TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00352 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KCOB

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 06 Novembre 2025

Madame [P] [S] [H]

Rep/assistant : M^e François xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [Z] [B]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 06 Novembre 2025

A :M^e François xavier DOS SANTOS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 06 Novembre 2025

A :M^e François xavier DOS SANTOS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 18 Septembre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 06 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [P] [S] [H], demeurant 3 avenue Voltaire – 63510 AULNAT

représentée par M^e François xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [B], demeurant 2 bis rue du Château d’Eau – 63510 AULNAT

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 10 mai 2021, Mme [P] [S] [H] a donné à bail à M. [Z] [B] un logement situé 02 bis rue du château d’eau, au 2ème étage, à AULNAT (63510), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 €, provision sur charges comprise ainsi qu’un garage moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 40 € .

Suivant courrier du 18 novembre 2024, Mme [P] [S] [H] a mis en demeure M. [Z] [B] de lui régler la somme de 11.900 euros à titre d’ un arrièrè locatif correspondant à17 mois de loyers

Le 10 décembre 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 11.127 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [B] le 16 décembre 2024

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, Mme [P] [S] [H] a fait assigner M. [Z] [B] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— que Mme [P] [S] [H] sera autorisée à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux après le départ volontaire ou forcé des occupants, dans tel garde-meubles ou réserve et ce, aux frais et risques du locataire,

— condamner M. [Z] [B] à lui payer les sommes suivantes :

* 14.627 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 avril 2025,,

* 700 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2025jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 avril 2025.

A l’audience, Mme [P] [S] [H] maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 31 août 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 15.995 € selon le bénéfice de ses dernières conclusions notifiées à M. [Z] [B] suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 août 2025. Elle sollicite, en outre, la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour inexécution récurrente du contrat. Elle expose que sa situation financière est extrêmement précaire, qu’elle est âgée de 70 ans, divorcée et qu’elle perçoit une retraite de 1.222,20 euros. Elle explique que depuis le dernier versement de la CAF en avril 2025, elle ne perçoit plus rien. Elle soutient que son locataire a régulièrement profité de l’isolement et de sa détresse pour lui annoncer des paiements et des engagements jamais tenus. Elle fait valoir que M. [Z] [B] crée des troubles de voisinage récurrents causant le départ d’une autre de ses locataires et qu’il utilise un tuyau d’arrosage depuis son appartement pour nettoyer son véhicule entraînant des surconsommations d’eau qui lui sont facturées. Elle estime subir un préjudice financier et argue d’un syndrôme anxiodépressif réactionnel imposant une prise en charge médicale importante.

M. [Z] [B] assigné en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [P] [S] [H] a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [Z] [B].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [Z] [B] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, Mme [P] [S] [H] justifie avoir régulièrement signifié le 10 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 11.127 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 10 février 2025.

M. [Z] [B] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Mme [P] [S] [H], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Mme [P] [S] [H] produit un décompte arrêté au 31 août 2025 à titre de justificatif de l’arriéré locatif.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Mme [P] [S] [H] est établie tant dans son principe que dans son montant soit 15.995 €, que M. [Z] [B] sera condamné à lui payer.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [Z] [B] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Mme [P] [S] [H], soit la somme mensuelle de 700 €.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l’espèce, Mme [P] [S] [H] sollicite la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution récurrente du contrat. Elle soutient qu’elle subit un préjudice financier important distinct de l’impayé locatif notamment dû au départ d’autres locataires suite au trouble de voisinage de la part de M. [Z] [B] et d’une surconsommation d’eau qu’elle a réglée. Elle se prévaut de sa situation de retraitée et de ses faibles revenus.

Mme [P] [S] [H] produit des échanges de SMS de Mme [V] [B], épouse de M. [Z] [B].

Or, d’une part, s’il ressort des SMS que Mme [P] [S] [H] a dû réclamer à plusieurs reprises le paiement des loyers, il apparaît toutefois que les échanges sont cordiaux voire amicaux et qu’ils ne reflètent pas suffisamment une réelle précarité financière de la bailleresse. D’ailleurs, il faut relever que Mme [P] [S] [H] a attendu près de trois années pour intenter une action à l’encontre de son locataire. Il apparaît en effet qu’elle invoquait déjà un impayé de loyer de décembre 2022 “ Bonjour je viens de recevoir le loyer donc bon dit que ça paie décembre 2022 tu est d’accord merci bisous”. La perdurance de cette situation par Mme [P] [S] [H] résulte en des impayés à hauteur de 15.995 €.

En outre, la seule production d’une facture d’eau en date du 24 juillet 2025 ne permet pas d’établir à elle seule une surconsommation d’eau par M. [Z] [B].

D’autre part, s’agissant du départ de ses locataires, les consorts [N], suite au prétendu trouble de voisinage par M. [Z] [B], il convient de noter que le certificat médical en date du 13 août 2025 produit par la bailleresse mentionne que l’état de santé de Mme [K] [N] nécessite un logement adapté sans en préciser davantage les raisons. De plus, Mme [P] [S] [H] n’a mis en demeure M. [Z] [B] de retirer une caméra installée dans les parties communes que le 22 août 2025, soit après le préavis de départ des consorts [N] daté du 13 août 2025.

Par ailleurs, si Mme [P] [S] [H] soutient subir un syndrôme anxiodépressif réactionnel, le certificat médical daté du 04 août 2025 qu’elle produit est insuffisant à rapporter la preuve d’un lien de causalité suffisant avec l’inexécution récurrente du contrat par son locataire.

Ainsi, la demanderesse ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

M. [Z] [B], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 10 mai 2021 entre Mme [P] [S] [H] et M. [Z] [B] à compter du 10 février 2025,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [Z] [B] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 02 bis rue du château d’eau, au 2ème étage, à AULNAT (63510) ainsi que du garage situé au même endroit, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE M. [Z] [B] à payer à Mme [P] [S] [H] la somme de 15.995 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [Z] [B] à la somme mensuelle de 700 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à Mme [P] [S] [H] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTE Mme [P] [S] [H] de sa demande de condamner M. [Z] [B] à lui verser des dommages et intérêts pour inexécution récurrente du contrat,

CONDAMNE M. [Z] [B] à payer à Mme [P] [S] [H] la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 10 décembre 2024 et de sa notification à la CCAPEX et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE Mme [P] [S] [H] du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection