TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00983 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QHLV

JUGEMENT

DU : 02 Octobre 2025

Société SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Mme [V] [T]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 02 Octobre 2025.

DEMANDERESSE:

Société SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DEFENDERESSE:

Madame [V] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Emmanuel LEBLANC, avocat au barreau d’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-008216 du 17/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de EVRY)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 02 septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

CCC délivrée le :

À : M^e ORHON + M^e LEBLANC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 octobre 2015, la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [T] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 486,38 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4250,10 euros au titre de l’arriéré locatif ( décompte arrêté au 15 février 2024 terme de janvier inclus) dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [T] le 22 février 2024.

Par assignation du 10 mai 2024, la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4413,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture ( rapport de carence).

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2024, et après plusieurs renvois à la demande des parties a été plaidée à l’audience du 02 septembre 2025.

A l’audience du 02 septembre 2025, la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette s’élève à 5332.54 euros selon décompte arrêté au 20 août 2025 terme de juillet inclus. Elle sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de Mme [V] [T].

Au soutien de ses demandes, la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT fait valoir que les loyers et régularisations de charges n’ont pas été intégralement payés. Elle indique que les justificatifs des régularisations de charges sont versés dans le cadre de la présente instance, factures d’achats de bois pour le chauffage, contrats d’entretien, factures d’entretien des locaux communs, et décomptes de charges. Elle ajoute que les charges de chauffage ont augmenté en raison de l’augmentation importante du coût d’achat des pellets entre 2019 et 2022, qu’elle a été contrainte de répercuter cette augmentation dans le calcul des charges mais que consciente des difficultés posées pour les locataires, elle a pris en charge une partie de cette augmentation pour l’année 2022. Elle estime que l’ensemble des charges facturées sont justifiées et que les sommes restent dues par la locataire.

Mme [V] [T] représentée par son conseil sollicite de :

— débouter la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de l’intégralité de ses demandes,

— à titre reconventionnel, condamner la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à la somme de 4 413.24 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— à titre subsidiaire, accorder à Mme [V] [T] des délais à hauteur de 100 euros par mois pendant 35 mois, le solde à au 36ème mois,

A l’appui de ses demandes, Mme [V] [T] soutient sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, que la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ne justifie pas du montant des régularisation de charges et plus particulièrement des charges des chauffage, frais d’entretien de l’installation de chauffage et nettoyage parties communes, alors que ces éléments ont été sollicités par Mme [T] dès 2022.

A titre reconventionnelle, elle fait valoir avoir régulièrement payé les loyers et provisions pour charges appelés, qu’elle est à jour des paiements, et que la bailleresse a abusivement engagé une procédure aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire incluse au contrat de bail et sollicite la somme de 4413.24 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement sur 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [V] [T] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité de la demande

La société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges à l’appui de sa demande en paiement et soutient que la dette s’élève à la somme de 5332.54 euros au 20 août 2025.

Mme [V] [T] conteste ce montant et le montant des régularisations de charges opérées :

— le 05 avril 2022 pour un montant de 2246.77 euros au titre des charges récupérables de l’année 2019, – le 18 août 2022 pour un montant de 1133.77 euros pour l’année 2020

— le 19 juillet 2023 pour un montant de 1339.23 euros pour les charges 2021

— le 10 septembre 2024 pour un montant de 4664.58 pour les charges 2022.

Au terme de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. L’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition ; il s’en déduit que le bailleur doit obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives réclamées et qu’en l’absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées ; le locataire est ainsi en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification.

De même, le bailleur qui ne justifie pas de la réalité des services, ni du bien-fondé de la facturation, doit rembourser au preneur les sommes perçues au titre de ses charges insuffisamment justifiées.

En l’espèce, le bailleur verse au dossier des décomptes de régularisation de charges et fluides au titre des années 2019, 2020, 2021 et 2022.

Il produit en outre :

—  9 factures d’achats de pellets auprès de la société REOLIAN Multitec datées du 28 février 2020 au 30 novembre 2020 correspondant à des commandes effectuées entre le 06 décembre 2019 et le 09 novembre 2020 portant sur 2 tonnes de pellets et 1080 kg de granules de bois pour chacune des factures, outre le contrat d’entretien des installations de chauffage et production d’eau chaude,

—  15 factures d’achats de pellets auprès de la société ATOUT BIS soit trois factures datées du 26 novembre 2021 au 27 décembre 2021, dix factures datées du 31 janvier 2022 au 06 décembre 2022 et deux factures datées des 19 juin 2023 au 18 juillet 2023.

A l’exception des factures du 12 novembre 2021 faisant mention de la livraison de 2 tonnes de pellets pour un montant TTC de 1800 euros, de la facture du 27 décembre 2021 faisant mention de la livraison de 1.5 tonnes de pellets pour un montant TTC de 2520 euros, et de la facture du 18 juillet 2023 pour un montant TTC de 9000 euros portant sur la livraison de 9 tonnes de pellets, le surplus des factures émises par la société ATOUT BIS ne mentionne pas le volume livré, seule la mention «  1 unité » sans autre précision et possibilité d’appréciation des quantités livrées et payées.

— les factures émises par la société ATOUT BIS au titre des prestations de nettoyage et rotation des containers ordures ménagères et tri sélectifs au titre des prestations effectuées au cours des années 2020, 2021, et 2022

Il résulte ainsi des pièces versées aux débats que la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, ne fournit pas les pièces justificatives des dépenses de combustibles de chauffage, entretien et nettoyage qui motivent la quote-part des charges récupérables réclamée et contestée par la locataire pour l’année 2019, ni ne prouve les avoir mis à disposition de Mme [V] [T] suite à sa demande formulée par courrier le 03 octobre 2022 et avant l’introduction de la présente instance. La régularisation des charges opérée à cet égard pour un montant de 2246.27 euros suivant décompte du 05 avril 2022 au titre des charges récupérables de l’année 2019 n’apparait donc pas justifiée.

S’agissant des régularisations postérieures, et au regard des postes de charges contestés portant sur le chauffage en ce compris le coût d’entretien de l’installation, et les frais de nettoyage des parties communes, la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit l’ensemble des factures émises mensuellement par la société ATOUT BIS au titre des frais de nettoyage des parties communes pour les années 2020, 2021 et 2022. Dès lors les régularisations effectuées à ce titre pour un montant de 523.27 euros pour l’année 2020, puis 545.37 euros pour l’année 2021 et 538.70 euros pour l’année 2022 sont justifiées.

En revanche, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, que les frais d’entretien de l’installation de chauffage ne sont justifiés par aucun élément au titre des années 2020, 2021 et 2022. En effet si le contrat passé avec la société LEMAIRE ESPACE ( Réolian) le 11 août 2015 a été communiqué, aucune facture n’est produite.

Dès lors les montants de régularisation réclamés à ce titre à hauteur de 887.03 euros pour l’année 2020, 886.67 euros pour l’année 2021 et 834.41 euros pour l’année 2022 ne sont pas justifiés.

S’agissant des charges de chauffage, concernant la régularisation de charges au titre l’année 2020 pour un montant de 2277.20 euros, la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit l’ensemble des factures émises portant sur les achats de pellets et granules de bois effectués auprès de la société REOLIAN Multitec pour l’année 2020, les dites factures précisant les quantités livrées et dates de commande. Dès lors, la société bailleresse dans le cadre de la présente instance justifie des montants payés au titre du combustible de chauffage. Il est produit en outre un décompte de régularisation de charges au titre de l’année 2020 précisant le mode de répartition et de calcul des charges sur la base des factures de chauffage effectivement payées. En conséquence, la somme réclamée au locataire à ce titre est bien justifiée s’agissant de l’année 2020.

Aussi la régularisation totale des charges à hauteur de 1133.77 euros, déduction faite des provisions versées par Mme [V] [T], est fondée.

S’agissant des charges de chauffage au titre de l’année 2021, la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit des factures d’achats de la société ATOUT BIS, soit des factures du 12 novembre 2021 et du 26 novembre 2021 pour un montant de 1800 euros TTC chacune, une facture datée du 27 décembre 2021 pour un montant de 2520 TTC et une facture datée du 6 décembre 2022 pour une livraison réalisée en décembre 2021 pour un montant de 2700 euros TTC, soit un total de 8820 euros. Outre que les factures ne précisent pas les quantités livrées, le montant total des factures communiquées ne correspond pas au montant total réparti au titre des combustibles de chauffage tel qu’il ressort du décompte de régularisation en date du 19 juillet 2023 portant sur un montant global de 15 367.60 euros au titre de l’année 2021, sans qu’il y ait lieu de savoir si les choix d’approvisionnement effectués par le bailleur était opportun ou non.

Dès lors que le montant à répartir par le bailleur n’est pas justifié, et qu’il ne peut être déterminé au regard des pièces produites, la quantité de combustibles effectivement utilisée, la régularisation de charges à hauteur de 2151.90 euros au titre des combustibles de chauffage pour l’année 2021 n’apparait pas justifiée dans le cadre de la présente instance.

Concernant les charges de chauffage au titre de l’année 2022, la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit des factures d’achats auprès de la société ATOUT BIS, soit 15 factures d’achats de pellets émises entre le 26 novembre 2021 au 27 décembre 2021, dix factures datées du 31 janvier 2022 au 06 décembre 2022 et deux factures datées des 19 juin 2023 au 18 juillet 2023. Outre qu’une nouvelle fois les factures éditées en 2022 et 2023 ne précisent pas les quantités livrées, ni les dates précises de livraison, le montant total des factures communiquées ne correspond en rien au montant total réparti au titre des combustibles de chauffage tel qu’il ressort du décompte de régularisation en date du 10 septembre 2024 portant sur un montant global de 40 740.02 euros au titre de l’année 2022.

La société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit au terme de ses écritures un tableau de l’évolution tarif de la tonne de combustible entre 2018 et 2022 rédigé par ses soins mais étayé par aucune autre pièce.

Il s’en suit que l’ensemble des pièces produites ne permet pas de justifier du montant total réparti et par voie de conséquence du montant de 5704.75 euros réclamé à Mme [V] [T] au titre de la régularisation des charges de chauffage pour l’année 2022.

Au regard de l’ensemble des provisions pour charges versées par Mme [V] [T] pour les années 2020, 2021 et 2022, la demande de la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN au titre des régularisation de charges toutes charges confondues sera rejetée, étant observé qu’il ressort de l’historique du compte locataire que Mme [V] [T] a régulièrement payé le loyers et le montant de la provision pour charges appelé.

La société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT sera ainsi déboutée de sa demande en paiement des loyers et charges.

1.3. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 20 février 2024 pour la somme de 4250,10 euros ( décompte arrêté au 15 avril 2024 terme d’avril inclus).

Il ressort du décompte de loyers et charges produit et des développements précédents que le commandement de payer vise une créance erronée dès lors que les régularisations de charges des années 2019, 2020, et 2021 visées au commandement de payer, ne sont pas dues n’étant pas justifiées. Il ressort en outre de ces décomptes que Mme [T] s’est régulièrement acquittée du montant des loyers et provisions pour charges.

Il ne peut dès lors être constaté un manquement du locataire pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 20 février 2024.

Ainsi le bail ne s’est donc pas trouvé résilié de plein droit par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail et il sera constaté que la clause résolutoire n’a jamais joué.

A titre subsidiaire, la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a sollicité la résiliation judiciaire du bail.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, les conditions du prononcé d’une résiliation judiciaire pour manquement grave du locataire à son obligation de paiement n’apparaissent pas réunies, la locataire étant à jour du paiement des loyers et provisions pour charges.

En conséquence, les demandes de constater la résiliation du bail et, subsidiairement, de voir prononcer sa résiliation judiciaire seront rejetées ;

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

2. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice quelconque, ni la mauvaise foi de la locataire, alors que cette dernière s’est régulièrement acquittée des loyers et provisions pour charges.

La société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

6- Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Mme [V] [T], sollicite la somme de 4413.24 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive soutenant que ce montant correspond au montant des charges acquittées.

Toutefois, Mme [V] [T] ne justifie pas de ce que le bailleur a agi de manière abusive, un litige ayant pu s’élever au sujet des régularisations de charges. Elle ne justifie en outre pas du montant de la somme réclamée.

En conséquence sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

7. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 900 euros à la demande de Mme [V] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de ses demandes en constatation de la résiliation du bail et en résiliation judiciaire du bail,

DEBOUTE la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande en paiement ;

DEBOUTE société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de dommage et intérêts pour procédure abusive de Mme [V] [T]

REJETTE le surplus des demandes des parties,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à payer à Mme [V] [T] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux dépens de la présente instance ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge