TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00562 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVUE

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 12 Décembre 2024

Etablissement public OPHIS

Rep/assistant : Maître Sophie BONICEL de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [B] [O]

Rep/assistant : Maître Laurence SALAZAR de la SCP BORIE & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 12 Décembre 2024

A : DMMJB AVOCATS,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 12 Décembre 2024

A : DMMJB AVOCATS,

Maître [S] [Y]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier lors des débats et de Sameh BENHAMOUDA Greffier lors du prononcé ;

Après débats à l’audience du 24 Octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 12 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’ OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Sophie BONICEL de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [O], demeurant 23 rue Des Archers, Neyron – Bat J, Etage 1, Log 1 – 63000 CLERMONT-FERRAND

représenté par Maître Laurence SALAZAR de la SCP BORIE & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 18 décembre 2019, l’Ophis a donné à bail à [B] [O] un logement situé 23 rue Des Archers, Neyron – Bat J, Etage 1, Log 1 – à CLERMONT-FERRAND (63100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 451,22 euros, provision sur charges comprise.

Le 5 janvier 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2594,18 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [B] [O] le 21 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, l’Ophis a fait assigner [B] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner [B] [O] à lui payer les sommes suivantes :

* 3632,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juin 2024,

* 494,35 euros et la télérelève à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 avril 2024.

Lors de l’audience, l’Ophis maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 22 octobre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3592,02 euros. Par ailleurs, l’Ophis indique qu’elle est favorable à l’octroi de délais de paiement au locataire (versements mensuels de 99 euros).

[B] [O], quant à lui, demande des délais de paiement et propose de verser 77 euros par mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif.

En cours de délibéré, le conseil d'[B] [O] a indiqué que celui-ci avait fait valoir son accord pour des versements mensuels à hauteur de 99 euros.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’Ophis a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [B] [O].

[B] [O] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la Commission de Surendettement des Particuliers

MOTIFS DE LA DÉCISION

[B] [O] s’étant présenté, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’Ophis produit un décompte arrêté au 22 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 3592,02 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’Ophis est établie tant dans son principe que dans son montant. [B] [O] sera donc condamné à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’Ophis justifie avoir régulièrement signifié le 5 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2594,18 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 5 mars 2024.

Cependant, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’Ophis qu'[B] [O] a repris le paiement du loyer courant et que l’Ophis a fait valoir son accord pour la suspension de la clause résolutoire ainsi que pour l’octroi de délais de paiement à hauteur de 99 euros par mois.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement au locataire et de suspendre les effets des clauses résolutoires selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

En outre, dans cette hypothèse, [B] [O] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail. Or, l’Ophis, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de [B] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’Ophis, en l’occurrence la somme mensuelle de 494,35 euros à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur, d’une part, de la poursuite irrégulière de l’occupation et, d’autre part, du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter d’inclure d’autres sommes telle que la télérelève mensuelle.

Sur les autres demandes

[B] [O], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 250 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 18 décembre 2019 entre l’Ophis, [B] [O] à compter du 5 mars 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE [B] [O] à payer à l’Ophis la somme de 3592,02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE [B] [O] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 99 euros et DIT qu’à la trente-sixième et dernière échéance [B] [O] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le quinzième jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 3592,02 euros, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation reprendra ses effets à compter du 5 mars 2024 et [B] [O] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de [B] [O] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 23 rue Des Archers, Neyron – Bat J, Etage 1, Log 1 – à CLERMONT-FERRAND (63100), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par [B] [O] à la somme mensuelle de 494,35 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’Ophis ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNE [B] [O] à payer à l’Ophis la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 5 janvier 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE l’Ophis du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection