Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 21 novembre 2024, n° 23/00280

TJ Clermont-Ferrand 21 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Absence de qualité à agir de la SASU ES DESIGN
La cour a jugé que la SASU ES DESIGN n'était pas partie contractante au bail et n'avait pas qualité pour agir contre le bailleur.
Rejeté
Non-respect du préavis par les locataires
La cour a constaté que le bailleur avait accepté la remise des clés, ce qui impliquait l'acceptation d'un préavis réduit, rendant la demande de majoration irrecevable.
Accepté
Reconnaissance du trop perçu de charges
La cour a constaté que le bailleur devait effectivement restituer la somme au titre du trop perçu de charges.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que le bailleur devait indemniser la partie demanderesse pour les frais exposés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 21 nov. 2024, n° 23/00280
Numéro(s) :	23/00280
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Fabienne SERTILLANGEEric NURY
Cabinet(s) :	TREINS POULET VIAN ET ASSOCIES
Parties :	S.A.S.U. ES DESIGN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 23/00280 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JARZ

NAC : 5AH 4B

JUGEMENT

Du : 21 Novembre 2024

S.A.S.U. ES DESIGN

Rep/assistant : Maître Fabienne SERTILLANGE de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [Z] [V]

Rep/assistant : Maître Fabienne SERTILLANGE de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [J] [E]

Rep/assistant : M^e Eric NURY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [M] [R]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 21 Novembre 2024

A : SCP TREINS-POULET-VIAN

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 21 Novembre 2024

A :SCP TREINS-POULET-VIAN

M^e Eric NURY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 03 Octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 21 Novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

— La S.A.S.U. ES DESIGN, dont le siège social est Lieu dit Courtade – 63190 SAINT JEAN D’HEURS, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

— Madame [Z] [V], demeurant 51 A, rue du bas village – 67140 STOTZHEIM

Représentés par Maître Fabienne SERTILLANGE de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [E], demeurant 22 rue de la Cerisière – 63100 CLERMONT-FERRAND

représenté par M^e Eric NURY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [M] [R], demeurant 3 rue de la Tuilerie – 67530 BOERSCH

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 18 septembre 2019, Monsieur [J] [E] a consenti à Madame [Z] [V] et à Monsieur [M] [R] un bail à usage mixte d’habitation et professionnel sur un bien situé 10, rue Jean de Boissière à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 860,00 €, outre une provision sur charges de 30,00 € par mois.

Par courrier recommandé en date du 28 septembre 2021, Madame [V] et Monsieur [R] ont donné congé au bailleur.

Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 6 novembre 2021.

Par acte d’huissier de justice en date du 24 janvier 2022, Madame [Z] [V] et la SASU ES DESIGN ont sommé Monsieur [J] [E] de leur verser la somme de 860,00 € correspondant au montant du dépôt de garantie et de leur remettre un décompte des charges locatives pour les années 2019, 2020 et 2021.

Sans aucune réponse de sa part, le 26 février 2022,Madame [V] et la SASU ES DESIGN ont déposé à l’encontre de Monsieur [E] auprès du Tribunal Judiciaire de SAINT NAZAIRE, une requête en injonction de payer les sommes suivantes :

—  860,00 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

-164,00 € au titre du trop perçu de charges,

—  86,00 € au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

—  150,00 € au titre des frais accessoires,

—  31,21 € au titre des frais postaux.

Par ordonnance en date du 9 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de SAINT NAZAIRE a enjoint à Monsieur [E] de payer à Madame [V] et à la SASU ES DESIGN la somme de 860,00 € en principal, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Ladite ordonnance a été signifiée à Monsieur [E] le 6 juillet 2022. Par courrier recommandé réceptionné par le Tribunal de SAINT NAZAIRE le 15 juillet 2022, Monsieur [E] a formé opposition à l’ordonnance du 9 juin 2022 et a soulevé l’incompétence territoriale du juge des contentieux de la protection de SAINT NAZAIRE.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 septembre 2022 du juge des contentieux de la protection de SAINT NAZAIRE.

Par jugement en date du 26 octobre 2022, le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de SAINT NAZAIRE a déclaré recevable l’opposition formée par Monsieur [J] [E] et par conséquent a mis à néant l’ordonnance du 9 juin 2022, s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND.

L’affaire a été appelée à l’audience du Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND à l’audience du 29 juin 2023.

Après de multiples renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue pour être plaidée à l’audience du 3 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 février 2024, Madame [V] et la SASU ES DESIGN ont procédé à l’appel en cause de Monsieur [R], dans le cadre de la présente instance.

Par conclusions déposées à l’audience du 18 avril 2024, Monsieur [R] a demandé sa mise hors de cause à titre principal, et à titre subsidiaire, que les demandes formulées à son encontre de la part de Monsieur [E], soient jugées irrecevables et / ou rejetées.

Il sollicite également la condamnation il solidum de la Société ES DESIGN ou qui mieux le devra, aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile et à lui payer la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Lors de l’audience du 3 octobre 2024, Madame [Z] [V] et la Société ES DESIGN, par la voie de leur conseil, ont repris les demandes et les motifs contenues dans le corps de leurs écritures. Ils demandent de :

— ordonner la jonction des instances,

— condamner Monsieur [J] [E] à leur payer la somme de 860,00 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre 1.806,00 € correspondant à la majoration égale à 10 % du loyer par mois, arrêtée au mois d’octobre 2023,

— condamner Monsieur [J] [E] à leur payer la somme de 86,00 € par mois, à compter du mois de novembre 2023, correspondant à 10 % du montant du dépôt de garantie indûment retenu, ce jusqu’à restitution effective du dépôt de garantie,

— condamner Monsieur [J] [E] à leur verser la somme de 164,42 € au titre du trop perçu de charges,

— condamner Monsieur [J] [E] à leur payer la somme de 1.500,00€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, aux entiers dépens de la présente instance,

A titre subsidiaire,

— prononcer condamnation de Monsieur [J] [E] aux mêmes sommes, au seul bénéfice de Madame [Z] [V],

— condamner Monsieur [J] [E] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissiers de justice liés à la sommation de payer du 24 janvier 2022,

— débouter Monsieur [J] [E] de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions,

— débouter Monsieur [M] [R] de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions,

— maintenir l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir en application des articles 514 et suivants du Code de Procédure Civile.

Monsieur [J] [E], par la voie de son conseil, a repris les demandes et les motifs contenues dans le corps de ses écritures. Il sollicite du juge des contentieux de la protection de :

— déclarer la Société ES DESIGN et Madame [V] irrecevables en leurs demandes,

— débouter Madame [V], Monsieur [R] et la Société ES DESIGN de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

— condamner solidairement Madame [V] et Monsieur [R] à lui verser la somme de 1.555,58 € au titre des sommes restant dues en exécution du bail,

— condamner Madame [V] à lui verser la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [E] indique que les locataires lui ont donné congé par courrier recommandé avec AR en date du 28 septembre 2021 pour le 17 octobre 2021, soit même pas trois semaines après. Le logement a été libéré le 6 novembre 2021, sans aucun accord de sa part sur l’application d’un préavis réduit.

Il demande, à titre liminaire de déclarer la Société ES DESIGN irrecevable en ses demandes et rappelle qu’il était contractuellement lié à Madame [V] et à Monsieur [R] ; la Société ES DESIGN, bien qu’ayant émis le chèque du dépôt de garantie pour le compte de ses locataires, n’a jamais eu la qualité de locataire et n’a donc aucune qualité pour agir.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et conclusions déposées lors de l’audience du 3 octobre 2024 ; ceci en application des dispositions des articles 446-1 et 455 du Code et de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [J] [E] et Monsieur [M] [R] s’étant présentés, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Il convient, en premier lieu, dans le souci d’une bonne administration de la justice, d’ordonner la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 23/00280 et RG 24/00176.

Sur les demandes formulées par la SASU ES DESIGN

Le litige porte sur l’application d’un contrat de bail conclu entre Monsieur [J] [E], d’une part, et Madame [Z] [V] et Monsieur [M] [R], ensemble d’autre part. La SASU ES DESIGN n’était pas partie au contrat signé le 18 septembre 2019 ; le fait qu’elle ait versé le montant du dépôt de garantie pour le compte des locataires, ne la rend pas pour autant partie contractante au bail. Elle n’a aucune qualité à agir à l’encontre de Monsieur [E], de sorte que ses demandes doivent être déclarées irrecevables.

Sur la restitution du dépôt de garantie

La loi du 6 juillet 1989 qui fixe le régime général du dépôt de garantie, prévoit les modalités de sa restitution.

Selon cette loi et notamment son article 22, le bailleur est autorisé à retenir sur le dépôt de garantie les sommes dont le paiement constitue des obligations locatives, toutefois la retenue n’est légitime qu’à condition que la dette soit dûment justifiée.

L’état des lieux de sortie, comparé à l’état des lieux d’entrée permet de constater les éventuelles dégradations et pertes qui seront survenues dans le logement loué et dont le locataire doit répondre et de vérifier également si ce dernier a rempli correctement ses obligations en ce qui concerne les réparations locatives mises à sa charge.

Le bailleur n’est pas fondé à retenir le dépôt de garantie lorsque la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie ne fait apparaître aucune dégradation.

Selon l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1730 du Code civil précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du Code civil indique également que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, le bailleur, pour justifier de la non restitution du dépôt de garantie indique que les locataires, à savoir Madame [V] et Monsieur [R], n’ont pas respecté le délai de préavis prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il précise que le logement a été libéré le 6 novembre 2021, sans aucun accord de sa part sur l’application d’un préavis réduit.

Si effectivement, dans leur courrier du 28 septembre 2021 adressé à Monsieur [E], les locataires demandent à bénéficier d’un préavis réduit à un mois, le motif invoqué n’entre pas dans l’un des cas limitatifs prévus par la loi, de sorte que la préavis de trois mois devait s’appliquer en l’espèce.

Cependant, il ressort de l’état des lieux de sortie établi et signé le 6 novembre 2021, que les clefs ont été remises à Monsieur [E] ce jour-là sans que ce dernier, contrairement à ses allégations, n’ait apposé une quelconque mention indiquant qu’il n’était pas d’accord sur le délai réduit.

Il devait, s’il estimait que le délai réduit ne s’appliquait pas et que le bail continuait à courir pour le délai de trois mois, laisser les clefs aux titulaires du bail qui avaient la jouissance du local d’habitation jusqu’à la fin du délai de préavis ou, tout le moins, indiquer par une mention apposée sur l’état des lieux de sortie, son désaccord sur l’application de ce délai.

En acceptant la remise des clefs, il a accepté par la même l’application d’un délai réduit. Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait. En acceptant la remise des clefs le 6 novembre 2021, Monsieur [E] a accepté contractuellement un délai réduit et ne pouvait donc, par la suite revenir sur cet acte contractuel consistant en la remise des clefs.

Monsieur [E], le jour même de l’état des lieux de sortie, a signé une attestation indiquant que ses locataires avaient quittés le logement le 6 novembre 2021, ce qui démontre qu’il était parfaitement d’accord sur l’application du délai sollicité par ses locataires. Il indique ne jamais avoir accepté la réduction de délai de préavis mais ne justifie pas en avoir informé ses locataires préalablement à la signature de l’état des lieux de sortie et à la remise des clefs.

Comme indiqué précédemment le dépôt de garantie peut servir également à indemniser le bailleur pour des dégradations commises par le locataire, en cours de bail. En l’espèce, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas d’imputer aux locataires des dégradations. Monsieur [E] qui liste divers travaux de reprise ne produit aucun justificatif à l’appui de ses demandes, de sorte qu’aucune retenue ne peut être effectué sur le montant du dépôt de garantie au titre des réparations locatives. De sorte que Monsieur [E] sera condamné à restituer l’intégralité du montant du dépôt de garantie à Madame [V].

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum d’un mois à compter de la remise des clefs par le locataire, lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. A défaut de restitution dans les délais prévus, il est majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période commencée en retard. Cette majoration devra s’appliquer en l’espèce à compter du mois de janvier 2022.

Sur le trop perçu des charges locatives

Monsieur [E], qui ne conteste pas devoir une somme de 164,42 € au titre de la régularisation des charges locatives sera condamné à payer cette somme à Madame [V].

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [J] [E], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens en ce compris les frais d’huissier de justice liés à la sommation de payer du 24 janvier 2022.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Aux termes de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Monsieur [J] [E] sera condamné à verser une somme de 1.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [M] [R], qui ne s’est pas présenté à l’audience, alors qu’il n’était pas dispensé de le faire, sera débouté de sa demande faite au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 23/00280 et RG 24/00176,

DECLARE irrecevables les demandes formulées par la Société ES DESIGN et en conséquence l’en déboute,

CONDAMNE Monsieur [J] [E] à payer à Madame [Z] [V] la somme de 860,00 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période commencée en retard, à compter du mois de janvier 2022,

CONDAMNE Monsieur [J] [E] à payer à Madame [Z] [V] la somme de 164,42 € au titre du trop perçu des charges,

CONDAMNE Monsieur [J] [E] à payer à Madame [Z] [V] la somme de 1.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DEBOUTE Madame [Z] [V] du surplus de ses demandes,

DEBOUTE Monsieur [J] [E] de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions,

DEBOUTE Monsieur [M] [R] de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions,

CONDAMNE Monsieur [J] [E] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier de justice liés à la sommation de payer du 24 janvier 2022,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection