TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Cité [11]

PROCEDURES ORALES

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[Localité 4]

JUGEMENT DU 29 Septembre 2025

N° RG 24/08756 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LKAY

JUGEMENT DU :

29 Septembre 2025

SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE RESIDENCE DE L’ILLE agissant poursuites et diligences de son syndic, la société CABINET HARDY

C/

[G] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Septembre 2025 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Karen RICHARD, Greffier lors des débats et de Anaïs SCHOEPFER, Greffier qui a signé la présente décision ;

Audience des débats : 16 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 29 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE RESIDENCE DE L’ILLE agissant poursuites et diligences de son syndic, la société CABINET HARDY

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Gilles DAUGAN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substitué par M^e Anne-Marie QUESNEL, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [G] [V]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 13] L'[Adresse 9], représenté par son syndic, la société Cabinet Hardy, a assigné M. [G] [V] devant le tribunal judiciaire de Rennes, à son audience du 16 juin 2025, aux fins de le voir condamner, en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 du statut de la copropriété, et plus particulièrement en ses articles 10 et 19, à lui payer :

— la somme de 3.523,50 € avec intérêts au taux légal, outre les charges courantes due à compter du 24 septembre 2024,

— les dépens, outre la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’acte n’a pas été remis au destinataire mais à l’étude.

Au soutien de sa requête introductive d’instance, le syndicat des copropriétaires expose que M. [V] est propriétaire d’un appartement et d’un parking constituant les lots 18 et 57, dans un immeuble dénommé La résidence de l'[10] sis [Adresse 1], et soumis au statut de la copropriété.

Selon décompte arrêté au 9 janvier 2024, il est débiteur de la somme de 4.269,45€.

Le 26 avril 2024, une sommation de payer les charges de copropriété lui a été délivrée, mais M. [V] n’a pas réglé.

A la demande du syndicat des copropriétaires, une médiation a été initiée, laquelle s’est révélée infructueuse, M. [V] n’ayant pas répondu à la convocation du médiateur.

Selon décompte arrêté au 24 septembre 2024, il était débiteur de la somme de 3.523,50 €

C’est dans ces conditions que le syndic a fait délivrer assignation.

A l’audience du 16 juin 2025, M. [V] n’était ni présent, ni représenté, ni excusé.

Le syndic es qualité de mandataire du Syndicat de copropriété, représenté par son avocat, a comparu et a déclaré s’en rapporter à son exploit introductif d’instance, et a déposé son dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose : « si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande de règlement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties commune proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges ».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi.

Le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation. Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d’instance au principal, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.

Les créances visées à l’alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l’article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur ».

Par ailleurs, en application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété et diverses provisions.

En l’espèce, le syndicat de copropriété produit la notification de transfert de propriété au profit de M. [V], ainsi que les procès-verbaux d’assemblée générale des 7 octobre 2021, 6 octobre 2022, 11 octobre 2023 et 14 octobre 2024, et le contrat de syndic pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025, ayant désigné la Sarl Cabinet Hardy.

Il produit également les pièces justifiant de l’arriéré de charges (23,24, 25,26, 27, 30 et 31 de son bordereau), ainsi que les pièces justifiant de ses relances (pièces 6 et 20 de son bordereau), et le procès-verbal du 14 octobre 2024 ayant approuvé les comptes du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, et les budgets prévisionnels pour les pour les exercices du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.

Au vu de ces pièces, et à défaut d’éléments de contestation, la demande principale du syndicat des copropriétaires est fondée et il y a lieu de condamner M. [G] [V] à régler la somme de 3.523,50 € avec intérêts au taux légal, outre les charges courantes dues à compter du 24 septembre 2024.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, M. [G] [V], partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

— CONDAMNE M. [G] [V] à payer au syndicat de copropriété de l’immeuble RESIDENCE DE L’ILLE représenté par son syndic, la SARL CABINET HARDY, la somme de 3.523,50 € avec intérêts au taux légal, outre les charges courantes dues à compter du 24 septembre 2024,

— CONDAMNE M. [G] [V] aux entiers dépens,

— CONDAMNE M. [G] [V] à verser au syndicat de copropriété de l’immeuble RESIDENCE DE L’ILLE représenté par son syndic, la SARL CABINET HARDY, une indemnité de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE