TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

6ème chambre civile

N° RG 24/04450 – N° Portalis DBYH-W-B7I-LZ7P

N° JUGEMENT :

MF/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

Maître Audrey GRANDGONNET de la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI

M^e Jordan MICCOLI

M^e Alexandre SPINELLA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 05 Mars 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [R]

né le 06 Octobre 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jordan MICCOLI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [S]

né le 18 Septembre 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Audrey GRANDGONNET de la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [F] [V]

née le 04 Avril 1988 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Audrey GRANDGONNET de la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI, avocats au barreau de GRENOBLE

S.A.R.L. GRESIVAUDAN IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandre SPINELLA, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 04 Décembre 2025, tenue à juge unique par Marie FABREGUE, Juge, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Mars 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte notarié en date du 15 juillet 2021 reçu par Maître [Q], Notaire à [Localité 4], Monsieur [P] [R] a acquis une maison à usage d’habitation appartenant à Monsieur [S] et à Madame [V], cadastrée AE n°[Cadastre 1] et AE n°[Cadastre 2] située [Adresse 4] sur la commune de [Localité 5] au prix de 150 000 euros.

La SARL GRESIVAUDAN IMMOBILIER était l’agence immobilière chargée du mandat de vente en date du 16 janvier 2021 pour une durée de 12 mois pour un prix de 155 000 euros, à ce titre elle avait procédé à une évaluation du bien le 9 septembre 2020 puis avait publié une annonce immobilière sous la référence B-E1P2BH.

L’annonce de vente du bien indiquait « couverture neuve, aucun travaux à prévoir ».

Le 21 janvier 2021,un avenant au mandat de vente a été régularisé entre les parties abaissant le montant du prix de vente à la somme de 150 000 euros.

Se plaignant de vices cachés Monsieur [R] a fait procéder à un constat d’huissier de Justice par Maître [Z] le 2 septembre 2021.

Par assignation devant le juge des référés en date du 10 novembre 2021 Monsieur [R] a sollicité la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du juge des référés du 9 mars 2022, Monsieur [O] a été désigné en qualité d’expert.

Monsieur [S] et Madame [V] ont appelé en cause l’agence immobilière la SARL GRESIVAUDAN IMMOBILIER par assignation en intervention forcée en date du 7 avril 2022.

La mesure d’expertise a été étendue à son contradictoire par ordonnance de référés du 18 aout 2022.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 25 aout 2023.

Par assignation de Monsieur [P] [R] en dates des 13 et 20 aout 2024, Monsieur [J] [S], Madame [F] [V] et la SARL GRESIVAUDAN IMMOBILIER ont été attrait devant la juridiction de céans.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 septembre 2025, l’affaire a été fixée à plaider au 4 décembre 2025 et mise en délibéré au 5 mars 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date.

Vu l’assignation de Monsieur [P] [R] en dates des 13 et 20 aout 2024 à l’encontre de Monsieur [J] [S], Madame [F] [V] et de la SARL GRESIVAUDAN IMMOBILIER qui demande au tribunal au visa des articles 1240 et 1641 et suivants du Code civil de :

— Juger que Monsieur [J] [S] et Madame [F] [V] ont commis des fautes contractuelles engageant leur responsabilité à l’encontre de Monsieur [R] lors de la vente de la maison d’habitation,

— Juger que la SARL GRESIVAUDAN IMMOBILIER a commis des fautes à l’encontre de Monsieur [R] lors de la vente de la maison d’habitation,

— Juger que Monsieur [S] et Madame [V] devront indemniser Monsieur [R] à hauteur de ¾ des sommes qui lui seront allouées et la SARL GRESIVAUDAN IMMOBILIER à hauteur du ¼

— Condamner Monsieur [S], Madame [V] et la SARL GRESIVAUDAN IMMOBILIER à payer à Monsieur [R] les sommes de :

—  15 000 euros au titre des réparations nécessaires,

—  16500 euros au titre du remboursement des loyers exposés,

—  5000 euros en réparation du préjudice de jouissance,

—  429,20 euros en remboursement des frais de constat d’huissier,

—  4166,99 euros en remboursement des frais d’expertise et 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens.

Vu les conclusions en réponse notifiées par RPVA le 9 avril 2025 par Monsieur [J] [S] et Madame [F] [V], il est demandé au tribunal au visa des articles 1240 et 1641 du Code civil de :

— DÉBOUTER Monsieur [P] [R] et la société GRESIVAUDAN IMMOBILIER de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre Madame [F] [V] et Monsieur [J] [S] comme étant infondées

— CONDAMNER Monsieur [P] [R] ou qui mieux le devra à verser à Madame [F] [V] et Monsieur [J] [S] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER Monsieur [P] [R] ou qui mieux le devra aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures de la SARL GRESIVAUDAN IMMOBILIER, conclusions en défense notifiées par RPVA le 28 janvier 2025, il est demandé au tribunal au visa des articles 1240 et 1991 et suivants du Code civil de :

— REJETER l’intégralité des demandes formées par M. [R] contre la société GRESIVAUDAN IMMOBILIER comme étant infondées.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER M. [R], ou qui mieux le devra, à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER M. [R], ou qui mieux le devra, aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il résulte du constat d’huissier de justice du 2 septembre 2021 que :

— la poutre située au Nord sur une longueur de 2 mètres est pourrie, elle se désagrège,

— les planches de faux plafond constituant le plancher du grenier sont en très mauvais état (pourrissements), elles présentent un danger manifeste, la réfection de la totalité du plafond est indispensable,

— d’importantes zones d’humidité sont visibles.

— la pluie pénètre dans le grenier,

— il n’y a pas de pare pluie sous la toiture.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que :

Il existe un désordre d’étanchéité du complexe de charpente-couverture qui a conduit à des infiltrations d’eaux et à des ruissellements.

Ces phénomènes ont eux-mêmes entrainé un pourrissement de certaines pièces porteuses et une déformation de la charpente. L’expert conclut que la couverture rénovée par Monsieur [S] reposait donc sur un support non sain et que les travaux réalisés par celui-ci sont défaillants dans la mesure où aucun pare pluie n’a été posé.

L’expert note que Monsieur [S] a rhabillé le plafond du deuxième étage avec un ensemble de lambourdes en bois neuf et en panneaux de particules qui a « caché » et « encapsulé » les désordres.

L’expert considère que les désordres étaient préexistants à la vente.

S’agissant du caractère visible des désordres, il indique que Monsieur [R] n’aurait pu voir l’état du plancher et n’aurait pu détecter les désordres de la structure et de la couverture du grenier que s’il avait disposé d’une échelle positionnée dans la trappe menant aux combles. Mais que même s’il avait disposé d’une échelle l’état des poutraisons et du platelage du grenier ne pouvait être décelé sauf en faisant une découpe destructive du plafond ou en passant au travers des planches complètement pourries du grenier.

La couverture ne remplit pas son rôle d’étanchéité, le bien est impropre à sa destination. L’expert préconise une consolidation voire le changement de certains éléments de la charpente ainsi qu’une reprise de la couverture et de la zinguerie réalisée de manière imparfaite pour un coût de 15 000 euros.

L’expert indique en outre que :

— la responsabilité du diagnostiqueur termites est susceptible d’être engagée car il n’a pas visité les combles ;

— la responsabilité du diagnostiqueur de performance énergétique est susceptible d’être engagée car il ne fait pas mention dans son rapport du plafond du deuxième étage.

L’expert judiciaire considère enfin que l’agence immobilière a fait preuve de légèreté puisqu’elle n’a pas demandé de facture d’artisan couvreur alors que les vendeurs lui avaient affirmé que la couverture était neuve et qu’elle n’a pas étudié les diagnostics, ce qui aurait permis de constater que le grenier n’avait pas été visité.

I- Sur les responsabilités :

1- Sur la responsabilité des vendeurs sur le fondement des vices cachés :

Monsieur [R] recherche la responsabilité des vendeurs sur le fondement des vices cachés.

En défense, Monsieur [S] et Madame [V] estiment qu’ils ont fait appel à un professionnel de l’immobilier l’agence GRESIVAUDAN IMMOBILIER qui a indiqué que la couverture était neuve et qu’aucun travaux n’étaient à prévoir.

Ils rappellent que l’expert judiciaire a constaté que les diagnostiqueurs (énergétiques et termites) n’avaient pas visité le grenier et qu’à ce titre la responsabilité de l’agence immobilière pouvait être engagée.

Ils font valoir qu’ils ont été transparents vis-à-vis de l’agence immobilière sur les travaux effectués et qu’ils n’ont pas volontairement bloqué l’accès au grenier accessible par une trappe.

Ils estiment qu’ils n’ont commis aucune faute et concluent au débouté des demandes de Monsieur [R] à leur encontre.

Il résulte de l’article 1641 du code civil que :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1645 du Code civil précise que « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [S] a entrepris la rénovation de la couverture mais que le remplacement des tuiles a été effectué sur un support qui n’était pas sain ni plan et qu’aucun pare pluie n’a été posé.

Sur le caractère du vice et son antériorité :

Le défaut doit être caché c’est-à-dire non apparent et antérieur à la vente ou concomitant à la vente ou à la prise de possession de l’immeuble si celle-ci est différée.

L’expert considère que les désordres préexistaient à la vente et que les vendeurs ne pouvaient pas ignorer leur présence et leur ampleur.

Par ailleurs, ces désordres n’étaient pas visibles au moment de la visite de la maison par Monsieur [R] qui a rappelé que le grenier n’était pas accessible (absence d’échelle) mais que les acquéreurs lui avaient assuré que la couverture avait été refaite.

Sur la gravité du vice :

L’impropriété à destination est caractérisée par la présence de fuites importantes dans la toiture, des travaux de réfection de la couverture sont indispensables.

Le vice est en outre inhérent à l’ouvrage.

Sur la connaissance du vice par les vendeurs :

Il appartient à Monsieur [R] de démontrer que les vices étaient connus des vendeurs ce qui est le cas en l’espèce l’expert ayant retenu que les travaux effectués par Monsieur [S] avait pour objectif de « cacher la misère » démontrant ainsi la mauvaise foi des vendeurs. Il a en outre été déclaré à l’agence immobilière que la couverture était neuve dans l’objectif d’augmenter le prix de vente de la maison au détriment de Monsieur [R].

En conséquence, la responsabilité des vendeurs sur le fondement des vices cachés est engagée.

2- Sur la responsabilité de l’agence immobilière :

Il résulte des articles 1991 et 1992 du Code civil que :

« Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

Enfin, l’article 1240 du Code civil précise que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La responsabilité d’un agent immobilier est subordonnée à l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

L’agent immobilier qui n’est pas un professionnel du bâtiment n’est pas tenu de réaliser des investigations afin de déceler des désordres en toiture (CA de REIMS Civ 1, 19 janvier 2016 n°14/01526).

L’expert judiciaire considère que l’agence immobilière a fait preuve de légèreté puisqu’elle n’a pas demandé de facture d’artisan couvreur alors que les vendeurs lui avaient affirmé que la couverture était neuve. Par ailleurs, selon l’expert l’étude des diagnostics aurait permis de constater que le grenier n’avait pas été visité.

Monsieur [R] indique que celle-ci doit supporter une part de responsabilité à hauteur d'1/4, il ne démontre toutefois pas la faute de l’agence immobilière se contentant de reprendre les conclusions expertales.

Au terme de ses écritures en défense, l’agence immobilière affirme que Monsieur [R] était informé que des travaux de réfection de la toiture avait été effectués par les vendeurs. Elle estime en outre que le terme employé dans l’annonce immobilière à savoir « couverture neuve » n’était pas inappropriée au vu des photos produites montrant une réfection de celle-ci.

En l’espèce, il est exact que l’annonce immobilière ne faisait pas état de la qualité des travaux effectués par les vendeurs mais seulement de l’existence de ceux-ci de sorte que les termes de l’annonce étaient exacts contrairement aux dires de l’expert judiciaire.

Il n’appartenait pas en outre à l’agence immobilière de solliciter une facture de réfection de la toiture alors que Monsieur [S] avait déclaré qu’il avait effectué lui-même ces travaux, information portée à la connaissance de Monsieur [R].

En outre, l’agence immobilière n’étant pas une professionnelle de l’immobilier elle n’aurait pu déceler d’éventuels vices ou défaut de planéité du toit, il ne lui appartenait pas de monter sur la toiture afin de vérifier la qualité des travaux entrepris cela ne relevait pas de ses missions en vertu du mandat de vente signé.

Enfin, il convient de rappeler que les diagnostiqueurs n’ont pas été mandatés par l’agence immobilière mais par les vendeurs de sorte qu’elle n’est pas responsable de leur défaillance étant précisé qu’ils n’ont pas été appelés dans la cause.

Les désordres n’étant pas visibles pour Monsieur [R] ils ne l’étaient pas davantage pour l’agence immobilière.

En conséquence, ni Monsieur [R] ni les vendeurs ne démontrent une faute de l’agence immobilière qui a visiblement également été induite en erreur par Monsieur [S] et Madame [V] sur la qualité du bien objet de la vente immobilière.

II- Sur les demandes indemnitaires :

1- Sur le cout des travaux de reprise :

Il ont été justement chiffrés par l’expert judiciaire à la somme de 15000 euros.

Il sera fait droit à la demande de Monsieur [R].

2- Sur le remboursement des loyers :

Monsieur [R] justifie de la location d’un appartement meublé pour un loyer mensuel de 500 euros TTC pour une durée d’un an à compter du 1er octobre 2018.

Toutefois, il n’est produit aucune quittance de loyers de sorte que la demande de Monsieur [R] en l’absence de pièces justificatives ne peut être accueillie.

3- Sur la demande au titre du préjudice de jouissance :

Il est constant qu’en raison des infiltrations et du risque pour la sécurité des occupants (risque d’effondrement de la toiture en raison du pourrissement de la charpente) l’occupation de la maison acquise était impossible.

Monsieur [R] se verra allouer la somme de 5000 euros à ce titre, il n’a pu occuper la maison acquise et la mauvaise foi des vendeurs est patente.

4- Sur la demande de remboursement des frais d’huissier et d’expertise :

Il sera fait droit à ces demandes pour un montant de 429,20 euros et 4166,99 euros. Elles sont justifiées par les pièces versées aux débats.

III- Sur les mesures de fin de jugement :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] et Madame [V] seront condamnés aux dépens.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [S] et Madame [V] seront condamnés à payer Monsieur [R] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [J] [S] et Madame [F] [V] à payer à Monsieur [P] [R] les sommes de :

—  15 000 euros au titre des réparations nécessaires,

—  5000 euros en réparation du préjudice de jouissance,

—  429,20 euros en remboursement des frais de constat d’huissier,

—  4166,99 euros en remboursement des frais d’expertise,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [R] de sa demande au titre du remboursement des loyers ;

REJETTE les demandes formulées à l’encontre de la SARL GRESIVAUDAN IMMOBILIER ;

REJETTE les autres demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

LE GREFFIER LE JUGE