TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/07510 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZKG

Minute : 25/

S.A. IMMOBILIERE 3F

Représentant : Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [T] [P]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

Maître Judith CHAPULUT

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le 18 Février 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 13 Février 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 13 février 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F,

[Adresse 2] – [Localité 5]

représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [P], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 juillet 2014, la SA IMMOBILIERE 3 F a donné à bail à Monsieur [T] [P] et à Madame [W] [Z], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 899,50 euros, hors charges.

Madame [W] [Z] a donné congé en date du 4 septembre 2023, accepté par la bailleresse le 21 septembre 2023, Monsieur [T] [P] étant demeuré seul titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE 3 F a fait signifier à Monsieur [T] [P], par acte de commissaire de justice, en date du 29 mai 2024, un commandement de payer la somme de 19.528,57 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024, la SA IMMOBILIERE 3 F a fait assigner Monsieur [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef des lieux concernés, au besoin, avec l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R433-1 à R433-7, R441, R442-1 et R451-1 à R451-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [T] [P] à lui payer la somme de 32.131,33 euros, due pour les causes sus énoncées, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement en application de l’article 1344-1 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner Monsieur [T] [P] à due concurrence,

— condamner Monsieur [T] [P] à payer à la demanderesse la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2024.

La SA IMMOBILIERE 3 F, représentée par son avocat, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 46.877,49 euros, échéance de novembre 2024 inclus.

Monsieur [T] [P], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter par mandat spécial.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 27 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE 3 F justifie avoir saisi la CCAPEX le 3 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 juillet 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mai 2024, pour la somme en principal de 19.528,57 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juillet 2024 à minuit.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, l’absence de comparution du défendeur et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l’ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [T] [P] étant sans droit ni titre depuis le 11 juillet 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [T] [P] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [P] reste lui devoir la somme de 46.877,49 euros à la date du 6 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, avec application d’un SLS entre janvier 2024 et novembre 2024 inclus, suite à l’absence de réponse du locataire aux enquêtes sur ses revenus 2023 et aux différentes relances envoyées (surfacturation qui, une fois les ressources du locataires justifiées, aura vocation à être retirée et laissera un compte créditeur pour le locataire).

Pour la somme au principal, Monsieur [T] [P], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 46.877,49 euros, avec les intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

Monsieur [T] [P] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 7 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juillet 2014 entre la SA IMMOBILIERE 3 F et Monsieur [T] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], [Localité 6] sont réunies à la date du 11 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut pour Monsieur [T] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’expulsion de Monsieur [T] [P] que la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, pourra diligenter, ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à verser à la SA IMMOBILIERE 3 F la somme de 46.877,49 euros (décompte arrêté au 6 décembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024, et faisant application du SLS sur les mensualités à compter de janvier 2024 jusqu’au mois de novembre 2024 inclus, qui aura vocation à être régularisé sitôt justification par le preneur de ses ressources), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, dus au 6 décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 7 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/07510 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZKG

DÉCISION EN DATE DU : 13 Février 2025

AFFAIRE :

S.A. IMMOBILIERE 3F

Représentant : Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [T] [P]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires