TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Février 2026

GROSSE :

Le 02 avril 2026

à M^e GHEZ

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02 avril 2026

à M^e BOUSTANI

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03603 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6S7W

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [J], [F] [A] épouse [C]

née le 25 Janvier 1964 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R], [G], [X] [C]

née le 22 Avril 1999 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [I], [M] [C]

né le 07 Mars 1989 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L], [E], [H] [Z]

née le 11 Janvier 1966 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Nour BOUSTANI, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2026-001451 du 30/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 24 avril 2023 avec prise d’effet au 25 avril 2023, Madame [J] [A] épouse [C], Madame [R] [C], Monsieur [V] [C] et Monsieur [P] [C], représenté par leur mandataire la SAS JNR IMMO, ont donné à bail à Madame [L] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 576 euros, outre 44 euros de provision pour charges et 14 euros de provision taxe des ordures ménagères.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [J] [A] épouse [C], Madame [R] [C] et Monsieur [P] [C] ont fait signifier à Madame [L] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025 un commandement d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement et de payer la somme de 1 079,61 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, Madame [J] [A] épouse [C], Madame [R] [C] et Monsieur [P] [C] a fait assigner Madame [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— condamner Madame [L] [Z] à payer la somme de 2 149,08 euros à titre de provision, selon décompte arrêté au 22 mai 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux,

— constater, au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, la résiliation du bail d’habitation dont il s’agit,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Madame [L] [Z] des lieux loués [Adresse 4] ainsi que tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— refuser d’accorder tout délais de grâce à la partie requise; et ce, en considération de son attitude irrespectueuse de ses obligations contractuelles,

— condamner par provision Madame [L] [Z] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clefs, après déménagement complet,

— condamner Madame [L] [Z] à payer la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [J] [A] épouse [C], Madame [R] [C] et Monsieur [P] [C] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 19 février 2025 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 2 octobre 2025 , l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Madame [L] [Z] pour être finalement retenue à l’audience du 5 février 2025.

A cette audience, Madame [J] [A] épouse [C], Madame [R] [C] et Monsieur [P] [C], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 608,98 euros, selon décompte en date du 27 janvier 2026, terme de janvier inclus.

Madame [L] [Z], représentée par son conseil a déposé des conclusions aux termes desquelles elle sollicite de:

— constater la reprise du paiement des loyers courants

— ordonne la compensation ds sommes dues,

— suspendre les effets de la clause résolutoire et ordonner la continuité des relations contractuelles entre les parties,

— accorder un délai de 36 mois pour apuer la créance locative, en sus du paiement du loyer courant,

— ordonner qu’à l’issue desdits délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise si la requise respecte lesdits délais,

— statuer ce que de droit en matière de frais irrépétibles et dépens,

— écarter l’exécution provisoire.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Aucune fiche diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 2 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 24 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 5.3.2.1 ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 février 2025 pour la somme en principal de 1 079,61 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 avril 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [L] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [L] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 662,5 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [L] [Z] à son paiement. .

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [L] [Z] reste devoir la somme de 608,98 euros, à la date du 27 janvier 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier inclus.

Pour la somme au principal, Madame [L] [Z] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [L] [Z] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 608,98 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 079,61 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [L] [Z] justifie percevoir 1 439,09 euros mensuel de prestations sociales. Il résulte du décompte que Madame [L] [Z] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par la requise, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Madame [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son/ expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Madame [L] [Z], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Madame [J] [A] épouse [C], Madame [R] [C] et Monsieur [P] [C] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 avril 2023 entre Madame [J] [A] épouse [C], Madame [R] [C] et Monsieur [P] [C] et Madame [L] [Z] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 19 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [L] [Z] à verser à Madame [J] [A] épouse [C], Madame [R] [C] et Monsieur [P] [C], à titre provisionnel, la somme de 608,98 euros décompte arrêté au 27 janvier 2026, incluant la mensualité de janvier, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 079,61 euros à compter du 19 février 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Madame [L] [Z] à s’acquitter de la dette par 12 acomptes successifs et mensuels de 50 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [L] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [L] [Z] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer soit 662,5 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [L] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président