TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/07069

N° Portalis 352J-W-B7G-CXHRY

N° MINUTE : 2

Assignation du :

11 Mai 2022

Sursis à statuer

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 27 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A. GALERIE FRANCIS BARLIER,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par Maître Davina SUSINI – LAURENTI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0043

DÉFENDEURS

Madame, [U], [A] épouse, [E],

[Adresse 2],

[Localité 1]

Madame, [X], [A] veuve, [D],

[Adresse 3],

[Localité 2]

Madame, [C], [A],

[Adresse 4],

[Adresse 4],

[Localité 3] / MEXIQUE

Monsieur, [T], [A],

[Adresse 5],

[Localité 4]

Monsieur, [Z], [A],

[Adresse 6],

[Localité 1]

Monsieur, [J], [E],

[Adresse 7],

[Localité 5],

[Localité 5] / ROYAUME-UNI

Madame, [W], [E] épouse, [H],

[Adresse 8],

[Localité 6]

tous sept représentés par Maître Olivier JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1932

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 14 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée électronique en date des 30 décembre 2020, et 4, 5 et 6 janvier 2021, Madame, [U], [A] épouse, [E], Madame, [X], [A] veuve, [D], Madame, [C], [A], Monsieur, [T], [A], Monsieur, [Z], [A], Monsieur, [J], [E] et Madame, [W], [E] épouse, [H], en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A. GALERIE FRANCIS BARLIER des locaux composés d’une boutique avec salle d’exposition, bureau, dégagement, sanitaires et réserve en rez-de-chaussée côté rue, d’un local de deux pièces avec kitchenette et salle d’eau en rez-de-chaussée côté cour, d’une salle d’exposition en sous-sol côté rue, d’une cave n°8 en sous-sol côté cour, ainsi que d’une chambre de service n°21 au sixième étage, constituant les lots n°15, n°34, n°77 et n°125 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis, [Adresse 9] à, [Localité 1] cadastré section BK numéro, [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2013 afin qu’y soit exercée une activité de tapissier, de décorateur ainsi que de vente d’objets d’art et d’ameublement, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 15.000 euros hors taxes et hors charges pendant les huit premières années et de 16.500 euros hors taxes et hors charges à compter de la neuvième année payable trimestriellement à terme échu.

Par acte d’huissier en date du 20 mai 2021, Madame, [U], [A] épouse, [E], Madame, [X], [A] veuve, [D], Madame, [C], [A], Monsieur, [T], [A], Monsieur, [Z], [A], Monsieur, [J], [E] et Madame, [W], [E] épouse, [H] ont fait signifier à la S.A. GALERIE FRANCIS BARLIER un congé pour le 31 décembre 2021 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 80.000 euros hors taxes et hors charges.

Par courriel officiel adressé par l’intermédiaire de son conseil en date du 30 septembre 2021, la S.A. GALERIE FRANCIS BARLIER a déclaré au conseil des bailleurs indivis accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022, mais s’opposer au montant du nouveau loyer suggéré en l’absence d’un quelconque motif de déplafonnement.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.A. GALERIE FRANCIS BARLIER a, par sept lettres recommandées adressées par l’intermédiaire de son conseil en date du 5 janvier 2022 réceptionnées entre le 26 janvier et le 10 février 2022, notifié à Madame, [U], [A] épouse, [E], à Madame, [X], [A] veuve, [D], à Madame, [C], [A], à Monsieur, [T], [A], à Monsieur, [Z], [A], à Monsieur, [J], [E] et à Madame, [W], [E] épouse, [H] un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 16.680 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022 correspondant au montant du loyer plafonné, puis a, par exploits d’huissier en date des 11, 12 et 18 mai 2022, fait assigner ces derniers devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 15 février 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant Madame, [U], [A] épouse, [E], Madame, [X], [A] veuve, [D], Madame, [C], [A], Monsieur, [T], [A], Monsieur, [Z], [A], Monsieur, [J], [E] et Madame, [W], [E] épouse, [H] d’une part, à la S.A. GALERIE FRANCIS BARLIER d’autre part, pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022 ; débouté Madame, [U], [A] épouse, [E], Madame, [X], [A] veuve, [D], Madame, [C], [A], Monsieur, [T], [A], Monsieur, [Z], [A], Monsieur, [J], [E] et Madame, [W], [E] épouse, [H] de leur demande de déplafonnement du loyer de renouvellement sur le fondement d’une modification notable des obligations respectives des parties prétendument constituée par l’existence d’un protocole d’accord transactionnel conclu entre ces dernières par acte sous signature privée électronique en date des 30 décembre 2020, et 4, 5 et 6 janvier 2021 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur, [G], [O] aux fins d’estimation de la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er janvier 2022 et aux fins d’avis sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ainsi que des obligations respectives des parties ; fixé le loyer provisionnel dû par la S.A. GALERIE FRANCIS BARLIER pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges locatives ; et réservé les dépens ainsi que les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur, [G], [O] a été remplacé par Madame, [M], [B] par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 8 mars 2023.

Par déclaration remise au greffe par RPVA le 23 mars 2023, Madame, [U], [A] épouse, [E], Madame, [X], [A] veuve, [D], Madame, [C], [A], Monsieur, [T], [A], Monsieur, [Z], [A], Monsieur, [J], [E] et Madame, [W], [E] épouse, [H] ont interjeté appel du jugement susvisé en ce que celui-ci : les a déboutés de leur demande de déplafonnement du loyer de renouvellement sur le fondement d’une modification notable des obligations respectives des parties constituée par l’existence du protocole d’accord transactionnel conclu par acte sous signature privée électronique en date des 30 décembre 2020, et 4, 5 et 6 janvier 2021 ; et a réservé les dépens ainsi que les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’experte judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 18 octobre 2023, a adressé un pré-rapport aux parties le 11 octobre 2024, et a déposé son rapport définitif le 28 novembre 2024, concluant à l’existence, selon elle, d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale de galerie d’art effectivement exercée dans les locaux loués, et estimant le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 53.000 euros ou de 59.000 euros hors taxes et hors charges suivant deux hypothèses distinctes.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par sept lettres recommandées en date du 22 septembre 2025 réceptionnées entre le 23 septembre 2025 et le 25 octobre 2025 ou retournées avec la mention « pli avisé et non réclamé », et remis au greffe par RPVA le 22 septembre 2025, la S.A. GALERIE FRANCIS BARLIER demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-11, L. 145-33, L. 145-34, R. 145-1 et R. 145-6 du code de commerce, et de l’article 1237-1 du code civil, de :

débouter Madame, [U], [A] épouse, [E], Madame, [X], [A] veuve, [D], Madame, [C], [A], Monsieur, [T], [A], Monsieur, [Z], [A], Monsieur, [J], [E] et Madame, [W], [E] épouse, [H] de leur demande de sursis à statuer, laquelle est prématurée ;à titre principal, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 16.419,14 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer plafonné ;débouter Madame, [U], [A] épouse, [E], Madame, [X], [A] veuve, [D], Madame, [C], [A], Monsieur, [T], [A], Monsieur, [Z], [A], Monsieur, [J], [E] et Madame, [W], [E] épouse, [H] de l’ensemble de leurs demandes ;à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 36.235 euros hors taxes et hors charges ;en tout état de cause, juger que Madame, [U], [A] épouse, [E], Madame, [X], [A] veuve, [D], Madame, [C], [A], Monsieur, [T], [A], Monsieur, [Z], [A], Monsieur, [J], [E] et Madame, [W], [E] épouse, [H] ne peuvent réclamer la fixation du loyer renouvelé à un montant supérieur à la somme annuelle de 78.000 euros hors taxes et hors charges qu’à compter de la notification de leur nouvelle offre de prix, soit à compter de la notification de leur mémoire post-expertise du 7 janvier 2024 ;juger qu’en cas de fixation du loyer à une valeur excédant l’évolution indiciaire, l’augmentation en résultant sera lissée par paliers de 10% à compter de la date d’effet du nouveau loyer ;débouter Madame, [U], [A] épouse, [E], Madame, [X], [A] veuve, [D], Madame, [C], [A], Monsieur, [T], [A], Monsieur, [Z], [A], Monsieur, [J], [E] et Madame, [W], [E] épouse, [H] de l’ensemble de leurs demandes ;juger que les intérêts légaux, dans l’hypothèse où il y aurait une différence entre le nouveau loyer et le loyer contractuel du bail expiré, ne seront dus qu’à compter de la signification du jugement à intervenir ;condamner solidairement Madame, [U], [A] épouse, [E], Madame, [X], [A] veuve, [D], Madame, [C], [A], Monsieur, [T], [A], Monsieur, [Z], [A], Monsieur, [J], [E] et Madame, [W], [E] épouse, [H] à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement Madame, [U], [A] épouse, [E], Madame, [X], [A] veuve, [D], Madame, [C], [A], Monsieur, [T], [A], Monsieur, [Z], [A], Monsieur, [J], [E] et Madame, [W], [E] épouse, [H] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 16 décembre 2025 réceptionnée le 18 décembre 2025 et remis au greffe par RPVA le 16 décembre 2025, Madame, [U], [A] épouse, [E], Madame, [X], [A] veuve, [D], Madame, [C], [A], Monsieur, [T], [A], Monsieur, [Z], [A], Monsieur, [J], [E] et Madame, [W], [E] épouse, [H] sollicitent du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles 378 et 379 du code de procédure civile, des articles L. 145-16, L. 145-33, L. 145-34, R. 145-4, R. 145-5, R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce, de l’article R. 3132-21-1 du code du travail, et des articles 1231-7 et 1342-6 (sic) du code civil, de :

à titre principal, surseoir à statuer tant qu’une décision définitive n’est pas rendue sur les motifs de déplafonnement par eux invoqués dans l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 23/05515 ;à titre subsidiaire, débouter la S.A. GALERIE FRANCIS BARLIER de l’ensemble de ses demandes particulièrement infondées ;

dire et juger que le contrat de bail dont s’agit doit être renouvelé pour une période de neuf années à compter du 1er janvier 2022 ;fixer le montant du loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 85.500 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées;dire et juger que la S.A. GALERIE FRANCIS BARLIER devra régler les intérêts au taux légal de plein droit à compter du 1er janvier 2022 ; dire qu’à compter de cette même date, les intérêts porteront eux-mêmes intérêts ;condamner la S.A. GALERIE FRANCIS BARLIER à leur payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A. GALERIE FRANCIS BARLIER aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 14 janvier 2026, et la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande reconventionnelle de sursis à statuer

À l’appui de leurs prétentions, Madame, [U], [A] épouse, [E], Madame, [X], [A] veuve, [D], Madame, [C], [A], Monsieur, [T], [A], Monsieur, [Z], [A], Monsieur, [J], [E] et Madame, [W], [E] épouse, [H] exposent que l’appel qu’ils ont interjeté à l’encontre du précédent jugement rendu par la présente juridiction en date du 15 février 2023 aura une incidence sur la présente instance dès lors qu’en cas d’infirmation, le loyer de renouvellement devra nécessairement être fixé au montant de la valeur locative, faisant au surplus observer qu’en l’état, le montant du loyer plafonné ne peut être calculé, ce qui justifie leur demande de sursis à statuer.

En réplique, la S.A. GALERIE FRANCIS BARLIER s’oppose à tout sursis, avançant que ce dernier revêtirait un caractère prématuré à ce stade, et soulignant de surcroît subir depuis des décennies, de la part des bailleurs indivis, des demandes de fixation des loyers des baux successivement renouvelés à des montants exorbitants et déconnectés de toute réalité économique, ce qui l’empêche de céder son fonds de commerce ou son droit au bail.

Sur ce, il y a lieu de rappeler qu’aux termes des dispositions de l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

En outre, en application des dispositions de l’article 377 du même code, en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne son retrait du rôle.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 378 dudit code, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, il est constant que dans son précédent jugement en date du 15 février 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : dans les motifs de sa décision, considéré qu’ « au regard de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) sur la période considérée et [du] montant du loyer fixé au 1er janvier 2013 et au 1er janvier 2021, dont les parties précisent tirer les conséquences de l’arrêt d’appel, le protocole transactionnel ne constitue pas une modification notable des obligations respectives des parties au cours du bail expiré au sens de l’article L. 145-33 du code de commerce. Le motif de déplafonnement invoqué par les bailleurs de ce chef sera rejeté » ; et dans le dispositif de cette décision, « débout[é] les consorts, [A] de leur demande de déplafonnement sur le fondement de la modification notable des obligations respectives des parties en raison du protocole d’accord transactionnel conclu les 4 et 5 janvier 2021 » (pièce n°11 en défense, page 6).

Or, il ressort des éléments produits aux débats et contenus dans le dossier de plaidoirie des bailleurs : que par déclaration remise au greffe par RPVA en date du 23 mars 2023, Madame, [U], [A] épouse, [E], Madame, [X], [A] veuve, [D], Madame, [C], [A], Monsieur, [T], [A], Monsieur, [Z], [A], Monsieur, [J], [E] et Madame, [W], [E] épouse, [H] ont interjeté appel du jugement susvisé, demandant « la réformation ou l’annulation du jugement entrepris par la critique de celui-ci en ce qu’il a : Débouté les consorts, [A] de leur demande de déplafonnement sur le fondement de la modification notable des obligations respectives des parties en raison du protocole d’accord transactionnel conclu les 4 et 5 janvier 2021 ; Réservé les dépens et les demandes relatives à l’article 700 du CPC » ; que dans le dispositif de leurs dernières conclusions d’appelants remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 novembre 2023 dans le cadre de l’instance d’appel enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 23/05515, les propriétaires sollicitent notamment de la cour d’appel de Paris d’ « INFIRMER partiellement le jugement entrepris, rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 15 février 2023 (RG n°22/07069) sauf en ce qu’il a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er janvier 2022 et en ce qu’il a désigné un Expert ; EN CONSÉQUENCE : CONSTATER qu’il existe au moins un motif de déplafonnement lié à la modification notable des obligations respectives des parties et en conséquence JUGER qu’il y a lieu à déplafonnement et à FIXER le loyer de renouvellement au 1er janvier 2022 à la valeur locative » ; et que par avis adressé par RPVA aux conseils des parties en date du 30 décembre 2025, le conseiller de la mise en état a fixé le calendrier procédural suivant « – date de clôture le : 11 Mars 2026 en cabinet à 09h30 ; – date de plaidoirie le : 18 Mai 2026 à 14H00 en rapporteur » (pièce n°12 en défense).

Contrairement à ce que soutiennent à tort les défendeurs, la présente juridiction est parfaitement en mesure de calculer le montant du loyer plafonné au 1er janvier 2022 dans la mesure où tant le contrat de bail commercial renouvelé que le protocole d’accord transactionnel conclus entre les parties par actes sous signature privée électronique en date des 30 décembre 2020, et 4, 5 et 6 janvier 2021 prévoient un loyer annuel d’un montant de 15.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2013 porté au montant de 16.500 euros hors taxes et hors charges uniquement à compter du 1er janvier 2021, soit à compter de la neuvième année (pièces n°5 en demande, et n°6 et n°7 en défense), si bien que le calcul du montant du loyer plafonné a nécessairement pour base la somme de 15.000 euros correspondant à « la fixation initiale du loyer du bail expiré » au sens des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, de sorte que l’issue de l’instance d’appel n’est pas de nature à influer sur le montant du plafond indiciaire.

En revanche, force est de constater que l’arrêt de la cour d’appel à intervenir est susceptible d’avoir une incidence sur la présente instance dès lors qu’en l’état, pour le cas où la présente juridiction constaterait l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ou de la destination des lieux, alors celle-ci n’aurait d’autre choix que de fixer le loyer de renouvellement au montant du loyer plafonné, alors qu’en cas d’infirmation du jugement en date du 15 février 2023, le montant du loyer du bail renouvelé devrait nécessairement correspondre à celui de la valeur locative, de sorte qu’il existe un risque de contrariété de décisions, ce qui ne saurait être admis, étant au surplus observé que dans une telle hypothèse, en l’absence de sursis à statuer, les bailleurs indivis seraient contraints de nouveau d’interjeter appel du jugement au fond à intervenir, ce qui allongerait la procédure en fixation du loyer de renouvellement définitif de plusieurs années, alors qu’un sursis ne ferait augmenter la durée de la présente procédure de première instance que de quelques mois, l’arrêt d’appel ayant vocation à être rendu dans le courant du deuxième semestre de l’année 2026, ce qui est favorable à l’ensemble des parties.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la demande de sursis à statuer apparaît justifiée et opportune au regard de l’impératif tenant à l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En conséquence, il convient de surseoir à statuer sur les prétentions des parties, dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de Paris à intervenir dans l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 23/05515.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort susceptible d’appel sur autorisation du premier président de la cour d’appel de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond,

ORDONNE le sursis à statuer sur les demandes de fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2022, de règlement des intérêts au taux légal et de capitalisation des intérêts présentées par la S.A. GALERIE FRANCIS BARLIER, par Madame, [U], [A] épouse, [E], par Madame, [X], [A] veuve, [D], par Madame, [C], [A], par Monsieur, [T], [A], par Monsieur, [Z], [A], par Monsieur, [J], [E] et par Madame, [W], [E] épouse, [H], dans l’attente de l’arrêt à intervenir dans l’instance pendante devant le pôle 5 – chambre 3 de la cour d’appel de Paris enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 23/05515,

RAPPELLE que l’instance se poursuivra à l’initiative de la partie la plus diligente sur justification de la disparition de la cause du sursis, c’est-à-dire sur simple message adressé par RPVA par l’un ou l’autre des conseils respectifs des parties transmettant à la présente juridiction une copie de l’arrêt rendu par le pôle 5 – chambre 3 de la cour d’appel de Paris dans l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 23/05515,

DIT qu’à l’expiration du sursis, une nouvelle date de plaidoirie sera immédiatement fixée, sans possibilité pour les parties de notifier un quelconque nouveau mémoire, l’affaire étant d’ores et déjà en état dès lors que chacune de ces dernières a été en mesure de faire valoir l’ensemble de ses moyens relatifs à l’estimation de la valeur locative des locaux donnés à bail en cas de déplafonnement du loyer,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à PARIS, le 27 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM