TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00285 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KBOA

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 10 Juillet 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [X] [N]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS Monsieur [X] [N]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de [U] [R], auditeur de justice et de [C] [F], candidate à l’intégration directe;

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 10 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [N], demeurant 14 rue du Général Cochet, 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte signé électroniquement le 07 janvier 2021, l’Ophis du Puy-de-Dôme a donné à bail à Monsieur [X] [N] un logement situé 14 Rue Général Cochet – Logement 109 – 4ème étage – 63000 CLERMONT-FERRAND ainsi qu’un garage n°95 situé à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 516,57 euros, provision sur charges comprise.

Le 22 novembre 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.802,35 euros.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [X] [N] le 14 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, l’Ophis du Puy-de-Dôme a fait assigner Monsieur [X] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [X] [N] à lui payer les sommes suivantes :

* 2.150,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2025,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer et avec intérêts de droit, outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 janvier 2025.

Lors de l’audience, l’Ophis du Puy-de-Dôme maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 12 mai 2025 l’arriéré ne s’élève désormais plus qu’à la somme de 1.883,77 euros, après déduction des frais de contentieux à hauteur de 189,73 euros. Il fait également valoir son accord pour l’octroi de délais de paiement selon un échéancier prévoyant le versement mensuel de 53 euros en plus du loyer courant et indique que le loyer courant revient à 252 euros sans les APL.

Monsieur [X] [N], quant à lui, sollicite la suspension de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délais de paiement selon un échéancier prévoyant le versement de 53 euros par mois en sus du loyer courant. Il expose qu’il a payé les trois derniers mois ce que l’Ophis lui a envoyé comme avis d’échéance ; qu’il va bénéficier du FSL et qu’il a un bébé et une femme qui devrait recevoir son titre de séjour la semaine suivante.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe avant l’audience. Il est indiqué que Monsieur [X] [N] est marié avec Madame [N] qui est arrivée en France dans le cadre d’un regroupement familial en octobre 2023 ; qu’ils ont eu un enfant en 2024 ; que le dépôt d’un dossier MDPH est envisagé pour Monsieur [X] [N] ; qu’il doit se réinscrire à France Travail ; que les ressources du foyer se composent d’un droit RSA et de la Paje ; que la piste d’une saisine du FSL est en cours et qu’il s’est engagé à reprendre le paiement de son loyer résiduel pendant trois mois pour être éligible.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’Ophis du Puy-de-Dôme a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [X] [N].

Monsieur [X] [N] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [X] [N] s’étant présenté, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

l résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’Ophis du Puy-de-Dôme produit un décompte arrêté au 12 mai 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 1.883,77 euros après déduction des frais de contentieux à hauteur de 189,73 euros.

Toutefois, en l’absence de dispositions contractuelles concernant les frais de Télérelève mensuelle ainsi qu’en l’absence de justification produite par le bailleur, ces sommes devront être déduites de l’arriéré locatif à hauteur de 320 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’Ophis du Puy-de-Dôme est établie dans son principe, mais elle sera limitée dans son montant aux demandes recevables et dûment justifiées, soit 1.563,77 euros, déduction faite des frais de contentieux à hauteur de 189,73 euros et des frais de Télérelève Mensuelle à hauteur de 320 euros que Monsieur [X] [N] sera condamné à lui payer.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’Ophis du Puy-de-Dôme justifie avoir régulièrement signifié le 22 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.802,35 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 22 janvier 2025.

Cependant, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’Ophis du Puy-de-Dôme que Monsieur [X] [N] a repris le paiement du loyer courant et que l’Ophis du Puy-de-Dôme a fait valoir son accord pour la suspension de la clause résolutoire ainsi que pour l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [X] [N] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 22 janvier 2025.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [X] [N] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’Ophis du Puy-de-Dôme, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’Ophis du Puy-de-Dôme, en l’occurrence la somme mensuelle de 580 euros à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Monsieur [X] [N], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de les condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 07 janvier 2021 entre l’Ophis du Puy-de-Dôme et Monsieur [X] [N] à compter du 22 janvier 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [X] [N] à payer à l’Ophis du Puy-de-Dôme la somme de 1.563,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 incluse, déduction faite des frais de contentieux à hauteur de 189,73 euros et des frais de Télérelève Mensuelle à hauteur de 320 euros, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [X] [N] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 53 euros et DIT qu’à la 30ème et dernière échéance Monsieur [X] [N] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 15e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 1.563,77 € dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 22 janvier 2025 et Monsieur [X] [N] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [X] [N] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 14 Rue Général Cochet – Logement 109 – 4ème étage – 63000 CLERMONT-FERRAND ainsi que du garage n°95 situé à la même adresse, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [X] [N] à la somme mensuelle de 580 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’Ophis du Puy-de-Dôme ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [X] [N] aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 22 novembre 2024 ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX,

DEBOUTE l’Ophis du Puy-de-Dôme de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection