TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00222 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JP5Z

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 21 Novembre 2024

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Rep/assistant : M^e Héléna VERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [K] [M]

Monsieur [I] [M]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 21 Novembre 2024

A : M^e Héléna VERT,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 21 Novembre 2024

A :

— M^e Héléna VERT,

— Monsieur [K] [M]

— Monsieur [I] [M]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 03 Octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 21 Novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est 3 rue Pierre Besset – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Héléna VERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [M], demeurant 75 Allée Traversière – Les grandes terrasses, Appt. 122, 1er étage – 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

Monsieur [I] [M], demeurant 75 Allée Traversière – Les grandes terrasses, Appt. 122, 1er étage – 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 30 juillet 2018, la SCIC HABITAT AUVERGNE ET BOURBONNAIS aux droits de laquelle vient aujourd’hui la S.A. C.D.C. HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [K] [M] et à Monsieur [I] [M] un logement situé 75, Allée Traversière à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 375,35 €, provision sur charges comprise.

Suivant acte sous-seing privé en date du 16 juin 2022, la S.A. C.D.C. HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [K] [M] et à Monsieur [I] [M] un garage situé 75, Allée Traversière à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 13,87 €, provision sur charges comprise.

Le 24 octobre 2023, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.210,75 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [K] [M] et de Monsieur [I] [M] le 30 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, la S.A. C.D.C. HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [K] [M] et Monsieur [I] [M] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [K] [M] et Monsieur [I] [M] à lui payer solidairement les sommes suivantes :

* 2.340,58 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

* 500,30 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux,outre la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 février 2024.

A l’audience la S.A. C.D.C. HABITAT SOCIAL maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 2 octobre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1.667,05 €.

Monsieur [K] [M] et Monsieur [I] [M], tous les deux présents lors de la dernière audience, ne comprennent pas pourquoi ils ont été convoqués devant le tribunal, indiquant avoir mis en place un échéancier avec le bailleur. Ils ne donnent aucune information sur leur situation personnelle.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A. C.D.C. HABITAT SOCIAL a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [K] [M] et Monsieur [I] [M].

Monsieur [K] [M] et Monsieur [I] [M] ont précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de leur situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [K] [M] et Monsieur [I] [M] s’étant présentés il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La S.A. C.D.C. HABITAT SOCIAL produit un décompte arrêté au 2 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 1.667,05 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. C.D.C. HABITAT SOCIAL est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [K] [M] et Monsieur [I] [M] seront donc condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 24 octobre 2023 sur les sommes dues à cette date, soit 1.210,75 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail de l’appartement prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité. Le bail concernant le garage prévoit expressément la résiliation du plein droit un mois après la délivrance du commandement de payer.

Or, la S.A. C.D.C. HABITAT SOCIAL justifie avoir régulièrement signifié le 24 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 1.210,75 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 24 décembre 2023.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, les locataires ayant repris le paiement des loyers et le montant de la dette locative ayant légèrement diminué depuis le commandement de payer et l’assignation, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [K] [M] et à Monsieur [I] [M] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si les locataires s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 24 décembre 2023.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [K] [M] et Monsieur [I] [M] seraient désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A. C.D.C. HABITAT SOCIAL, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [M] et Monsieur [I] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, la bailleresse serait alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la S.A. C.D.C. HABITAT SOCIAL, en l’occurrence la somme mensuelle de 500,30 € à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les autres demandes

Monsieur [K] [M] et Monsieur [I] [M], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 250,00 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation des baux conclus le 30 juillet 2018 et le 16 juin 2022 entre la S.A. C.D.C. HABITAT SOCIAL, d’une part, et Monsieur [K] [M] et Monsieur [I] [M], d’autre part, à compter du 24 décembre 2023,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [K] [M] et Monsieur [I] [M] à payer solidairement à la S.A. C.D.C. HABITAT SOCIAL la somme de 1.667,05 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2024, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 sur la somme de 1.210,75 €, et à compter du présent jugement pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [K] [M] et Monsieur [I] [M] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 100,00 € et DIT qu’à la seizième et dernière échéance Monsieur [K] [M] et Monsieur [I] [M] s’acquitteront du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 1.667,05 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droitsera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 24 décembre 2023 et Monsieur [K] [M] et Monsieur [I] [M] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [K] [M] et de Monsieur [I] [M] ainsi que tout occupant de leur chef, du local d’habitation et du garage sis 75, Allée Traversière à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par Monsieur [K] [M] et Monsieur [I] [M] à la somme mensuelle de 500,30 € à compter de la résiliation des baux et au besoin les CONDAMNE à verser solidairement à la S.A. C.D.C. HABITAT SOCIAL ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNE Monsieur [K] [M] et Monsieur [I] [M] à payer in solidum à la S.A. C.D.C. HABITAT SOCIAL la somme de 250,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 24 octobre 2023 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection