TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00231 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JP6Q

NAC: 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 08 Août 2024

[E] [N]

c/

[D] [O]

[V] [O]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 08 Août 2024

A : M^e Emilie RADIGON

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 08 Août 2024

A : M^e Emilie RADIGON

Monsieur [D] [O]

Monsieur [V] [O]

Prefecture

Copie dossier

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Noémie HALM, Greffier ;

Après débats à l’audience du 06 Juin 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 08 Août 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [N]

Lieudit « Villedieu »

234 Chemin des Promeneurs

42110 STE FOY ST SULPICE

représenté par M^e Emilie RADIGON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND substitué par M^e Jean-louis TERRIOU, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [O]

2 Rue BeauJeu

94100 SAINT MAUR DES FOSSES

comparant en personne

Monsieur [V] [O] en qualité de caution de M. [O] [D]

52 rue Edouard Belin

41000 BLOIS

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 28 mars 2022, [E] [N] a donné à bail à [D] [O] un logement situé 26 Rue René Cassin à Clermont-Ferrand, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros, provision sur charges comprise.

Le 5 mai 2023, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1706,81 euros. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 11 mai 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [D] [O] le 10 mai 2023

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024, [E] [N] a fait assigner [D] [O] ainsi que [V] [O], en qualité de caution, devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner l’expulsion de [D] [O] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner [D] [O], solidairement avec [V] [O], à lui payer les sommes suivantes :

* 3335,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024,

* 667,50 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 février 2024.

Lors de l’audience, [E] [N] maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 4 juin 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5092,72 euros.

[D] [O] demande au Juge des Contentieux de la Protection de lui accorder un délai pour quitter les lieux.

Au soutien de sa prétention, [D] [O] indique qu’il a obtenu un appartement à Paris et qu’il envisage de quitter l’appartement à la fin du mois de juin 2024. Sur ce point, il précise qu’il a besoin d’un délai notamment pour effectuer son déménagement. En outre, [D] [O] indique qu’il ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif et indique que, compte tenu de ses difficultés financières liées notamment à un arrêt de travail pendant un an, il envisage de déposer un dossier de surendettement.

[V] [O], quant à lui, n’a formé aucune demande. Cependant, il a évoqué des difficultés financières en faisant notamment valoir que le montant de sa retraite n’est pas élevé.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

[E] [N] a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [D] [O].

[D] [O] a précisé qu’il n’a pas encore déposé de dossier de surendettement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

[D] [O] et [V] [O] s’étant présentés, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il apparait que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s’il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public de sorte qu’il n’est, en principe, pas possible pour les parties d’y déroger lors de la conclusion du contrat, il n’en demeure pas moins qu’il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d’y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu’une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux n’est pas contraire aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu’elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la demande de [E] [N].

Or, [E] [N] justifie avoir régulièrement signifié le 5 mai 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1706,81 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 5 juillet 2023.

[D] [O] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, [E] [N], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de [D] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

[E] [N] produit un décompte arrêté au 4 juin 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5092,72 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de [E] [N] est établie tant dans son principe que dans son montant. [D] [O] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

[D] [O] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par [E] [N], soit la somme mensuelle de 667,50 euros.

Sur l’engagement de la caution

L’engagement de caution de [V] [O] résulte clairement du contrat accessoire au bail du 28 mars 2022 qu’il a signé et qui comporte la mention manuscrite exigée par la loi. Son obligation à la dette locative, y compris l’indemnité d’occupation expressément mentionnée au contrat de cautionnement solidaire, n’apparaît donc pas contestable. Il sera donc condamné solidairement avec le locataire au paiement de la dette principale.

Sur la demande de délais d’expulsion de [D] [O]

L’article L412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, [D] [O] n’apporte aucun élément permettant d’établir que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Au surplus, lors de l’audience, [D] [O] a affirmé avoir trouvé un autre appartement à Paris.

En conséquence, [D] [O] sera débouté de sa demande de délais d’expulsion.

Sur les autres demandes

[D] [O] et [V] [O], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 300 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 28 mars 2022 entre [E] [N] et [D] [O] à compter du 5 juillet 2023,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de [D] [O] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 26 Rue René Cassin à Clermont-Ferrand, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE solidairement [D] [O] et [V] [O] à payer solidairement à [E] [N] la somme de 5092,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 juin 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juin 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par [D] [O] et [V] [O] à la somme mensuelle de 667,50 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à [E] [N] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum [D] [O] et [V] [O] à payer à [E] [N] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 5 mai 2023, de sa dénonciation à la caution et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection