Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 28 août 2025, n° 25/00197

TJ Clermont-Ferrand 28 août 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'a pas réglé les loyers dus, ce qui justifie la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire, étant occupant sans droit ni titre, doit être expulsé.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire doit payer les arriérés de loyer, établissant ainsi la créance de la caution.
Accepté
Occupation illicite
La cour a jugé que l'occupation illicite du locataire justifie le versement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a décidé que le locataire doit supporter les dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 28 août 2025, n° 25/00197
Numéro(s) :	25/00197
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Roger LEMONNIER
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00197 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J635

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 28 Août 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, rep/assistant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

C /

Monsieur [U] [E]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Roger LEMONNIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Roger LEMONNIER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 19 Juin 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 28 Août 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, sise 19/21 Quai d’Austerlitz, 75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [E], demeurant 110 B Rue Anatole France, 63000 CLERMONT- FERRAND

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte signé électroniquement le 10 et 13 février 2023, Monsieur [I] [N], représenté par la SAS Cabinet [Z] [T], a donné à bail à Monsieur [U] [E] un logement situé 110 B, Rue Anatole France, 63000 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410 euros, provision sur charges comprise.

Par acte du 13 février 2023, la SAS Action Logement Services s’est engagée envers le bailleur représenté par la SAS Cabinet [Z] [T] en tant que caution simple du paiement des loyers dus par le locataire, selon un dispositif VISALE. En cas de manquement du locataire, ce contrat prévoit la subrogation de la caution dans les droits du bailleur après réglement de ces sommes.

Le locataire n’ayant pas réglé le loyer des mois de juin 2024 à janvier 2025, le bailleur représenté par la SAS Cabinet [Z] [T] a sollicité le paiement des sommes dues auprès de l’organisme de cautionnement.

Suivant quittance subrogative en date du 24 janvier 2025, le bailleur représenté par SAS Cabinet [Z] [T] a reconnu avoir perçu la somme de 3.422,08 euros de la part de la SAS Action Logement Services (caution).

Le 16 décembre 2024, la caution, subrogée dans les droits du bailleur, a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.566,56 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [U] [E] le 17 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, a fait assigner Monsieur [U] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [E] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [U] [E] à lui payer les sommes suivantes :

* 3.422,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire sur la somme de 2.566,56 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 février 2025.

Lors de l’audience, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de Monsieur [I] [N] représenté par la SAS Cabinet [Z] [T], sollicite le bénéfice de son assignation. Elle indique en outre qu’il n’y a eu aucun paiement entre juin 2024 et janvier 2025.

Monsieur [U] [E], assigné en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

Monsieur [I] [N] a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [U] [E].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [U] [E] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

Sur la subrogation de la caution dans les droits du bailleur

Aux termes de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En outre, l’article 8.1, page 8 du contrat de cautionnement, selon dispositif VISALE, conclu entre le bailleur et la SAS Action Logement Services portant sur le logement donné à bail à M. [U] [E] stipule que “la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle”.

Il en ressort que la caution peut user de la possibilité d’acquitter elle-même les sommes dues et d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en paiement des loyers et en résolution de bail.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, la SAS Action Logement Services justifie avoir régulièrement signifié le 16 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2.566,56 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 16 février 2025.

Monsieur [U] [E] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [I] [N], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, produit une quittance subrogative du 24 janvier 2025 comprenant les échéances de juin 2024 à janvier 2025 inclus et un décompte arrêté au mois de janvier 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 3.422,08 euros, échéance de janvier 2025 inclus.

Ainsi, au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [U] [E] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 16 décembre 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 2.566,56 euros, et à compter de l’assignation du 24 février 2025 pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [U] [E] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 430 euros.

Toutefois, la SAS Action Logement Services n’est fondée à réclamer la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation que dans la limite des sommes qu’elle verserait à la bailleresse au titre de son engagement de caution.

En l’espèce, il convient de préciser que pour les indemnités d’occupation à échoir à compter de février 2025, non incluse à ce jour dans la dernière quittance subrogative contradictoire versée aux débats, la SAS Action Logement Services ne sera recevable à solliciter le paiement de cette indemnité d’occupation qu’à condition de justifier auprès du défendeur de s’être acquittée préalablement de la somme réclamée auprès de la bailleresse.

Sur les autres demandes

Monsieur [U] [E], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 100 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 10 et 13 février 2023 entre Monsieur [I] [N] représenté par SAS Cabinet [Z] [T] et Monsieur [U] [E] à compter du 16 février 2025,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [U] [E] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 110 B, Rue Anatole France, 63000 CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Monsieur [U] [E] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3.422,08 euros à valoir sur l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation à compter du mois de juin 2024 inclus et jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 2.566,56 euros, et à compter de l’assignation du 24 janvier 2025 pour le surplus,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [U] [E] à la somme mensuelle de 430 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la SAS Action Logement Services ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous réserve de justification par la SAS Action Logement Services du paiement préalable du montant de cette indemnité au bailleur par quittance subrogative,

CONDAMNE Monsieur [U] [E] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 16 décembre 2024 ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE la SAS Action Logement Services du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection