, de telle sorte que c’est bien à compter de l’ adjudication que l’ indemnité d’ occupation due pour l’ occupation des lieux dont l’occupant n’est plus propriétaire est due,

L’article R. 322 – 64 du code des procédures civiles d’exécution prévoit quant à lui que sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés

Dès lors, l’adjudicataire qui devient propriétaire du bien à compter de la date du jugement d’ adjudication, peut réclamer des indemnités d’occupation à compter de la date d’adjudication qui marque moment où le bien est vendu.

Madame [V] [N] ne conteste pas occuper une des deux maisons situées sur la parcelle objet de l’adjudication en dépit du jugement et ce, sans versement d’une contrepartie financière. Elle indique remettre en cause les conditions de l’adjudication qui sont intervenues selon elle sur licitation partage alors qu’un partage en nature du bien était parfaitement possible entre elle et ses frères et sœurs. Elle conteste occuper le deuxième bien immobilier et indique qu’aucune preuve n’est produite à ce sujet et estime en conséquence ne pas être redevable d’une indemnité d’occupation à ce titre. Elle fait valoir qu’elle vit dans la plus petite maison avec son mari âgé de 80 ans, gravement malade et en permanence sous assistance respiratoire et que le bien dans lequel elle vit était le bien de sa grand-mère et de ses parents dans lequel elle entend bien y finir ses jours. Enfin, elle indique que, compte tenu de l’état du bien, aucune indemnité d’occupation supérieure à 300 € par mois ne serait être fixée.

De son côté, la SARL AR PROMOTION indique que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme de 3450 € mensuelle à son profit du 22 avril 2024 au 11 mars 2025 date de la vente de la parcelle à Monsieur [H] [X] et la SCI STEVEN KEVIN HOLDING. Monsieur [H] [X], de son côté, indique s’être porté acquéreur de la parcelle section AO [Cadastre 2] à la suite de la division parcellaire de l’ancienne parcelle cadastrée section AO [Cadastre 1] et réclame le versement d’une indemnité d’occupation à compter du 11 mars 2025 d’un montant de 2000 € par mois. La SCI STEVEN KEVIN HOLDING, quant à elle, indique avoir acquis la parcelle nouvellement cadastrée section AO [Cadastre 3] et réclame une indemnité d’occupation d’un montant de 1450 € par mois à compter du 11 mars 2025.

Ils se réfèrent tous trois aux avis de valeur réalisés.

Sur le premier point soulevé par Madame [V] [N], à savoir la remise en cause des conditions d’adjudication, il convient de souligner qu’il lui appartenait de former un recours à l’encontre des décisions rendues par le tribunal judiciaire de Montpellier le 22 avril 2024 s’agissant du jugement d’adjudication ou encore de l’ordonnance de référé du 21 mars 2025 portant expulsion.

S’agissant de la demande au titre d’une indemnité d’occupation portant sur les deux maisons, il doit être relever que les demandeurs ne démontrent pas que Madame [V] [N] jouit de manière privative des deux parcelles postérieurement à la vente survenue le 11 mars 2025.

En effet, il ressort du procès-verbal descriptif de bien, établi le 15 décembre 2023, soit antérieurement au jugement d’adjudication, que Madame [V] [N] réside dans la première maison.

Par ailleurs, la comparaison entre les actes de propriété établis entre la SARL AR PROMOTION et la SCI STEVEN KEVIN HOLDING et celui établi entre la SARL AR PROMOTION et Monsieur [H] [X] permet de constater que les actes ne portent pas les mêmes mentions.

En effet, s’il est expressément prévu dans l’acte notarié de la SCI STEVEN KEVIN HOLDING une clause intitulée « propriété jouissance » qui mentionne « néanmoins, le vendeur déclare que suite au jugement d’adjudication rendue par le tribunal judiciaire le 22 avril 2024, susvisé aux termes duquel, le bien objet des présentes lui a été adjugé, Madame [V] [M] [I] [N] veuve [E] à l’encontre de laquelle le jugement a été notamment rendu, propriétaire indivise du bien saisi, s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre, comme il le sera plus amplement détaillé ci-après », une telle mention n’existe pas dans l’acte de propriété de Monsieur [H] [X].

Ce dernier se contente de mentionner dans la clause « garantie contre le risque d’éviction » la phrase suivante « le vendeur garantit l’acquéreur contre le risque d’éviction conformément aux dispositions de l’article 1626 du Code civil.

À ce sujet le VENDEUR déclare :

. qu’il existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété.

Toutefois le VENDEUR informe L’ACQUEREUR :

— qu’il existe actuellement une procédure d’expulsion en cours concernant le bien cadastré AO numéro [Cadastre 3], limitrophe au bien objet des présentes entre le vendeur et Madame [V] [N]

— que compte tenu de l’occupation par Madame [V] [N], l’acquéreur peut rencontrer des difficultés à accéder au bien objet des présentes.

L’ACQUEREUR déclare :

— être parfaitement informé de la situation ainsi que de la procédure en cours

— faire son affaire personnelle de l’accès du bien

— faire son affaire personnelle de rejoindre, si besoin la procédure en cours ».

De surcroît, suite à la lettre de mise en demeure du 17 décembre 2024 concernant la demande d’accéder à la propriété pour établir un état divisoire, il est démontré par la justification de l’extrait de plan cadastral qu’un document d’arpentage a été dressé par l’EURL DENIS STEINBERG le 2 janvier 2025, laissant ainsi penser que Madame [V] [N] a laissé l’accès à la parcelle.

Enfin, postérieurement à la vente, il n’existe aucun justificatif de refus de Madame [V] [N] de laisser l’accès à la seconde maison ou encore au jardin désormais sur la parcelle AO [Cadastre 2]. Il n’existe aucun constat de commissaire de justice démontrant que le portail est fermé ou que Madame [V] [N] refuse de remettre les clefs ou refuse son accès. La seule photographie présente au dossier est celle du procès verbal descriptif de bien montant un portail ouvert.

Ainsi, s’il est démontré l’existence d’une jouissance privative de l’intégralité de la parcelle cadastré AO [Cadastre 1] du fait de l’absence d’acte de division du bien, cette jouissance privative par Madame [V] [N] n’est plus démontrée sur l’intégralité de la parcelle à compter de la vente des parcelles AO [Cadastre 2] et AO [Cadastre 3].

En effet, Madame [V] [N] revendique clairement l’usage privatif de la parcelle AO [Cadastre 3] mais non celle de la parcelle AO [Cadastre 2], sur laquelle est située la maison qui aurait été occupée par un de ses frères.

Ainsi, Madame [V] [N] sera tenue d’une indemnité d’occupation sur l’intégralité de la parcelle AO [Cadastre 1] à l’égard de la SARL AR PROMOTION et sera tenue d’une indemnité d’occupation, postérieurement à la vente par la SARL AR PROMOTION à la SCI STEVEN KEVIN HOLDING, sur la parcelle AO [Cadastre 3] mais ne sera pas tenue d’une indemnité d’occupation à l’égard de Monsieur [H] [X] dans la mesure où il n’est pas démontré que Madame [N] ait la jouissance privative de la parcelle AO [Cadastre 2] et qu’elle interdise à ce dernier l’entrée dans le jardin de la maison suite à la division opérée.

L’indemnité d’ occupation en cas d’ occupation sans droit ni titre, suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices. La valeur locative est une référence possible mais non obligatoire et le caractère indécent de ce logement doit être pris en compte pour en apprécier le montant.

En l’espèce, la SARL AR PROMOTION verse aux débats trois attestations de valeur mentionnant, s’agissant de la maison implantée sur le terrain cadastré AO [Cadastre 3], une valeur locative fixée entre 1300 € et 1500 € et la valeur locative pour la maison implantée sur la parcelle AO [Cadastre 2] est fixée entre 1800 € et 2100 €.

Madame [V] [N] qui souhaite voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 300 € ne justifie pas de l’indécence du logement ni de sa vétusté, les photographies intégrées au procès-verbal descriptif de bien daté du 15 décembre 2023 apparaissant manifestement insuffisante pour limiter la valeur locative du logement à la somme de 300 €.

Dès lors, au regard des avis de valeur versés, tenant compte de l’état descriptif de la maison mais aussi de l’emplacement géographique, Madame [V] [N] sera condamnée à verser à la SARL AR PROMOTION une indemnité d’occupation d’un montant de 1300 € s’agissant de la première maison et de 1800 € s’agissant de la seconde de la période du 22 avril 2024 au 11 mars 2025, soit pendant 9 mois et 19 jours correspondant donc à la somme totale de 29 863 €.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à la SCI STEVEN KEVIN HOLDING la somme de 1300€ par mois à titre d’indemnité d’occupation et ce à compter du 11 mars 2025 jusqu’à libération des lieux.

Au regard des éléments indiqués ci-dessus, les demandes formulées par Monsieur [H] [X] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [V] [N], partie perdante sera condamnée à verser à la SARL AR PROMOTION la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que cette même somme à la SCI STEVEN KEVIN HOLDING. Au regard de la solution du litige, les demandes formulées par Monsieur [H] [X] seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des affaires enrôlées sous les numéros de RG n°25/00577 et RG n°25/00715 et DIT qu’elles seront suivies sous le numéro unique RG n°25/00577 ;

DECLARE RECEVABLE l’intervention volontaire de la SCI STEVEN KEVIN HOLDING ;

DECLARE RECEVABLE l’intervention volontaire de Monsieur [H] [X];

CONDAMNE Madame [V] [N] à verser à la la SARL AR PROMOTION la somme de 29 863 € par mois à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 22 avril 2024 au 11 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [V] [N] à verser à la SCI STEVEN KEVIN HOLDING la somme de 1300 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 11 mars 2025 et jusqu’à libération définitive des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [H] [X] de l’intégralité de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [V] [N] de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [V] [N] à verser à la SARL AR PROMOTION la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [N] à verser à la SCI STEVEN KEVIN HOLDING la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [N] aux entiers dépens ;

DEBOUTE la SARL AR PROMOTION de ses autres demandes ;

DEBOUTE la SCI STEVEN KEVIN HOLDING de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.

La Greffière La Juge