RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 413/25jcp

N° RG 25/00165 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQMP

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

Entre :

S.C.I. CJBC

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, substituée par la SELARL LEAD, avocats au barreau de COMPIEGNE

S.A. SEYNA

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, substituée par la SELARL LEAD, avocats au barreau de COMPIEGNE

Et :

Monsieur [E] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. PLENT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 19 Juin 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 10 Juillet 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 11/07/25 à SELARL LEAD et à Mr [V]

N° RG 25/00165 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CQMP – jugement du 10 Juillet 2025

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2024, à effet du 9 octobre 2024, la SCI CJBC a donné à bail à Monsieur [E] [V], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation [Adresse 2], à [Adresse 9] (60200), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 542 euros, outre une provision sur charges d’un montant de 35 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie de 542 euros.

La SA SEYNA s’est portée caution de toutes les sommes qui pourraient être dues par les locataires au titre d’un impayé de loyer et/ou d’une dégradation locative.

Des loyers étant demeurés impayés par le locataire, la caution a été actionnée par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, la SCI CJBC a fait délivrer un commandement à Monsieur [E] [V] de payer la somme de 1 244,20 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges, outre les frais de procédure et indemnités, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, la SA SEYNA et la SCI CJBC ont fait assigner Monsieur [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne à l’audience du 19 juin 2025, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater et à défaut prononcer la résiliation, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [E] [V] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [E] [V] à payer les sommes de 1 731 euros à la SA SEYNA et de 1 154 euros à la SCI CJBC au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— condamner Monsieur [E] [V] à la SCI CJBC payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, par jour, du lendemain de la résiliation du bail jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié ;

— condamner Monsieur [E] [V] à la SA SEYNA payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 juin 2025, la SA SEYNA et la SCI CJBC représentées par leur conseil, ont réitéré les termes de leur assignation et actualisé le montant de la créance pour la voir fixer à 2 445,62 euros. Elles ne s’opposent pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [E] [V], comparant, reconnait le montant de sa dette et précise que sa situation est précaire. Il sollicite des délais de paiement et propose une somme mensuelle de 200 euros en complément du paiement du loyer.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 10 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience.

L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, par la voie électronique le 21 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions susvisées.

Par ailleurs, la SCI BCMG justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mars 2025.

L’action en résiliation du bail est en conséquence recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 4 octobre 2024 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 janvier 2025, pour la somme en principal de 1 154 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 février 2025.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du payement.

En outre selon l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est produit le contrat de bail régularisé entre les parties ainsi que le contrat de cautionnement, les quittances subrogatives, outre un décompte de la créance arrêtée au 1er juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus. En ce sens, il est mentionné une dette locative arrêtée à un montant total de 2 445,62 euros, ventilée comme suit 1 731 euros à la SA SEYNA et 714,62 euros à la SCI CJBC.

Monsieur [E] [V] ne conteste ni le principe, ni le montant des dettes. Il sera par conséquent condamné au paiement des sommes de 1 731 euros à la SA SEYNA et de 714,62 euros à la SCI CJBC avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Au cas d’espèce, Monsieur [E] [V] a manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en proposant de régler la somme de 200 euros en plus du reliquat du loyer courant pour apurer sa dette. Il convient de souligner qu’il a effectué un versement le 8 avril 2025 d’un montant de 2 170,38 euros.

La situation économique de Monsieur [E] [V] permet donc d’envisager un retour à la normale des relations avec le bailleur.

Dès lors, compte tenu des éléments susvisés, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [E] [V] à se libérer de sa dette au moyen de 12 mensualités de 200 euros chacune, et d’une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, en sus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, la clause résolutoire retrouvera son plein effet, le solde de la dette sera immédiatement exigible, Monsieur [E] [V] pourra être expulsé sans nouvelle décision du juge et il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, correspondant au montant du loyer contractuel, augmenté des charges.

En l’état, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [V] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le cout du commandement de payer.

Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais irrépétibles non compris dans les dépens. Monsieur [E] [V] sera donc condamnée au paiement d’une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare l’action de la SCI CJBC et de la SA SEYNA recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 octobre 2024 entre la SCI CJBC et Monsieur [E] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2], à [Adresse 9] ([Adresse 6]) sont réunies à la date du 19 février 2025 ;

Condamne Monsieur [E] [V] à verser la somme totale de 2 445,62 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025, décomposée comme suit :

—  714,62 euros à l’endroit de la SCI CJBC ;

—  1 731 euros à l’endroit de la SA SEYNA ;

Autorise Monsieur [E] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 200 euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI CJBC puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [E] [V] soit condamné à verser à la SCI CJBC une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Condamne Monsieur [E] [V] à verser à la SA SEYNA une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [E] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le cout du commandement de payer ;

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,