Tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° RG 25/00152 – N° Portalis DBY5-W-B7J-C2QB

Minute :

JUGEMENT

DU : 04 Septembre 2025

S.A. LE ROY IMMOBILIER

C/

[C] [T]

JUGEMENT

PRONONCÉ PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHERBOURG EN COTENTIN, LE QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, […] ;

Après débats à l’audience du 05 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Septembre 2025, pour rendre le jugement suivant :

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. LE ROY IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Delphine QUILBE, avocat au barreau de CHERBOURG-EN-COTENTIN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [T], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 01 avril 2024, la Société Anonyme (SA) LEROY IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [C] [T] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 350€, hors charges.

Le 15 janvier 2025, la S.A. LEROY IMMOBILIER a fait signifier à Monsieur [C] [T] un commandement de payer les loyers et charges échus, pour la somme totale de 1 040 €, arrêtée au mois de décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, remis à l’étude, la S.A. LEROY IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [C] [T] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5], aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de bail, subsidiairement, la prononcer ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [T], ainsi que celle de tous occupants introduits dans les lieux de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [C] [T] au paiement de la somme principale de 1 220€, correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation au 18 mars 2025 sauf à parfaire ou à diminuer selon décompte qui sera fourni lors des débats, somme devant être augmentée des intérêts au taux légal ;

— condamner Monsieur [C] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, depuis la date de résolution du bail jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

— condamner Monsieur [C] [T] au paiement de la somme de 200€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts à taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [C] [T] au paiement d’une somme de 700€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision ;

— condamner Monsieur [C] [T] au paiement des dépens, comprenant le coût de l’assignation.

L’affaire a été plaidée le 05 juin 2025.

A l’audience, la S.A. LEROY IMMOBILIER a comparu, représentée par Maître QUILBE, Avocate au Barreau de Cherbourg-en-cotentin.

Elle s’en est rapportée à ses écritures et pièces, maintenant l’ensemble de ses demandes à l’exception de celle de dommages et intérêts.

Elle a indiqué que la dette s’élevait à la somme de 590,21€ et que des versements avaient repris de nature à apurer en partie la dette. Elle a précisé que Monsieur [C] [T] sollicitait le paiement de la somme restante en trois échéance et souhaitait rester dans les lieux. Elle a indiqué ne pas s’opposer à cette demande.

Monsieur [C] [T] a comparu en personne.

Il a confirmé la proposition développée par le bailleur. Il a précisé percevoir 1 850 € par mois. Il a indiqué qu’à compter du mois de juillet 2025, il allait percevoir la somme de 2 100 € par mois.

En application de l’article 24, V, de la loi du 06 juillet 1989, le Juge a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 la loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’Etat dans le Département de la Manche, par courrier électronique du 31 mars 2025, soit six semaines minimum avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la Commission CCAPEX a été effectuée le 16 janvier 2025.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés:

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, “il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette”.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le 15 janvier 2025, la S.A. LEROY IMMOBILIER a fait signifier à Monsieur [C] [T] un commandement de payer les loyers et charges échus, pour la somme totale de 1 040 €, arrêtée au mois de décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Ce commandement mentionne, conformément à l’article 24, I, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, que “le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, ainsi que la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code Civil”.

Ce commandement mentionne également la clause résolutoire, insérée dans le contrat de bail, aux termes de laquelle les parties ont convenu que le non-paiement des loyers peut entraîner la résiliation du bail de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, la S.A. LEROY IMMOBILIER produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au mois de juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, ainsi que le commandement de payer précité.

La dette restante s’élève à 590,21 €, selon décompte arrêté au mois de juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse. Monsieur [C] [T] ne conteste pas devoir cette somme.

Si des versements ont été effectués par Monsieur [C] [T], ces paiements n’ont cependant pas réglé la totalité de la dette mentionnée dans le commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 15 mars 2025 et de condamner Monsieur [C] [T] au paiement de la somme de 590,21€, suivant décompte arrêté au mois de juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, ladite somme portant intérêts à compter de la présente décision.

Sur les demandes d’expulsion, de délais de paiement et d’indemnité d’occupation :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par l’ordonnance du 19 décembre 2014 et par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, “ le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, le relevé de compte permet de constater que Monsieur [C] [T] a repris le paiement du loyer courant et a effectué plusieurs versements afin d’apurer sa dette.

Aux termes du diagnostic social et financier, Monsieur [C] [T] est titulaire d’un contrat à durée indéterminée en restauration depuis le mois d’octobre 2022. Il est mentionné que les difficultés de paiement sont intervenues à la suite de l’hébergement d’une connaissance durant trois mois et demi et du dépannage financier d’un membre de sa famille. Il est également précisé que Monsieur [C] [T] apure une dette concernant des dommages liés à un incendie accidentel dans son ancien logement, à hauteur de 356 € par mois jusqu’en novembre 2025. Il est également rapporté que Monsieur [C] [T] a reçu un document de l’action Logement pour la mise en oeuvre du cautionnement par Visale. Il est fait état de la volonté de Monsieur [C] [T] d’apurer sa dette. A ce titre, il a déjà effectué plusieurs versements en sus du loyer et souhaite verser 200 € en sus du loyer pour les échéances à venir.

Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Aussi, prenant en compte ces éléments, il y a lieu d’accorder des délais de paiement, sur 3 mois, selon les modalités décrites dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [C] [T] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si le locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et le locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer à la demanderesse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour lui de quitter les lieux, Monsieur [C] [T] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Il pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [C] [T], succombant, sera condamné au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

La SA LE ROY IMMOBILIER a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Dès lors, il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [C] [T] au paiement d’une indemnité de 200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort;

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la Société Anonyme LEROY IMMOBILIER ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 01 avril 2024, et portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 5], à compter du 15 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [T] à payer à la Société Anonyme LEROY IMMOBILIER la somme de 590,21€ (cinq-cent-quatre-vingt-dix euros et vingt-et-un centimes), suivant décompte arrêté au mois de juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, ladite somme portant intérêts à compter de la présente décision.

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [C] [T] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification du présent jugement, en 2 mensualités de 200€ (deux-cents euros), et en une 3ème mensualité correspondant au solde de la dette ;

ORDONNE que les effets de la clause résolutoire du bail soient suspendus durant ce délai et DIT que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement de la dette à l’issue du délai ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas la Société Anonyme LEROY IMMOBILIER à faire expulser Monsieur [C] [T] ou tout occupant de son chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et à transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [C] [T] à payer à la Société Anonyme LEROY IMMOBILIER une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : Direction Départementale de la cohésion sociale de la Manche, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 1]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [T] à payer à la Société Anonyme LE ROY IMMOBILIER la somme de 200€ (deux-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [T] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LE QUATRE SEPTEMBRE DEUX-MIL-VINGT-CINQ, PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, EN APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 450, alinéa 2, DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE, LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER.

Le Greffier Le Président

[…] […]