Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 07 Novembre 2024

__________________________________________

DEMANDERESSE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 Quai d’Austerlitz

73013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substituée par Maître Arthur QUINTIN de KERCADIO, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [Z]

Appartement 8.3

98 Rue Paum Bellamy

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 septembre 2024

date des débats : 05 septembre 2024

délibéré au : 07 novembre 2024

RG N° N° RG 24/00951 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M37X

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER,

CCC à Monsieur [R] [Z] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 août 2019, prenant effet le lendemain pour une durée d’une année, Monsieur [B] [V] a donné à bail à Monsieur [R] [Z] un logement d’habitation numéro 8-3 sis 98 rue Paul Bellamy à Nantes (44 000) et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 550 €, outre une provision sur charges de 35 €.

Le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 5 août 2019.

Des loyers étant demeurés impayés, le 7 septembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [R] [Z] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion Monsieur [R] [Z] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [R] [Z] à lui payer la somme de 2 959.40 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 septembre 2023 sur la somme de 2 275 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamner Monsieur [R] [Z] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Monsieur [R] [Z] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Au soutien de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions du créancier par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2306 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 5 septembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en indiquant que la créance s’élève à la somme de 2 959.40 euros. Il a souligné la reprise du paiement des loyers et accepté la proposition de délai du locataire.

Régulièrement assigné à personne, Monsieur [R] [Z] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 85 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a actualisé sa situation personnelle et professionnelle déclarant percevoir entre 1 400 et 1 500 euros par mois grâce à un contrat à durée indéterminée dans le domaine de la téléphonie, outre la prime d’activité de 104 euros.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, le Juge a sollicité le bailleur afin de voir produire le décompte tenu par le bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2305 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre Monsieur [B] [V] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait le bailleur à l’encontre de Monsieur [R] [Z] et notamment dans le droit de solliciter la résiliation du bail, la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 I de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. (…) »

L’article 24-III dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les bailleurs, personnes physiques, sont soumis à l’obligation de dénoncer l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant la date d’audience.

L’assignation a été régulièrement dénoncée le 12 mars 2024 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

La CCAPEX a été saisie le 8 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [R] [Z] reconnaît le montant de la dette.

Il ressort de la quittance subrogative émise le 8 février 2024, seule versée au dossier, que la créance de la garantie s’élève à la somme de 3 530 euros.

Cependant, le locataire ayant effectué quatre versements de 126.40 euros, conformément au plan d’apurement signé par les parties, le décompte de la créance arrêtée au 22 août 2024 fait apparaître une créance principale qui s’élève à la somme de 2 959.40 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par Monsieur [R] [Z] pour les mois de février, mars, mai et juin 2023 (585€X4) puis janvier et février 2024 (595€X2).

La créance étant justifiée, il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [R] [Z] à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [R] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 275 euros au titre des loyers et charges arrêté au 12 juin 2023.

Il ressort des pièces du dossier et notamment du décompte produit en cours de délibéré, autorisé, que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 8 novembre 2023.

Dès lors, Monsieur [R] [Z], étant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 8 novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner le débiteur à son paiement dès la défaillance. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les délais de paiement sollicités par le défendeur

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [R] [Z] sollicite des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 85 euros en sus du loyer et des charges afin de voir suspendre la clause résolutoire. Le demandeur accepte cette proposition.

Il ressort du diagnostic social et financier que le locataire bénéficie d’une situation professionnelle stable ; que ses ressources s’élèvent à la somme de 1 554 euros composées d’un salaire et d’une prime d’activité. Il est donc en capacité de régler sa dette locative et se mobilise autour de la dette.

Il ressort du décompte sollicité en cours de délibéré et des débats que le locataire a repris le paiement des loyers depuis l’assignation et s’efforce d’apurer sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Monsieur [R] [Z] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [R] [Z] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

– la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

– le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,

– la clause résolutoire reprendra son plein effet,

– il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [R] [Z], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et ce, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande formée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [R] [Z] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 août 2019 entre Monsieur [B] [V] et Monsieur [R] [Z] portant sur un logement d’habitation numéro 8-3 sis 98 rue Paul Bellamy à Nantes (44 000) et ses accessoires, sont réunies à la date du 08 novembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de ? 2 959.40 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 22 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 septembre 2023 sur la somme de 2 275 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [R] [Z] à s’acquitter de sa dette par 34 mensualités de 85 euros (QUATRE VINGT CINQ EUROS) le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 35ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [R] [Z] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Monsieur [R] [Z] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le demandeur ou le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ou le bailleur à procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [Z] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables et taxes normalement exigibles, laquelle suivra les conditions de révision et d’indexation fixées par le contrat liant les parties ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à son paiement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (dans les limites que celle-ci aura réglée à ce titre au bailleur avec justification par une quittance subrogative) à compter de la défaillance et jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S. ZARIFFA