N° RG 24/06243 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4A5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S2

N° RG 24/06243 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4A5

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Laurie TECHEL

Monsieur [H] [Z]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

01 JUILLET 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [I] [W] [C]

né le 01 Mai 1976 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Laurie TECHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 96

Madame [L] [C]

née le 19 Octobre 1973 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Laurie TECHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 96

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [Z]

né le 09 Mai 1970 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 8]

comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Juillet 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 8 juin 2018, Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C] a consenti à Monsieur [H] [Z] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2] [Localité 8] pour un loyer mensuel de 536.00 euros outre 50.00 euros au titre des provisions pour charges.

Par contrat du même jour, Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C] a consenti à Monsieur [H] [Z] la location d’un parking, indissociable du logement, pour un loyer de 50.00 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C] a fait signifier à Monsieur [H] [Z] le 11 août 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3759.61 euros.

Par acte délivré le 11 janvier 204, Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C] a fait assigner Monsieur [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a fait l’objet de renvois pour échanges de pièces et écritures.

A l’audience du 9 mai 2025, Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C], représentés par leur conseil, ont repris les termes de son acte introductif d’instance en actualisant la dette locative aux fins de voir :

— Constater que la résiliation du bail au 22 septembre 2023,

— Constater que Monsieur [H] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement et du parking,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [Z] du logement donné à bail ainsi que tout occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50.00 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux,

— Condamner Monsieur [H] [Z] à leur payer une indemnité d’occupation à compter du 22 septembre 2023 jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés,

— Fixer ces indemnités d’occupation au montant du loyer et des charges si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 733.96 euros par mois pour le logement et celle de 61.55 euros pour le parking, indexées sur l’indice du coût de la construction et Dire que cette indemnité sera due pour le mois entier,

— Condamner Monsieur [H] [Z] à leur payer, au titre de l’arriéré de loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation les sommes de 123.10 euros et 4351.55 euros au 30 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer s’agissant des sommes qui y sont visées et à compter de l’assignation valant sommation pour le surplus,

— Leur réserver le droit d’actualiser la créance,

— Condamner Monsieur [H] [Z] à leur payer la somme de 1500.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [H] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de son expulsion si nécessaire,

— Rappeler l’exécutoire provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C] exposent que Monsieur [H] [Z] n’a pas régularisé la situation d’impayés dans les six semaines de la délivrance du commandement de payer. Ils soutiennent que le défendeur règle difficilement les loyers et adresse des versements la veille des audiences. Ils actualisent la dette locative à la somme de 2098.70 euros au 5 mai 2025 et s’engagent à adresser un décompte actualisé au plus tard le 15 juin 2025 si les règlements allégués en date des 5 et 6 juin 2025 par le défendeur étaient réceptionnés.

Selon note en délibéré du 24 juin 2025 Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C] ont produit une décompte actualisé autorisé par le tribunal aux termes duquel un règlement de 600.00 euros a été imputé en date du 6 mai 2025, la dette locative s’élevant au 1er juin 2025 à la somme de 2257.62 euros.

Monsieur [H] [Z] ne conteste pas être redevable d’une dette locative mais précise avoir réglé en retard le loyer dans la mesure où il perçoit son salaire que le 17 de chaque mois. Il ajoute que Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C] lui ont de plus imputé des régularisations de charges d’un montant de 3600.00 euros en l’absence de régularisations annuelles régulières. Il déclare percevoir un salaire de 1600.00 euros et propose d’apurer la dette locative, en sus du loyer courant, à raison de mensualités de 250.00 euros.

Il a été donné lecture à l’audience du rapport d’enquête sociale du 20 août 2024.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

L’assignation a été notifiée le 8 février 2024 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est justifié de la notification de la situation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 11 janvier 2024 selon exploit électronique du 25 août 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes de résiliation du bail, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [H] [Z] ferait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Etant relevé que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ;

En l’espèce, le bail signé le 8 juin 2018, contient une clause résolutoire 2.11 précisant que « le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer infructueux » et ledit commandement, signifié au locataire le 11 août 2023 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3759.61 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 octobre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C] produisent un décompte actualisé 1er juin 2025 s’agissant du logement aux termes duquel Monsieur [H] [Z] reste redevable, après déduction d’office, le cas échéant, des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 2257.62 euros, échéance de juin 2025 incluse.

Monsieur [H] [Z] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette qu’il reconnait.

Il sera par conséquent condamné à verser à Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C] la somme de 2257.62 euros, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit le 11 août 2023 conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

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Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte du 5 mai 2025 que le règlement des loyers courants a repris, outre l’apurement partiel de la dette locative, depuis le mois d’octobre 2024 à raison de versements de 1000.00 euros les 24 octobre 2024, 18 novembre 2024, 3 janvier 2025 et 3 février 2025 ainsi qu’un versement de 2000.00 euros le 16 décembre 2024, de 1159.20 euros le 6 décembre 2024 outre des règlements de 815.00 euros le 25 février 2025, et 17 mars 2025.

Il ressort de l’enquête sociale que Monsieur [H] [Z] perçoit des revenus mensuels de 1609.98 euros et que la dette résulterait en grande partie de différents rappels de charges annuels et de versements irréguliers au titre des allocations personnalisées au logement.

En considération de ces éléments ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [H] [Z] à hauteur de 250.00 euros par mois, en sus du loyer courant, le défendeur sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera :

— le rétablissement des effets de la clause résolutoire et qu’à défaut pour Monsieur [H] [Z] d’avoir volontairement libéré le logement et le parking dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C] faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 733.96 euros s’agissant du logement et celle de 61.55 euros s’agissant du parking à compter du 11 octobre 2023 et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail,

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [H] [Z] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2257.62 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 11 octobre 2023.

La demande s’astreinte, dont l’utilité n’est pas justifiée à ce stade, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer ainsi que les frais éventuels exposés aux fins d’exécution forcée de la décision, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [H] [Z], tenu aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C] la somme de 200.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit, assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C] à l’encontre de Monsieur [H] [Z] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 8 juin 2018 entre Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C] et Monsieur [H] [Z] concernant le logement et le parking situés [Adresse 3] à [Localité 8], sont réunies à la date du 11 octobre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer à Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C] la somme de 2257.62 euros (deux mille deux cent cinquante-sept euros et soixante-deux centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation due au 1er juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

AUTORISE Monsieur [H] [Z], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 9 mensualités de 250.00 euros (deux cent cinquante euros), la dernière mensualité pour solder la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

–que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

–que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible;

–qu’à défaut pour Monsieur [H] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C] faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

–que Monsieur [H] [Z] sera condamné à verser à Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 733.96 euros (sept cent trente-trois euros et quatre-vingt-seize centimes) s’agissant du logement et de 61.55 euros ( soixante et un euros et cinquante-cinq centimes) s’agissant du parking à compter du 11 octobre 2023 jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [H] [Z] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2257.62 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 11 octobre 2023 ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes de Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C] tendant à l’expulsion de Monsieur [H] [Z] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [H] [Z] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer et des frais éventuels exposés aux fins d’exécution forcée de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer à Monsieur [I] [W] [C] et Madame [L] [C] la somme de 200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER