TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/52923 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PAI

N° : 10-CH

Assignation du :

17 Avril 2025

25 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 octobre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [G] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS – #A0684

DEFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la société PICHET IMMOBILIER SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3]

et pris en son établissement du [Adresse 4] – [Localité 5]

représenté par Maître Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS – #D0502

La société PICHET IMMOBILIER SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3]

et pris en son établissement du [Adresse 4] – [Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 09 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

M. [G] [Z] est copropriétaire des lots n°19 et 24 dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble étant représenté par son syndic, la société Pichet Immobilier services.

Par acte du 17 avril 2025, M. [G] [Z] a assigné le syndicat des copropriétaires de son immeuble et la société Pichet Immobilier, syndic, devant le Président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de les condamner, sous astreinte, à obtenir les documents relatifs aux travaux réalisée par l’indivision [D] concernant le remplacement de la canalisation d’évacuation, partie commune, au 8ème étage et la pose d’un sanibroyeur ou subsidiairement les condamner à remettre en état la canalisation et à solliciter la dépose du sanibroyeur, outre des condamnations au titre des frais irrépétibles et des dépens.

A l’audience du 9 septembre 2025, le conseil de M. [G] [Z] a soutenu oralement le bénéfice de ses conclusions aux termes desquelles il sollicite :

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 7] représenté par son syndic en exercice de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONSTATER que la canalisation d’évacuation générale située au 8ème étage du [Adresse 2], [Localité 7] a été modifiée sans autorisation préalable d’assemblée générale, sans le contrôle ni a priori ni a posteriori du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 7] représenté par son syndic en exercice ni par la société PICHET IMMOBILIER SERVICES,

— CONSTATER que la société PICHET IMMOBILIER SERVICES n’a entrepris aucune démarche sérieuse en vue d’obtenir la facture acquittée, la preuve de son paiement ainsi que l’attestation d’assurance décennale de l’entreprise ayant réalisé les travaux de changement d’une colonne partie commune, contrevenant ainsi à ses obligations fixées par l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Sur la colonne d’évacuation :

A titre principal,

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 7] représenté par son syndic en exercice et la société PICHET IMMOBILIER SERVICES à entreprendre les démarches nécessaires, si besoin judiciaires, aux fins d’obtention de la facture acquittée (y compris la preuve de son paiement) d’une société bénéficiant d’une existence légale à la date de réalisation des travaux et d’établissement de la facture et son attestation d’assurance intervenue à la demande de l’indivision [D] relative au remplacement de la canalisation d’évacuation – partie commune – située au 8ème étage.

— ASSORTIR cette condamnation à entreprendre les démarches nécessaires, si besoin judiciaires, aux fins d’obtention de la facture (y compris la preuve de son paiement) d’une société bénéficiant d’une existence légale à la date de réalisation des travaux et d’établissement de la facture et son attestation d’assurance intervenue à la demande de l’indivision [D] relative au remplacement de la canalisation d’évacuation – partie commune – située au 8ème étage d’une astreinte définitive de 300 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de dix jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.

A titre subsidiaire :

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 7] représenté par son syndic en exercice et la société PICHET IMMOBILIER SERVICES à remettre en état la canalisation d’évacuation générale située au 8ème étage

Sur le sanibroyeur :

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 7] représenté par son syndic en exercice et la société PICHET IMMOBILIER SERVICES à entreprendre les démarches nécessaires, si besoin judiciaires, aux fins d’obtention, à titre principal, le rapport de l’architecte permettant de s’assurer que ces travaux ont pu être régulièrement réalisés.

— ASSORTIR cette condamnation à entreprendre les démarches nécessaires, si besoin judiciaires, aux fins d’obtention aux fins d’obtention du rapport de l’architecte d’une astreinte définitive de 300 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de dix jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.

En tout état de cause,

— CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice et son syndic PICHET IMMOBILIER SERVICES au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de Monsieur [G] [Z]

— CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice et son syndic PICHET IMMOBILIER SERVICES aux entiers dépens.

En réponse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] demande de :

DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Localité 7] recevable et bien fondé en ses demandes,

In limine litis :

SE DECLARER INCOMPETENT au profit du juge de la mise en état de la 8 ème chambre 1ère section du Tribunal judiciaire de PARIS (RG 24/14786)Subsidiairement :

RENVOYER M. [G] [Z] à se pourvoir au fondDECLARER Monsieur [G] [Z] irrecevable en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,A titre infiniment subsidiaire :

DEBOUTER Monsieur [G] [Z] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,En tout état de cause :

— DIRE n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [Z]

Reconventionnellement,

CONDAMNER Monsieur [G] [Z] à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Localité 7] la somme de 5.000 € à titre de provision sur dommages-intérêts.CONDAMNER Monsieur [G] [Z] à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Localité 7] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.CONDAMNER Monsieur [G] [Z] aux entiers dépens qui pourront être directement recouvrés par M^e Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.La société Pichet Immobilier, bien que régulièrement citée, n’a pas constitué avocat ni comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu’elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Ces demandes ne feront pas l’objet d’une mention au dispositif de la présente décision.

Sur la compétence du juge des référés

Sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les demandes de M. [G] [Z] sont irrecevables dès lors que le juge de la mise état est saisi du même litige par M. [G] [Z] qui demande l’annulation de la résolution n°13 devant la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris, les deux instances visant à l’annulation des travaux de raccordement/ d’installation du sanibroyeur et à la remise en état de la canalisation.

En réponse, Monsieur [G] [Z] oppose qu’il n’existe aucune connexité entre la procédure au fond, engagée aux fins d’obtention de la nullité d’une résolution d’assemblé générale et de la procédure en référé, engagée aux fins d’obtention de la documentation nécessaire pour confirmer que les travaux portant sur les parties communes ont été valablement réalisés.

En application de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.

En l’espèce, il convient de relever que l’instance au fond porte sur la demande d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 3 septembre 2024 portant sur l’autorisation de procéder au « raccordement [par l’indivision [D]] à l’une des descentes dans la partie privative d’un WC ou d’un sanibroyeur » ainsi qu’à « l’installation d’un climatiseur» ; que ladite résolution a été annulée par la résolution n°12 de l’assemblée générale du 26 juin 2025 ; que cette instance demeure pendante mais que le syndicat des copropriétaires a soulevé devant le juge de la mise en état le caractère désormais sans objet de cette demande et le défaut d’intérêt à agir de M. [G] [Z].

Par ailleurs, la présente instance en référé porte, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, sur :

la condamnation du syndicat des copropriétaires et son syndic à obtenir la facture acquittée et l’attestation d’assurance des travaux réalisés aux fins de « remplacement de la canalisation d’évacuation – partie commune-située- au 8ème étage », sous astreinte de 300 euros par jour de retard, subsidiairement la condamnation du syndicat des copropriétaires et son syndic à remettre en état ladite canalisation, la condamnation du syndicat des copropriétaires et son syndic à obtenir le rapport d’architecte permettant de s’assurer que les travaux sur le sanibroyeur ont été correctement exécutés, sous astreinte de 300 euros par jour de retard.

Ces deux instances, bien que pendantes entre les mêmes parties, ne présentent donc pas le même objet, ni la communication de documents, ni la remise en état sollicitée à titre subsidiaire devant le juge des référés n’étant demandées, en l’état des documents produits, devant le juge du fond. Par conséquent, il n’existe pas un lien de connexité suffisant entre les deux instances et le juge des référés est compétent pour statuer sur les demandes formées par M. [G] [Z].

Sur les demandes de communication de documents et subsidiairement de remise en état

M. [G] [Z] fonde sa demande de communication de documents sur l’article 835 alinéa 1 du code procédure civile, soit le dommage imminent ou le trouble manifestement illicite et expose que l’indivision [D], copropriétaire de l’immeuble a entrepris des travaux sans autorisation, en violation notamment de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 ; que le syndic n’est pas intervenu pour rappeler le copropriétaire à ses obligations, notamment celle de transmettre un devis d’une entreprise qualifiée et une attestation d’assurance la couvrant, manquant à ses obligations prévues à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la facture et le devis transmis en cours de procédure semblent constituer des faux ; que le syndicat des copropriétaires a manqué de sérieux en communiquant ces pièces présentant des irrégularités (facture émanant d’une société radiée, attestation d’assurance au bénéfice d’une société immatriculée sous un autre numéro RCS) ; que ces manquements du syndicat des copropriétaires et du syndic sont susceptibles de lui causer un préjudice en cas de dégâts résultant des travaux ; que les travaux ainsi réalisés l’ont été sans autorisation ; qu’il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic à obtenir une facture acquittée et une attestation d’assurance émanant d’une société ayant une existence légale et à défaut de les condamner à remettre en état la canalisation sous astreinte.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le trouble manifestement illicite n’est pas établi dès lors que les travaux contestés ont été ratifiés par les résolutions n°13 et 14 de l’assemblée générale du 26 juin 2025, ne faisant l’objet d’aucune demande d’annulation ; que les travaux réalisés ne générant aucun désordre, il n’existe pas non plus de risque de dommage imminent ; que le juge des référés ne dispose pas du pouvoir d’apprécier l’opportunité des décisions adoptées en assemblée générale ; que l’article 10 du décret du 17 mars 1967 dispose que « lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux » ; que la communication des pièces objets de la procédure ne figure nullement au rang des pièces exigées ; que ni la demande de communication de pièces, ni la demande subsidiaire de remise en état n’apparaissent justifiées.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

[…] b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

En l’espèce, la réalisation des travaux eux-mêmes sur la colonne d’évacuation et le sanibroyeur a été ratifiée par les résolutions n°13 et 14 de l’assemblée générale du 26 juin 2025. Par conséquent, le fait que le syndicat des copropriétaires et le syndic n’aient pas empêché la réalisation de ces travaux par l’indivision [D] ne constitue nullement une violation de la loi du 10 juillet 1965 et de leurs obligations légales. Par conséquent, aucun trouble manifestement illicite n’apparaît constitué.

La réalisation de ces travaux ne constitue pas non plus une violation de la résolution n°13 du 3 septembre 2024, dès lors que cette résolution n’est plus en vigueur au jour de la présente décision, ayant été annulée aux termes de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 26 juin 2025. Par conséquent, aucun trouble manifestement illicite ne résulte de ce fait.

Enfin, la violation alléguée de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne constitue par un trouble manifestement illicite dès lors qu’il ne résulte pas de manière explicite et incontestable de ce texte que le syndicat des copropriétaires devait obtenir “un devis d’une entreprise qualifiée et une attestation d’assurance la couvrant” concernant les travaux autorisés en assemblée générale et réalisés.

Par ailleurs, le préjudice théorique allégué par M. [G] [Z] soutenant que les manquements du syndicat des copropriétaires et du syndic, non caractérisés en l’espèce, sont susceptibles de lui causer un préjudice en cas de dégâts résultant des travaux, ne constitue nullement un risque de dommage imminent.

Par conséquent, en l’absence de tout trouble manifestement illicite ou risque de dommage imminent, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes de M. [G] [Z], qu’il s’agisse de la demande principale de communication de documents ou de la demande subsidiaire de remise en état.

Sur la demande reconventionnelle de provision

Le syndicat des copropriétaires sollicite reconventionnellement une provision de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, faisant valoir que les travaux litigieux ont été autorisés par l’assemblée générale et ne sont nullement irréguliers, que les travaux n’ont généré aucun désordre et que M. [Z] est lui-même contrevenant à moults égards aux règles applicables en matière de copropriété.

En réponse, M. [G] [Z] fait valoir que la demande de dommages et intérêts n’est fondée sur aucun moyen de droit, en contradiction avec l’article 768 du code de procédure civile ; que la mise en cause de la régularité des travaux réalisés par ses soins est faite uniquement pour les besoins de la cause ; que la présente instance a été utile, contraignant les défendeurs à communiquer la facture et l’attestations d’assurance demandées, bien que présentant des incohérences et l’autorisation d’installation d’un sanibroyeur par la mairie de [Localité 6] ; que l’introduction de l’instance fait suite à de nombreuses mises en demeure restées vaines ; qu’il y a donc lieu de rejeter la demande.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il en résulte qu’il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables en précisant la règle sur laquelle il se fonde.

L’absence de fondement juridique proposé par le syndicat des copropriétaires ne constitue donc nullement un motif de rejet de sa demande de provision.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La défenderesse sollicite la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, estimant l’action formée à son encontre non fondée et abusive.

Toutefois, le caractère infondé des demandes de M. [G] [Z] ne suffit pas à caractériser un abus de droit de sa part, et à défaut de démonstration d’une mauvaise foi ou d’une intention malicieuse ou vexatoire dans l’exercice de son action, le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [Z], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Nous déclarons compétent pour connaître des demandes formées par M. [G] [Z] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [G] [Z] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision à titre de dommages et intérêts ;

Condamnons M. [G] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [G] [Z] aux entiers dépens avec distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à Paris le 07 octobre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN