RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00332 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G22A

MINUTE N° :26/00105

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M^e MOREL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e MOUTOUCOMORAPOULÉ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 27 AVRIL 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Sylvie MOUTOUCOMORAPOULÉ, avocat au barreau de Saint-Denis

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [C] [H]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Jean-Jacques MOREL, avocat au barreau de Saint-Denis

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004396 du 19/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST DENIS REUNION)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Alain SOREL, Juge du contentieux de la Protection, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assisté de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location du 12 novembre 2019, Monsieur [Y] [J] a donné à bail à Monsieur [H] [F] [C] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 320 euros et 15 euros de provision au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par requête enregistrée le 19 août 2024, Monsieur [Y] [J] a sollicité la comparution de Monsieur [H] [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de SAINT-BENOIT aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.134 euros en principal outre celle de 120 euros à titre de dommages et intérêts.

Il fait valoir que Monsieur [H] [F] [C] ne règle plus son loyer et ses charges depuis le mois de mars 2023.

La tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice s’est soldée par un constat d’échec établi le 5 août 2024.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 30 septembre 2024.

L’affaire a fait l’objet de renvois successifs.

Dans ses conclusions n° 1 datées du 24 octobre 2025, Maître Jean-Jacques MOREL, avocat, intervenant pour assurer la défense de Monsieur [F] [C] [H] demande au juge des contentieux de la protection de :

— ordonner la régularisation des quittances de loyer par Monsieur [Y],

— ordonner à Monsieur [Y] d’actualiser le montant de la dette locative,

— constater que Monsieur [H] est à jour de ses loyers actuels,

— constater que Monsieur [H] a fourni une attestation d’assurance habitation,

— octroyer à Monsieur [H] des délais de paiement de 36 mois,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— débouter le demandeur de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [F] [C] [H] conteste le montant de la dette locative et considère qu’il n’y a pas lieu au prononcé de la résiliation du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs au motif qu’il a produit une attestation d’assurance habitation valable du 11 août 2025 au 31 juillet 2026.

Dans ses conclusions datées du 2 décembre 2025, Maître Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocate, intervenant au soutien des intérêts de Monsieur [J] [Y] [J] demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [C] [H], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— faire estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté le cas échéant d’un technicien et faire dresser par le même un état des lieux de sortie aux frais du défendeur,

— ordonner aux frais de Monsieur [F] [C] [H], et à ses risques et périls la séquestration des objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner,

— condamner Monsieur [F] [C] [H] au paiement de la somme de 1.638 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 décembre 2025, avec intérêts au taux légal, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner Monsieur [F] [C] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation de 335 euros jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner Monsieur [F] [C] [H] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Monsieur [J] [Y] fait grief à Monsieur [F] [C] [H] de ne pas avoir respecté ses obligations contractuelles de locataire notamment en omettant de souscrire une assurance contre les risques locatifs et en ne réglant pas son loyer et charges aux échéances prévues.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 23 février 2026.

A cette date, Monsieur [J] [Y], était représenté par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions du 2 décembre 2025.

Monsieur [F] [C] [H] était représenté par son conseil, substitué par un confrère, qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions du 24 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Un commandement visant la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) qui en a accusé réception le 13 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Lorsque le bailleur utilise ce moyen de droit, il n’y a pas lieu de notifier l’assignation à la préfecture.

L’action de Monsieur [J] [Y] est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location conclu le 12 novembre 2019 contient une clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs et un commandement visant cette clause a été signifié à Monsieur [H] [F] [C] le 12 novembre 2024.

Ce commandement étant resté infructueux pendant plus d’un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 12 décembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Monsieur [J] [Y] est fondé à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [F] [C] [H] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 12 décembre 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur le défaut d’assurance locative

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs dont il doit répondre en sa qualité de locataire.

La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

La conséquence du défaut d’assurance est la résiliation du contrat de location.

En l’espèce, par commandement délivré le 12 novembre 2024 par huissier de justice, Monsieur [J] [Y] rappelait à Monsieur [F] [C] [H] qu’il ne lui avait pas adressé les attestations d’assurance réclamées pour les années 2020 à 2024 et lui demandait de produire une attestation d’assurance contre les risques locatifs en cours de validité.

Le 22 octobre 2025, Monsieur [F] [C] [H] produisait une attestation délivrée par la BANQUE POSTALE assurances IARD indiquant qu’il bénéficiait d’une assurance habitation valide du 11/08/2025 au 31/07/2026.

Il est de jurisprudence constante que la sanction du défaut d’assurance rappelée ci-dessus, n’a pour fonction que de sanctionner le défaut d’assurance et non le défaut de justification par le locataire de ce qu’il était bien assuré, le locataire pouvant ainsi justifier tardivement qu’il était bien couvert par une assurance contre les risques locatifs.

En l’espèce, force est de constater que Monsieur [F] [C] [H] n’a pas été en mesure de rapporter la preuve qu’il était assuré contre les risques locatifs au titre de l’année 2024, ni avant, ni pour la période allant du 1er janvier au 10 août 2025.

Le défaut d’assurance pour les périodes litigieuses est parfaitement caractérisé et justifie la résiliation de plein droit du contrat de location.

Sur la dette locative

Le bailleur a produit un décompte actualisé pour la période allant du mois d’avril 2023 au mois de décembre 2025.

L’analyse de ce décompte fait apparaitre au débit une somme totale de 11.055 euros au titre du loyer et des charges, et au crédit une somme totale de 9.417 euros (441 euros versés par Monsieur [H] [F] [C] au titre du loyer résiduel et 8.976 euros directement versés par la CAF au bailleur au titre de de l’allocation logement) le solde entre les deux masses dégageant un solde débiteur de 1.638 euros restant dû par le locataire au titre du loyer et des charges.

La demande de régularisation des quittances de loyer produites par Monsieur [F] [C] [H] est superfétatoire, sachant, d’une part, qu’il s’agit de quittances de loyer antérieures à la période de référence litigieuse, d’autre part, que rien n’empêchait Monsieur [H] [F] [C] de produire un récapitulatif des sommes dues et versées au titre des loyers et des charges, pour contester sur la base d’éléments probants le quantum de ce qui lui est réclamé.

En conséquence, Monsieur [F] [C] [H] sera condamné à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 1.638 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les délais de paiement

Il convient de rappeler que l’affaire qui nous préoccupe s’inscrit dans le cadre d’une résiliation du contrat de location pour non-souscription d’une assurance des risques locatifs.

La loi n’a pas prévu dans ce cas que le locataire puisse demander des délais de paiement en saisissant le juge.

L’assurance locative n’ayant pas été souscrite dans le mois du commandement comme cela a été démontré précédemment, le juge ne peut que constater la résiliation du bail acquise de plein droit par l’effet de la clause résolutoire contenue dans le bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [C] [H].

Le bailleur disposant déjà en droit de voie d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration qui à ce stade sont purement hypothétiques.

De même il n’appartient pas au juge de se substituer au bailleur pour faire établir un état de sortie des lieux par un huissier de justice et d’ordonner que celui-ci procède à l’évaluation des réparations locatives devant être mises à la charge du locataire.

Monsieur [F] [C] [H] sera condamné à verser à Monsieur [J] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation de 335 euros révisable à compter du 3 décembre 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les frais irréptibles

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [J] [Y] pour faire valoir ses droits, Monsieur [F] [C] [H] sera condamné à lui verser la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur les dépens

Monsieur [F] [C] [H], partie perdante, supportera la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement délivré le 12 novembre 2024, somme à distraire au bénéfice du bailleur.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 novembre 2019 entre Monsieur [Y] [J] et Monsieur [H] [F] [C], concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 2], [Localité 1], sont réunies au 12 décembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [F] [C] [H] à payer à Monsieur [J] [Y] la somme de 1.638 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [F] [C] [H],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [F] [C] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [J] [Y] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [C] [H] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [F] [C] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Monsieur [F] [C] [H] à verser à Monsieur [J] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle de 335 euros révisable, à compter du 3 décembre 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE Monsieur [F] [C] [H] à verser à Monsieur [J] [Y] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNE Monsieur [F] [H] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement délivré le 12 novembre 2024, somme à distraire au bénéfice du bailleur,

DIT que les frais irrépétibles et les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, Monsieur [F] [C] [H] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, selon décision du bureau d’aide juridictionnelle rendue en date du 19 mai 2025,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 4 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du CPC, la minute étant signée par Monsieur Alain SOREL, Magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Maureen ETALE, greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE