TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

6ème chambre civile

N° RG 22/04076 – N° Portalis DBYH-W-B7G-KZD2

N° JUGEMENT :

MF/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

M^e Sandrine BAGRAMOFF

la SARL PY CONSEIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 12 Juin 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [P] [G]

née le 10 Janvier 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sandrine BAGRAMOFF, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. FONCIERE CP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Aurélien PY de la SARL PY CONSEIL, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 13 Mars 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Marie FABREGUE, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 12 Juin 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Marie FABREGUE, Juge

Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Marjolaine MAISTRE, Vice-Présidente

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

La SARL FONCIERE CP a acquis le 13 juin 2019 un tènement immobilier comportant une maison située [Adresse 2] à [Localité 7].

Elle a divisé cette maison en 3 appartements, mis en copropriété et vendus par lots les biens.

Un état descriptif de division a été dressé par Maître [N], notaire le 29 juillet 2020.

Le 9 septembre 2020, Madame [P] [G] a acheté à la SARL FONCIERE CP les lots 2, 3, 6 et 7 (un appartement de type T4 au premier étage, une véranda avec jouissance privative d’un jardin au rez de chaussée et deux emplacements de stationnement extérieurs) au prix de 310 000 euros au sein de la copropriété dénommée "[Adresse 6]".

En application de l’acte de vente et du règlement de copropriété la SARL FONCIERE CP a été désignée en qualité de syndic provisoire à compter du 7 septembre 2020 et jusqu’à la première assemblée générale des copropriétaires du 26 octobre 2020.

Madame [P] [G] a rapidement signalé des dysfonctionnements dans son habitation : un branchement de ses toilettes sur l’alimentation de l’appartement du 2ème étage, une absence d’arrivée d’eau pour le lave vaisselle, la nécessité de changer le flexible de la douche et l’existence de portes entreposées dans le débarras.

Se plaignant de vices affectants le bien (problème de raccordements en eau, absence de chauffage et d’eau chaude, absence de clôture des espaces verts), elle a mis en demeure la SARL FONCIERE CP par courrier recommandé du 18 juin 2021 afin qu’elle :

— procède à la reprise des divers désordres subsistants ;

— règle les frais engagés ou à engager pour y remédier.

Elle réclamait en particulier le raccordement en électricité des prises et éclairages installés dans la véranda et le jardin ainsi que l’indépendance stricte des réseaux d’électricité et d’eau entre les différents appartements de l’immeuble.

En février 2022, le raccordement en eau de la véranda et de la cuisine d’été de Madame [G] a été effectué.

Madame [G] a alors dénoncé des vices cachés au niveau de l’électricité (absence d’électricité à l’extérieur, raccordements avec l’appartement du voisin) et du plancher. Elle estime que les raccordements des réseaux électriques n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art.

Le 2 août 2021, la SARL FONCIERE CP a indiqué que la garantie des vices cachés était exclue et que les raccordements extérieurs en eau et électricité n’étaient pas compris dans la vente. Elle rappelle en outre qu’il s’agit d’une vente en l’état.

Madame [G] a saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de GRENOBLE le 4 février 2022 d’une demande d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 6 juillet 2022, Monsieur [K] a été désigné en qualité d’expert.

Madame [G] a assigné la SARL FONCIERE CP le 25 juillet 2022 devant la juridiction de céans et un sursis à statuer a été ordonné le 12 janvier 2023 dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Celui-ci a été déposé le 13 mars 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31.12.2024, l’affaire a été fixée à plaider au 13 mars 2025 et mise en délibéré au 12 juin 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date.

Vu les dernières écritures de Madame [G] (conclusions récapitulatives n°3 notifiées par RPVA le 24 octobre 2024) qui demande au tribunal au visa des articles 1603 et suivants et 1641 et suivants du Code civil de :

Condamner la société FONCIERE CP, sur le fondement des dispositions de l’article 1641 du Code Civil, à verser à Madame [G] les sommes de :

1 440,00 euros TTC au titre des travaux de reprises du tableau électrique et désordres en cuisine, outre indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 13/03/2023, date du dépôt du rapport d’expertise.

344,63 euros TTC au titre du contrôle de la terre, outre indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 13/03/2023, date du dépôt du rapport d’expertise.

600,00 euros TTC au titre de la création de la nouvelle ligne équipotentielle de la salle de bain, outre indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 13/03/2023, date du dépôt du rapport d’expertise.

1 800,00 euros TTC au titre de l’alimentation de la cuisine d’été et de la véranda, outre indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 13/03/2023, date du dépôt du rapport d’expertise.

4 503,40 euros TTC au titre des travaux de reprise du plancher, outre indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 12/010/2022 date du devis.

Juger que la société FONCIERE CP a manqué à son obligation de délivrance en sa qualité de vendeur du bien immobilier.

Condamner la société FONCIERE CP à verser à Madame [G] une somme de 19 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Condamner la société FONCIERE CP à verser à Madame [G] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure de référé et de la présente procédure, y compris également le coût de l’expertise judiciaire à hauteur de 3 803,62 euros, ainsi que les dépens d’exécution de la décision à intervenir.

Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Vu les dernières écritures de la SARL FONCIERE CP (conclusions en défense n°4 et récapitulatives n°3) notifiées par RPVA le 25 septembre 2024 qui demande au tribunal au visa des articles L. 261-10 et L. 262-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, 1603 et suivants du Code civil, 1641 et suivants du code civil, 1103, 1104 du Code civil, 1112 et suivants du Code civil, 1231, 1231-3 et suivants du code civil et de l’article 700 du Code de Procédure Civile de :

A titre principal,

— REJETER toutes les demandes, moyens, arguments, fins et prétentions de Madame [G] ;

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER Madame [G] à payer à la SARL FONCIERE CP une somme de 84 725,16 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

— CONDAMNER Madame [G] à payer à la SARL FONCIERE CP une somme de 10 473,33 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

En toute hypothèse,

— CONDAMNER Madame [G] à payer à la SARL FONCIERE CP la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I-Sur les conclusions du rapport d’expertise judiciaire :

Il résulte du rapport d’expertise que :

Certains désordres ont été réparés par la société défenderesse, de sorte qu’ils ne seront donc pas évoqués dans la présente instance.

Les désordres allégués par Madame [G] qui persistent sont les suivants :

— l’interrupteur identifié « coupure générale » ne coupe pas les prises de la cuisine ;

— l’installation électrique est non conforme dans la salle de bain ;

— il n’y a pas d’éclairage, pas d’alimentation des prises de la véranda et de l’éclairage extérieur

— il est constaté une casse des planchers en plusieurs points.

L’expert a mis en évidence :

— Les non-conformités du tableau électrique général, le luminaire au-dessus de l’évier n’est pas alimenté et une connexion par sucre n’est pas protégée. L’étiquetage des disjoncteurs ne correspond pas à la réalité, il manque un différentiel, il y a un risque d’électrisation, ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination.

— L’installation électrique de la salle de bain n’est pas conforme (non-respect de la norme, il y a un risque d’électrisation, ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination) ;

— Les points lumineux et prises sont existants dans la véranda et la cuisine d’été mais ne sont pas alimentés (lot non conforme au descriptif selon l’expert) ;

— Le parquet est enfoncé à plusieurs endroits (sur la cause, l’expert note une surcharge localisée du parquet associée à un défaut de pose, le désordre est uniquement visuel).

Désordre 1 : Il convient en conséquence de remettre aux normes le tableau électrique, de mettre en place un luminaire basse tension au-dessus de l’évier, de créer une ligne pour son alimentation et de poser un cache sur la boite de connexion (1200 euros HT) ;

S’agissant de la salle de bain, il faut créer une nouvelle liaison équipotentielle (500 euros HT)

Désordre 2 : Pour la véranda il faut créer une ligne pour l’alimentation de la véranda et de la cuisine d’été avec une protection en tête (1500 euros HT) ;

Désordre 3 : Enfin, s’agissant du parquet il faut réparer à la résine les enfoncements ou effectuer le remplacement de la latte détériorée (1000 euros HT). Le remplacement total du parquet serait une amélioration (il n’était pas neuf lors de la vente).

S’agissant du préjudice de jouissance, il est inexistant s’agissant des places de parking et pour l’appartement (Madame [G] a pu en jouir sans limitation selon l’expert).

Il estime le préjudice de jouissance à 45 euros par mois soit 1125 euros de la date de la vente à février 2023.

II – Sur les responsabilités :

A titre liminaire :

Il est exact que Madame [G] :

— a acquis un bien en l’état, il ne s’agit pas d’une vente en l’état futur d’achèvement ni d’une vente d’immeuble à rénover. Pour autant une vente en l’état n’exonère pas le vendeur de la garantie des vices cachés. Cette garantie est d’ailleurs rappelée dans l’acte de vente.

— a visité à plusieurs reprises le bien.

Au terme de ses écritures, Madame [G] formule ses demandes à la fois sur le fondement de la garantie des vices cachés mais également sur l’obligation de délivrance conforme du vendeur.

• Sur l’obligation de délivrance conforme :

Il résulte des articles 1603 et 1604 du Code civil que dans les contrats de vente il existe une obligation de délivrance conforme de la chose livrée à la chose promise, et ce, à la charge du vendeur.

L’article 1614 alinéa 1 du Code civil précise que la chose doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente.

En application de l’article 1611 du code civil le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Madame [G] demande au tribunal de juger que la SA FONCIERE CP a manqué à son obligation de délivrance conforme.

Elle estime que lors de la prise de possession de son bien l’appartement n’était pas alimenté en eau, gaz électricité et chauffage ainsi que la véranda et la cuisine d’été.

S’agissant de l’alimentation de l’appartement :

En l’espèce : le contrat de vente du 9 septembre 2020 prévoit une clause « abonnements aux services » qui précise que "l’acquéreur fera sont affaire personnelle de la continuation ou de la résiliation et notamment ceux souscrits pour le service des eaux, du gaz, de l’électricité et du téléphone et supportera le coût desdits abonnements et des consommations afférentes à compter de l’entrée en jouissance.

A ce sujet il déclare avoir reçu du vendeur toutes informations sur les contrats de distributions d’électricité et de gaz le cas échéant".

Ainsi, afin de permettre l’entrée en jouissance de Madame [G], le bien devait être raccordé préalablement par le vendeur aux réseaux d’eau, d’électricité et de gaz et les informations devaient lui avoir été transmises afin qu’elle puisse souscrire les abonnements.

Le règlement de copropriété du 29 juillet 2020 prévoit en outre que les locaux à usage d’habitation sont tous pourvus d’une installation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées et d’un accès à la fourniture de courant électrique (page 4). Sont inclus dans les parties communes les canalisations et branchements d’eau, de gaz et d’électricité.

Or, il est constant que la copropriété n’avait pas souscrit de contrat d’abonnement au gaz, à l’électricité et à l’eau de sorte que l’appartement de Madame [G] n’était pas alimenté.

La société FONCIERE CP venderesse a été désignée en qualité de syndic provisoire le 7 septembre 2020. Elle avait ainsi la responsabilité de souscrire les abonnements pour la copropriété (abonnements au réseau des parties communes), préalable indispensable et nécessaire afin que l’appartement de Madame [G] puisse être alimenté.

Constatant que le nécessaire n’avait pas été réalisé par la société FONCIERE CP, Monsieur [U], copropriétaire s’était engagé à ouvrir l’ensemble des compteurs à son nom en attendant la désignation d’un syndic professionnel lors de la réunion des copropriétaires du 16 septembre 2020.

Il n’en demeure pas moins que cette obligation incombait à la société FONCIERE CP qui ne peut se retrancher derrière l’engagement du copropriétaire susvisé alors qu’il est constant qu’à la date de prise de possession du bien soit le 9 septembre 2020 la copropriété n’avait pas souscrit les abonnements communs.

A ce titre la société FONCIERE CP a manqué à son obligation de délivrance conforme s’agissant des retards dans l’alimentation de l’appartement de Madame [G].

Les raccordements de l’habitation de Madame [G] ont bien été effectués par la société FONCIERE CP. Il n’y a pas de confusion entre les raccordements et la souscription de l’abonnement des communs contrairement à ce que soutient la défenderesse dans ses écritures.

Sur les autres moyens soulevés par Madame [G], le tribunal constate que les désordres ont été repris par la société FONCIERE CP à savoir la réfection :

— du branchement des toilettes (le 2 octobre 2020),

— de l’arrivée d’eau du lave vaisselle (le 16 octobre 2020),

— du flexible de la douche (le 16 octobre 2020).

La clôture des espaces verts a également été effectuée de sorte qu’elle ne souffre plus d’aucun préjudice à ce titre.

S’agissant de l’alimentation en eau à l’extérieur (difficulté également résolue en 2022), Madame [G] reproche à la société FONCIERE CP une absence de délivrance conforme.

Or, comme le rappelle à juste titre la société FONCIERE CP dans ses écritures, aucune mention d’un quelconque raccord en eau n’était contractuellement prévu de sorte que ce moyen n’est pas fondé.

S’agissant de l’alimentation en électricité à l’extérieur elle sera évoquée ci-dessous.

• Sur la garantie des vices cachés :

Il résulte de l’article 1641 du code civil que :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Au sens de l’article 1642 du même Code le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même Code ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les auraient pas connus à moins que dans ce cas il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le caractère décelable du vice s’apprécie en considération de la qualité et des connaissances de l’acheteur.

La mise en oeuvre de cette garantie suppose la réunion de 3 conditions cumulatives à savoir : l’antériorité du vice, le caractère caché du vice et l’impropriété de la chose à l’usage auquel il est destiné.

La SARL FONCIERE CP en qualité de vendeur professionnel est tenue de la garantie des vices cachés.

Madame [G] est bien fondée à solliciter l’indemnisation des vices et désordres relevés par l’expert judiciaire.

III – Sur les préjudices :

1 – Sur la demande au titre de l’installation électrique de l’appartement :

Madame [G] sollicite sur le fondement des vices cachés les sommes de :

—  1 440,00 euros TTC au titre des travaux de reprises du tableau électrique et désordres en cuisine -344,63 euros TTC au titre du contrôle de la terre ;

—  600,00 euros TTC au titre de la création de la nouvelle ligne équipotentielle de la salle de bain.

En défense, la société FONCIERE CP précise qu’elle a obtenu une attestation de conformité par le CONSUEL le 30 septembre 2020 et que la société ALPES HABITAT EXPERTISES a conclu que l’installation intérieure d’électricité ne comportait aucune anomalie à deux reprises le 3 septembre 2020 et le 13 octobre 2020.

En effet, il ressort du second rapport versé aux débats que l’installation électrique ne comporte aucune anomalie.

Il est indiqué toutefois qu’il convient de vérifier auprès de la copropriété l’existence d’une prise de terre. En outre, il est mentionné : Anomalie B6 3 1 : le luminaire installé par le propriétaire n’est pas adapté à la salle de bain, Anomalie B 73 a : le capot de protection n’est pas posé dans le fond du placard et Anomalie B 73 d : conducteur applique à nu : il convient de poser des appliques.

Il est soutenu en outre que Madame [G] aurait fait intervenir des tiers sur l’installation. Il est demandé le rejet des prétentions.

L’expert confirme en page 7 de son rapport que :

— l’attestation de CONSUEL du 19 octobre 2020 déclare la conformité de l’installation mais ne cite pas la norme applicable ;

— le diagnostic immobilier réalisé par la société Alpes Habitat Expertises le 3 septembre 2020 déclare que l’installation ne présente aucune anomalie mais fait les avertissements suivants : contrôle impossible de la prise de terre, ni de la section, vérifier auprès de la copropriété l’existence d’une prise de terre et contrôle impossible de la liaison équipotentielle.

Pourtant, l’expert relève l’existence de non-conformités :

— du tableau électrique général (le différentiel 30 mA de la ligne n°1 est identifié « coupure générale » alors qu’il ne coupe que la ligne n°1, la ligne n°3 n’est pas protégée par un différentiel de 30 mA et l’étiquetage des disjoncteurs ne correspond pas aux lignes réellement coupées).

— le luminaire au-dessus de l’évier n’est pas alimenté et une connexion par sucre n’est pas protégée.

Il y a un risque d’électrisation, ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination.

S’agissant de l’installation électrique de la salle de bain, l’expert précise que le 15 octobre 2020 un diagnostic a été effectué par la société SECURIDIAGS qui a mis en évidence que la liaison équipotentielle reliant les éléments conducteurs et les masses des matériels métalliques est supérieure à 2 Ohms, ce qui constitue un non-respect de la norme.

L’expert confirme :

— que l’installation électrique n’est pas conforme et qu’il y a un risque d’électrisation, ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination.

— qu’il convient en conséquence de remettre aux normes le tableau électrique, de mettre en place un luminaire basse tension au-dessus de l’évier, de créer une ligne pour son alimentation et de poser un cache sur la boite de connexion (1200 euros HT) ;

S’agissant de la salle de bain, il faut créer une nouvelle liaison équipotentielle (500 euros HT).

En l’espèce :

Il est constant que lors de la visite de l’appartement Madame [G] ne pouvait pas se rendre compte des défaillances électriques puisque l’alimentation n’avait pas encore été mise en place.

En outre, Madame [G] a signalé ces désordres très rapidement, suite à un dysfonctionnement avec son four, soit dès le 16 octobre 2020 puisqu’elle a fait intervenir la société SECURIDIAGS qui a relevé des anomalies.

Si une attestation de conformité a été remise à la société FONCIERE CP, Monsieur [R] de la société B2C précise que le fait que le fournisseur d’électricité ouvre l’abonnement et donne accès à l’énergie est la meilleure preuve de conformité de l’installation.

La société FONCIERE CP s’était d’ailleurs engagée dans le cadre de l’expertise judiciaire à prendre en charge les travaux de reprise s’agissant de l’installation électrique, ce qui a été refusé par Madame [G] mais qui démontre à minima une reconnaissance de responsabilité.

Rappelons en outre qu’il résulte du rapport d’expertise en page 6 que la société FONCIERE CP était déjà intervenue pour remédier à des désordres électriques (luminaire métallique en plafond de la salle de bain non raccordé à la terre, connexions électriques non protégées, raccordements électriques par des sucres accessibles et non-protégés et fils électriques apparents non protégés).

Enfin, il n’est pas démontré par la société FONCIERE CP que des tiers seraient intervenus sur l’installation électrique. Ce point n’a d’ailleurs jamais été évoqué lors des opérations d’expertise. Aucune modification n’a été apportée au tableau électrique. Madame [G] a uniquement fait intervenir un diagnostiqueur le 15 octobre 2020 et a procédé au remplacement du luminaire de la salle de bain qui n’était pas adapté.

Ainsi, le vice était bien caché, antérieur à la vente et présente un caractère de gravité puisque l’expert relève à juste titre qu’il y a un risque pour la sécurité des personnes.

Les critères relatifs à la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés sont réunis, il sera alloué à Madame [G] à ce titre la somme de 1700 euros HT telle que chiffrée par l’expert judiciaire.

Il n’y a pas lieu de prévoir une somme supplémentaire.

Au surplus, Madame [G] sollicite la condamnation de la FONCIERE CP au paiement du coût de la vérification à la terre. L’expert judiciaire a en effet refusé d’effectuer cette vérification estimant qu’elle ne faisait pas partie de sa mission.

Il précise en page 18 de son rapport « je n’ai pas dit qu’il était nécessaire de procéder à la vérification de la terre ». Il rappelle uniquement que le rapport du 3 septembre 2020 réalisé par Alpes Habitat Expertises précisait que le contrôle de la prise de terre était impossible.

La demande de Madame [G] à ce titre sera rejetée en l’absence de nécessité retenue à juste titre par l’expert judiciaire.

2 – Sur la demande au titre de la création de l’alimentation des prises et de l’éclairage de la véranda et de la cuisine d’été :

Madame [G] sollicite la somme de 1800 euros TTC ce titre sur le fondement à la fois de l’absence de délivrance conforme et de la garantie des vices cachés.

L’expert conclut que lors de la séparation des réseaux, la véranda et le jardin n’ont pas été raccordés à l’électricité. Il estime que le lot est non conforme au descriptif, il n’y a pas d’éclairage et pas la possibilité de raccorder un équipement électrique.

L’expert rappelle qu’une reconnaissance d’indications de visite mentionne « cuisine d’été eau et électricité ». Il indique qu’il y a bien impropriété à destination et que Madame [G] n’a été informée à aucun moment que la cuisine d’été ne disposait ni de l’eau ni de l’électricité alors qu’il y a deux éviers, des éclairages extérieurs et des prises électriques.

Il est exact que lors de la visite du bien Madame [G] a pu constater l’existence de ces équipements (éviers, éclairages extérieurs et prises électriques) mais n’a pu les tester dans la mesure où les contrats d’abonnements n’avaient pas encore été souscrits. S’agissant de l’eau le raccordement a été effectué en 2022 par le voisin de Madame [G] à ses frais afin de pouvoir vendre son bien.

S’agissant de la véranda et du jardin, il ressort du compte rendu de la société d’électricité générale PRIVITERA qu’ils sont alimentés en électricité par l’appartement voisin. Madame [G] a en effet bénéficié de l’électricité en extérieur d’octobre 2021 à mi-décembre 2021.

Ainsi, une alimentation était prévue mais elle a été raccordée à l’appartement du voisin.

La société ALPES HABITAT EXPERTISES mandatée par FONCIERE CP en octobre 2020 relève que l’installation extérieure n’a pu être vérifiée car elle n’était pas alimentée.

L’expert préconise la création d une ligne pour l’alimentation de la véranda et de la cuisine d’été avec une protection en tête (1500 euros HT).

Dans le cadre des opérations d’expertise la société FONCIERE CP avait proposé d’intervenir afin de raccorder le réseau électrique des extérieurs, ce qui a été refusé par Madame [G].

En défense, la SARL FONCIERE CP soutient que ni la promesse de vente ni l’acte de vente ne prévoyaient de raccordements en eau et électricité du jardin, ces équipements n’étaient dès lors pas prévus au contrat.

L’annonce immobilière ne précise pas qu’il existe une alimentation à l’extérieure, seul un bon de visite ou une reconnaissance d’indications comme le précise l’expert dans son rapport.

Il s’agit toutefois d’un simple élément de négociation pré contractuelle mais il n’a pas été intégré dans l’acte de vente du 9 septembre 2020. Il n’a pas de valeur contractuelle.

L’absence de raccordement du réseau électrique des extérieurs a bien été constatée par l’expert.

Toutefois cette absence de raccordement électrique aux parties extérieures ne rend pas l’immeuble impropre à sa destination, contrairement à ce que soutient Madame [G] de sorte que la demande sur le fondement des vices cachés n’est pas recevable.

S’agissant de l’absence de délivrance conforme, contrairement à ce que Madame [G] a pu légitimement croire il est constant qu’il n’existe pas de CONSUEL attestant de la conformité de l’installation électrique extérieure joint à l’acte de vente.

Par ailleurs, cet acte de vente du 9 septembre 2020 qui fonde l’obligation de délivrance conforme ne prévoit aucun raccord ni en eau ni en électricité pour l’extérieur de l’habitation de sorte que la demande n’est pas fondée.

Madame [G] sera déboutée de sa demande à ce titre en l’absence de gravité du vice et de dispositions contractuelles à ce titre.

3 – Sur la demande au titre de la reprise du parquet :

L’expert indique que l’origine des enfoncements relevés ne peuvent être établie avec certitude, il invoque une surcharge localisée et un défaut de pose. Il rappelle que le parquet n’était pas neuf au moment de la vente. Madame [G] a effectué 8 visites du bien de sorte qu’elle avait parfaitement connaissance de l’état du parquet lors de la vente.

Il propose d’utiliser un kit de réparation pour la somme de 1000 euros. Il s’agit d’un désordre visuel.

Madame [G] estime qu’il faut changer tout le parquet mais comme l’indique à juste titre l’expert judiciaire il s’agirait d’une amélioration.

Madame [G] estime que le plancher se casse anormalement.

Or, l’expert rappelle qu’au moment de la vente le parquet était en bon état ce qui est confirmé par Madame [A] et Monsieur [X] dans leurs attestations (parquet en bon état dans toutes les pièces au moment de la vente). Monsieur [H] atteste de la présence d’un grand volume de stockage au sol (entassement de meubles et d’affaires personnelles).

Or, il est constant qu’il s’agit d’un désordre visuel, les critères d’application de la garantie des vices cachés ne sont dès lors pas réunis, le désordre ne rend pas le bien impropre à sa destination, la demande sera en conséquence rejetée.

4 – Sur la demande au titre du préjudice de jouissance :

L’expert a chiffré le préjudice de jouissance de Madame [G].

Il indique qu’il est inexistant s’agissant des places de parking et pour l’appartement (Madame [G] a pu en jouir sans limitation selon l’expert).

Il estime le préjudice de jouissance s’agissant de la véranda et de la cuisine d’été à 45 euros par mois soit 1125 euros de la date de la vente à février 2023.

Il a pris le soin de répondre aux dires, la somme sollicitée par Madame [G] à hauteur de 19 000 euros n’est pas justifiée.

Elle réclame le remboursement de l’achat d’un four pour un montant de 399 euros, la prise en charge de la somme de 80 euros au titre de l’intervention de la société SECURIDIAGS et l’achat d’un luminaire pour la salle de bain pour la somme de 29,99 euros.

S’agissant du four elle ne démontre pas qu’il serait la cause de la disjonction de l’électricité et qu’il fallait ainsi le remplacer. La disjonction dépend de l’adéquation de l’appareil avec la prise et de la puissance d’utilisation de l’équipement.

En l’espèce, le préjudice de jouissance résulterait de l’absence d’électricité dans la véranda et la cuisine d’été. Toutefois, comme indiqué plus en amont dans la mesure où cette prestation n’était pas contractuellement prévue il ne saurait être reprochée à la société FONCIERE CP une absence de délivrance conforme et donc un préjudice de jouissance en découlant. Il ne s’agit pas non plus d’un vice caché comme indiqué en amont.

Il apparaît toutefois que Madame [G] a subi un préjudice de jouissance s’agissant de la violation par la société FONCIERE CP de son obligation de délivrance conforme (s’agissant du retard dans l’alimentation dans l’appartement) et de l’existence de vices cachés (installation électrique dans l’appartement), de sorte qu’il lui sera allouée à ce titre la somme de 2000 euros.

IV – Sur la demande reconventionnelle de la SARL FONCIERE CP :

Elle sollicite la somme de 84725, 16 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice matériel et 10 473, 33 euros au titre de son préjudice moral au motif que Madame [G] n’aurait pas exécuté le contrat de bonne foi et avec une intention de nuire.

Compte tenu de la reconnaissance des préjudices subis eu égard à l’absence de délivrance conforme et aux vices cachés affectant le bien en cause la demande reconventionnelle de la société FONCIERE CP ne peut être que rejetée.

Elle sera déboutée de sa demande injustifiée et infondée.

V – Sur les mesures de fin de jugement :

Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, des dépens et de l’exécution provisoire :

Au terme de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile : Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société FONCIERE CP qui succombe sera condamnée aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et à payer à Madame [G] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens seront rejetées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile : Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de droit sera rappelée, elle est compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

JUGE que la société FONCIERE CP engage sa responsabilité pour violation de son obligation de délivrance conforme et vices cachés ;

CONDAMNE la société FONCIERE CP à verser à Madame [P] [G] les sommes de :

—  2000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

—  1200 euros HT au titre des travaux de reprises du tableau électrique et désordres en cuisine ;

—  500 euros HT au titre de la création de la nouvelle ligne équipotentielle de la salle de bain ;

DIT que ces sommes (1200 euros et 500 euros HT) seront indexées sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 13/03/2023, date du dépôt du rapport d’expertise ;

DÉBOUTE Madame [P] [G] de sa demande de condamnation de la société FONCIERE CP au titre :

— du contrôle de la terre ;

— des travaux de reprise du plancher ;

— de l’alimentation de la cuisine d’été et de la véranda ;

DÉBOUTE la société FONCIERE CP de sa demande reconventionnelle (dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et matériel) ;

DÉBOUTE la société FONCIERE CP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

CONDAMNE la société FONCIERE CP à verser à Madame [G] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire à hauteur de 3 803,62 euros ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

REJETTE les autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE