Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Février 2025

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DEMANDERESSE :

Société D’HLM GAMBETTA

44, avenue Gambetta

49300 CHOLET

représentée par Maître Gwennolé LE GOURIELLEC, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [B]

Appartemernt 407 Etage 4 Bâtiment B

26 Ter Route de Rennes

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 septembre 2024

délibéré au : 07 novembre 2024

date de réouverture des débats : 05 décembre 2024

délibéré au : 06 février 2025

RG N° N° RG 24/00949 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M37V

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Gwennolé LE GOURIELLEC

CCC à Monsieur [I] [X] préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé prenant effet le 21 décembre 2022, pour une durée d’un an renouvelable, la SCIC d’HLM GAMBETTA a donné à bail à Monsieur [I] [B] un local à usage d’habitation numéro 407 au quatrième étage bâtiment B sis 26 TER route de Rennes à Nantes (44300), et ses accessoires (Place de stationnement A20) moyennant un loyer mensuel révisable de 431.17 euros, outre une provision sur charges de 45.01 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 280 euros.

Par acte du 15 décembre 2023, le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, la SCIC d’HLM GAMBETTA a assigné Monsieur [I] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Nantes afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail à la date du 27 janvier 2024, soit six semaines après la délivrance du commandement de payer les loyers et les charges ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [B] ainsi que tout occupant de son chef du logement numéro 407 au quatrième étage bâtiment B sis 26 TER route de Rennes à Nantes (44300) ;

— condamner Monsieur [I] [B] à payer :

—  2 665.78 euros correspondant au décompte des loyers impayés arrêté au 13 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers et les charges ;

— tous les loyers, charges et indemnités d’occupation dus à compter du 14 février 2024 et jusqu’au jour de l’audience selon le décompte actualisé qui sera produit ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, sous réserve des indexations et ce, à compter du 27 janvier 2024 et jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur ;

—  300 euros au titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation ;

—  300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX, et ce en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 05 septembre 2024. Puis par simple mention au dossier la présidente a prononcé la réouverture des débats.

L’affaire a de nouveau été appelée et évoquée à l’audience du 5 décembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Le bailleur précise avoir été avisé de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique ayant prononcé l’effacement total de l’ensemble des dettes de Monsieur [I] [B], celle-ci étant intervenue le 24 octobre 2024.

La bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 7 754.86 euros au 2 décembre 2024. Il a précisé que la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a prononcé l’effacement de la dette de loyer du locataire à hauteur de 5 868.58 euros. Elle a précisé que le loyer s’élève actuellement à la somme de 519.07 euros et que le locataire ne perçoit aucun APL. Enfin, elle s’est opposée à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [I] [B] a comparu et a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir une pension d’invalidité à hauteur de 900 euros et l’allocation d’adulte handicapé de 100 euros. Toutefois, il a reconnu devoir encore 2 000 euros. Enfin, il a indiqué qu’un paiement de 250 euros a été effectué au mois de novembre 2024. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 80 euros par mois en sus du loyer et des charges.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 mars 2024, soit au moins six semaines avant la première audience du 5 septembre 2024.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 18 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il ressort des pièces et des débats que Monsieur [I] [B] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation et de ses accessoires. Le décompte actualisé versé aux débats lors de l’audience fait apparaître un solde débiteur de 7 754.86 euros au 2 décembre 2024, terme de décembre inclus.

Lors de l’audience, [I] [B] fait état d’un versement de 250 euros qu’il aurait effectué. Ce paiement apparait dans le décompte actualisé et est donc bien pris en compte dans le calcul de la dette par la SCIC d’HLM GAMBETTA.

Par ailleurs, par décision du 24 octobre 2024, la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a imposé la mesure prévue aux articles L. 741-1 et L. 741-2 du code de la consommation, à savoir un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, provoquant l’effacement total des dettes de Monsieur [I] [B].

La créance de la SCIC d’HLM GAMBETTA, fixée à la somme de 5 868.58 euros, arrêtée au 24 octobre 2024, a été totalement effacée.

La créance étant justifiée pour la somme de 1 886.28 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] [B] au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 15 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [I] [B] un commandement de payer les loyers, pour un montant principal de 2 247.04 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 décembre 2023.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 février 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner son expulsion et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [B]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 16 février 2024, Monsieur [I] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 16 février 2024, augmentée des charges locatives en cours, et ce jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [I] [B] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de novembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er décembre 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [I] [B]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [I] [B] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 80 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur refuse cette proposition.

Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [I] [B] souffre de problèmes de santé. Il perçoit à ce titre une pension d’invalidité et un différentiel d’allocation adulte handicapé, sommes qui ne sont actuellement plus versées à cause d’un indu à la CAF.

Lors de l’audience, il a confirmé ces éléments.

Il ressort en outre du décompte que Monsieur [I] [B] n’a pas repris le paiement intégral de ses loyers. Il a effectué un paiement de 250 euros le 25 novembre 2024 mais cette somme couvre seulement la moitié du montant du loyer. De plus, le dernier paiement non rejeté couvrant la totalité du loyer remonte au 6 septembre 2023.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [I] [B] ne remplit pas les conditions fixées par les dispositions textuelles ci-dessus citées.

Dès lors, la demande de délais visant la suspension de la clause résolutoire sera rejetée.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La SCIC d’HLM GAMBETTA n’établit pas que la carence dans le paiement ait été due à la mauvaise foi du locataire, et ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, lequel est compensé par l’allocation d’intérêts moratoires.

La SCIC d’HLM GAMBETTA sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [I] [B], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse, les frais que cette dernière a dû exposer pour agir en justice et non compris dans les dépens. En conséquence, Monsieur [I] [B] sera condamné au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail prenant effet le 21 décembre 2022 entre la SCIC d’HLM GAMBETTA et Monsieur [I] [B] portant sur un local à usage d’habitation numéro 407 au quatrième étage bâtiment B sis 26 TER route de Rennes à Nantes (44300), et ses accessoires, sont réunies à la date du 16 février 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [I] [B] et celle de tout occupant de son chef des lieux loués passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [B] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation fixées au contrat, et CONDAMNE Monsieur [I] [B] à son paiement à compter de l’échéance de décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à verser à la SCIC D’HLM GAMBETTA la somme de 1 886.28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 2 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement aux fins de suspendre la clause résolutoire ;

DEBOUTE la SCIC d’HLM GAMBETTA de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à payer à la SCIC D’HLM GAMBETTA une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le Département;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA