TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00284 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KBN6

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 10 Juillet 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [W] [G] divorcée [K]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS Madame [W] [G] divorcée [K]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de [R] [F], auditeur de justice et de [T] [E], candidate à l’intégration directe;

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 10 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [W] [G] divorcée [K], demeurant 89 rue Jean Moulin, Appt 75, 2ème étage, 63360 GERZAT

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de location pour un logement conventionné, consenti à compter du 16 décembre 2003, l’OPHIS du Puy de Dôme a donné à bail à Madame [W] [G] et à Monsieur [M] [K], un logement de type 3 situé Les Chabesses, 89 rue Jean Moulin à GERZAT (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 225,06 euros hors charges, soumises à provision mensuelle avec régularisation annuelle.

Madame [W] [G] occupe seule le logement depuis son divorce.

Le 19 novembre 2024, l’OPHIS a fait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1739,36 euros.

La Caisse d’Allocations familiales a été avisée par le bailleur de la situation d’impayé de Mme [W] [G] suivant courrier du 17 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, l’OPHIS a fait assigner Mme [W] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail eu égard à l’application de la clause résolutoire stipulée au contrat faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [W] [G] à lui payer :

* la somme de 2 645,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date de délivrance de l’assignation,

* une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux fixée au montant actuel du loyer et des charges avec indexation et intérêts légaux, outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, l’OPHIS maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté à la date de l’audience et incluant l’échéance impayée du mois d’avril 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4 807, 89 euros.

Mme [W] [G] comparait en personne. Elle explique qu’elle ne perçoit plus le RSA parce que sa société commerciale est en cours de liquidation et que faute d’avoir réglé l’organisme comptable, celui-ci n’a pas établi le dernier bilan de sa société, de sorte qu’elle est dans l’incapacité de transmettre ce document à la Caisse d’allocations familiales, laquelle a en conséquence suspendu le versement de la prestation.

Elle ajoute qu’elle présente également des retards dans le paiement de cotisations URSSAF. Elle énonce enfin qu’elle souhaiterait rester dans le logement, qu’elle ne conteste pas la dette de loyer ni l’arrêt de tout paiement depuis le 08 mai 2024 et ne fait état d’aucune procédure de surendettement en cours.

Le greffe n’a réceptionné aucun diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de la locataire avant l’audience, malgré l’information de la Caisse d’Allocations familiales antérieurement à la délivrance du commandement de payer.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est désormais admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

En l’espèce, l’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 19 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour un montant de 1 739,36 euros. Il est établi que ce commandement est resté infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 19 janvier 2025.

Mme [W] [G] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location. L’OPHIS en sa qualité de propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de [W] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte des termes du contrat de location signé conclu entre les parties ainsi que de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’OPHIS produit outre le décompte annexé au commandement de payer du 19 novembre 2024, deux décomptes afin de justifier de l’arriéré locatif, l’un arrêté à la date de délivrance de l’assignation en justice pour un montant de 2 645,57 euros comprenant 131,05 euros de frais de poursuites, et l’autre actualisé au 12 mai 2025 dans la perspective de l’audience, d’un montant de 4 807, 89 euros, comprenant 188,66 euros de frais de recouvrement. Ces décomptes, soumis à la contradiction de la locataire, ne sont pas contestés.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie tant dans son principe que dans son montant pour la somme de 4 619,23 euros hors frais de recouvrement, somme que Madame [W] [G] sera condamnée à lui payer à titre d’arriérés locatif arrêtés au 12 mai 2025.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 19 novembre 2024 sur la somme de 1 739,36 euros due à cette date et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur jusqu’à la date de restitution des clés. L’indemnité peut être soumise à indexation. Le juge est souverain dans son appréciation.

En l’espèce, Mme [W] [G] est désormais occupante sans droit ni titre et cette occupation illicite cause nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par le bailleur. Celui-ci ne formule pas de montant précis. L’indemnité d’occupation sera en conséquence fixée, au vu des décomptes produits par le bailleur et de la réactualisation de la dette à la date du 12 mai 2025 comprenant l’échéance du mois d’avril 2025, à la somme mensuelle de 490 euros à compter du mois de mai 2025, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette condamnation de la révision prévue au contrat et issue de l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [W] [G] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirés des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [W] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 50 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte de l’article 514 du Code de Procédure Civile, que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’instance ayant été introduite par acte du 23 janvier 2025, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 16 décembre 2003 entre l’Office public d’aménagement et de construction aux droits de laquelle intervient l’Office public de l’habitat et de l’immobilier social, exerçant sous l’enseigne OPHIS, et Madame [W] [G] et Monsieur [M] [K], à compter du 19 janvier 2025,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Mme [W] [G] ainsi que tout occupant de son chef, du logement sis 39 rue Jean Moulin, bât B, 2ème étage, Apt 75 à 63360 GERZAT, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée,

CONDAMNE Mme [W] [G] à payer l’OPHIS la somme de 4 619,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 sur la somme de 1 739,36 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [W] [G] à la somme mensuelle de 490 euros et au besoin la CONDAMNE à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Mme [W] [G] à payer à l’OPHIS la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 19 novembre 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection