N° RG 23/01934 – N° Portalis DBX4-W-B7H-R2OZ

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 23/01934 – N° Portalis DBX4-W-B7H-R2OZ

NAC : 28C

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP KARKOUR-LAPLAZE

à M^e Frédéric LANGLOIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 11 FEVRIER 2025

DEMANDEUR

M. [Y] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Caroline LAPLAZE de la SCP KARKOUR-LAPLAZE, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [V] [R], demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Frédéric LANGLOIS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 14 Janvier 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [Z] veuve [R] est décédée le [Date décès 6] 2021.

Elle laisse comme héritiers, ses deux fils :

— Monsieur [V] [R], né le [Date naissance 5] 1975 à [Localité 12] (31),

— Monsieur [Y] [R], né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 12] (31).

Au moment de son décès, [M] [Z] veuve [R] était redevable d’une somme de 37.998,45 euros au titre des frais d’hébergement de l’EHPAD qui l’accueillait. Monsieur [V] [R] et Monsieur [Y] [R] sont redevables de cette somme en leur qualité de cautions solidaires.

Alors que Monsieur [V] [R] a renoncé à la succession, Monsieur [Y] [R] indique ne pas être en mesure de régler le montant de cette dette dont le recouvrement est confié au [13] [Localité 9] (82).

Estimant que la seule solution était de vendre le bien immobilier indivis qu’il détient avec son frère, et devant les refus qui lui ont été opposés par lui, par acte de commissaire de justice en date du 27 avril 2024, Monsieur [Y] [R] a assigné Monsieur [V] [R] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment d’être autorisé à vendre seul un bien immobilier pour le compte de l’indivision.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 janvier 2025.

Monsieur [Y] [R] demande à la présente juridiction, au visa des articles 815-5 et 815-6 du code civil et 1380 du code de procédure civile, de :

— ordonner la réouverture des débats suite à la médiation infructueuse,

— autoriser Monsieur [Y] [R] à vendre seul pour le compte de l’indivision, l’immeuble situé [Adresse 3], cadastré section BK [Cadastre 7] et section BK [Cadastre 4], au prix de 120.000 euros mais avec faculté de baisse de prix de 20 %, l’acte ainsi passé conformément à l’autorisation de justice devant être opposable à Monsieur [V] [R],

— autoriser Monsieur [Y] [R] à signer seul tous les actes nécessaires à la régularisation de la vente dudit immeuble, dont notamment les mandats de vente,

— dire que la notaire devra insérer la clause suivante dans l’acte de vente " Présence et représentation : Monsieur [Y] [R] agit au présente acte tant en son nom personnel qu’au nom de Monsieur [V] [R] en vertu de l’autorisation qui lui a été donnée en application des articles 815-6 du code civil aux termes du jugement devenu exécutoire rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le . Une copie du jugement susmentionné et du certificat justifiant son caractère exécutoire sont annexés aux présentes. ",

— condamner Monsieur [V] [R] à payer à Monsieur [Y] [R] la somme de 20.000 euros de dommages-intérêts pour sa résistance abusive,

— condamner Monsieur [V] [R] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

De son côté, Monsieur [V] [R] demande à la présente juridiction, de :

principalement :

— lui donner acte de ce qu’il est accord pour :

— que la maison située sur la parcelle cadastré section BK [Cadastre 7] à [Localité 10], soit vendue au prix de 140.000 euros,

— acquérir les droits de Monsieur [Y] [R] sur la parcelle cadastrée section BK n°[Cadastre 4] abritant le garage, moyennant le versement en moins prenant sur sa part d’une somme de 1.500 euros lorsque la maison située sur la parcelle BK n°[Cadastre 7] aura été vendue,

— en conséquence, dire n’y a voir lieu à vente forcée dépendant des biens de l’indivision,

— débouter Monsieur [Y] [R] de l’ensemble de ses demandes,

subsidiairement : (si Monsieur [Y] [R] persistait dans son intention de solliciter la vente forcée du bien au prix de 120.000 euros)

— déclarer irrecevables les prétentions de Monsieur [Y] [R] sur le fondement de l’article 815-5 du code civil,

— le débouter de l’ensemble de ses demandes,

— infiniment subsidiairement :

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— réduire à de plus juste proportion la somme éventuellement allouée au demandeur au titre des frais irrépétibles.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une note en délibéré a été ordonnée afin que les parties précisent leurs intentions suite à une proposition d’acquisition concrète déposée par des candidats à l’acquisition.

Par note datée des 15 et 16 janvier 2025, Monsieur [V] [R] a transmis des correspondances qui laissent transparaître le litige entre les deux frères en ce qui concerne celui qui doit être en charge de signer et de transmettre le mandat de vente.

Par note datée du 22 janvier 2025, Monsieur [Y] [R] signale notamment au juge des référés :

— avoir interrogé les potentiels acquéreurs pour leur demander s’ils accepteraient d’acquérir uniquement la maison cadastrée BK [Cadastre 7], sans le garage cadastré BK [Cadastre 4],

— que ceux-ci accepteraient d’acquérir uniquement la parcelle contenant la maison mais à la condition que le prix du garage soit déduit de leur offre initial et proposent donc un prix d’achat à hauteur de 137.000 euros,

— que cette offre correspond à leur offre initial pour les deux parcelles (140.000 euros), après déduction du prix du garage évalué à 3.000 euros par Monsieur [V] [R] lui-même,

— que le mandat de vente n’a pas pu être transmis.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande de passation d’un acte pour le compte de l’indivision

L’article 815-5 du code civil dispose « Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier. L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut ».

En outre, l’article 815-6 du code civil précise que « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier. Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge ».

En l’espèce, il est justifié que les consorts [I] se sont déclarés intéressés pour se porter acquéreurs de l’immeuble indivis dont sont propriétaires Monsieur [Y] [R] et Monsieur [V] [R].

Plus précisément, ils accepteraient d’acquérir pour le prix de 137.000 euros la maison cadastrée BK n°[Cadastre 7], à l’exclusion du garage cadastré BK n°[Cadastre 4] que Monsieur [V] [R] souhaite acquérir seul.

Cette offre financière répond aux attentes à la fois de Monsieur [Y] [R] et de Monsieur [V] [R]. En effet, il résulte de la lecture de la note d’audience prise lors de l’audience du 14 janvier 2025 que les parties sont tombées d’accord pour ne vendre que la parcelle contenant la maison, en déduisant la valeur de celle abritant le garage qui serait acquise privativement par Monsieur [V] [R].

Surtout, la conclusion de cette vente permettrait de dégager des liquidités et ainsi de payer la dette des co-indivisaires au titre des frais d’hébergement de leur mère décédée, en leur qualité de cautions solidaires et dont le recouvrement est confié au [13] [Localité 9] (82).

L’intérêt de l’indivision est donc clairement de donner suite très rapidement à cette vente dès lors qu’il y a un accord de principe sur la chose et sur le prix.

Il ressort de la note d’audience que Monsieur [Y] [R] devait interroger les acquéreurs, ce qu’il a été fait. De même, Monsieur [V] [R] devait signer le mandat de vente au prix de 137.000 euros, ce qu’il n’a pas su justifier.

En dépit de l’accord de principe qui est objectivement celui sur lequel les parties sont d’accord, les notes en délibéré sont éloquentes sur l’impossibilité irrationnelle des frères [R] à s’accorder sur des modalités pratiques de l’organisation de la vente immobilière en confiant à l’agent immobilier un mandat de vente rectifié. Tout motif semblant donner lieu à désaccord, il est impératif d’éviter d’écarter tout risque qui pourraient mettre en échec cette indispensable vente en ne désignant qu’un seul des co-indivisaires pour y procéder, sans qu’il ne s’agisse d’un désaveu pour l’autre.

Par ailleurs, il transparaît de ces échanges dans le temps du délibéré, que Monsieur [V] [R] semble avoir des soucis de santé qui restreignent sa mobilité et qui pourraient fragiliser la passation des actes pré-contractuels.

Dans la mesure où Monsieur [Y] [R] fonde sa demande sur les articles 815-5 et 815-6 du code civil, il est recevable à agir selon la procédure accélérée au fond en vertu des dispositions de l’article 1380 du code de procédure civile.

Dans la mesure où lui seul a déclaré être volontaire pour assumer cette vente immobilière, le fait de lui confier seul la responsabilité de passer tout acte de disposition qui consisterait à mener la vente immobilière à son terme au nom de l’indivision, est de nature à en accélérer la conclusion, à éviter d’en retarder l’issue pour des raisons liés à l’état de santé de son frère aîné et à écarter tout motif futile qui viendrait contrecarrer ce projet pour des raisons d’acrimonie familiale.

L’action de Monsieur [Y] [R] est bien fondée au regard des textes précités, d’autant plus que les modalités convenues de la vente immobilière respectent désormais la volonté des parties et va dans leurs intérêts communs. Il y sera fait droit dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

En revanche, l’autorisation judiciaire ne peut pas s’étendre au-delà de la parcelle BK n°[Cadastre 7]. En effet, s’agissant du garage situé sur la parcelle BK n°[Cadastre 4], Monsieur [V] [R] ne peut être écarté des opérations d’acquisition dans la mesure où il cumule les rôles de vendeur et d’acquéreur et que sa signature est indispensable pour confier un mandat à ce titre.

* Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Monsieur [Y] [R] sollicite la condamnation de Monsieur [V] [R] à lui régler la somme de 20.000 euros de dommages-intérêts au titre de sa résistance abusive.

La théorie de la résistance abusive est une construction prétorienne qui désigne le comportement répréhensible et préjudiciable d’un débiteur qui tend à refuser avec une persistance qui confine à la mauvaise foi ou à l’intention dolosive, d’exécuter son obligation.

En l’espèce, Monsieur [V] [R] n’est pas un débiteur soumis à une obligation d’exécution. Son refus de vendre aux conditions qui ont précédées l’offre des consorts [I] a pu être légitimé pour des raisons valables. Elles ont pu tenir notamment à des offres de prix non conformes à la valeur du bien ou à des raisons sentimentales ou pratiques qui l’ont habitées et qui ont été mises en lumière par l’audience dans l’expression de son souhait d’acquérir le garage.

Au surplus, Monsieur [Y] [R] ne démontre pas que son frère ait commis un comportement fautif, qu’il s’agisse d’un acte de mauvaise foi, de malveillance, une erreur grossière équipollente au dol, par l’usage de moyens fallacieux ou frauduleux, et ce, avec l’intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de l’autre partie. Cela est d’autant plus vrai que « la patience » des coindivisaires pourrait leur permettre de vendre à un prix supérieur à celui initialement fixé, ce qui conduit la présente juridiction à considérer qu’aucun préjudice ne lui a été causé.

Cette demande de dommages-intérêts sera en conséquence rejetée.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 de ce même code dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Les dépens seront partagés par moitié dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

L’équité ne commande pas en l’espèce qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

AUTORISE Monsieur [Y] [R] à vendre seul pour le compte de l’indivision qu’il forme avec Monsieur [V] [R], l’immeuble situé [Adresse 3], cadastré section BK n°[Cadastre 7] au prix minimum de 137.000 euros (CENT TRENTE SEPT MILLE EUROS) ;

AUTORISE pour cela Monsieur [Y] [R] à signer seul pour le compte de l’indivision qu’il forme avec Monsieur [V] [R], tous les actes nécessaires et préparatoires à la régularisation de la vente dudit immeuble, dont notamment les actes qui mandatent un notaire instrumentaire, les mandats de vente auprès des agences immobilières, les compromis de vente et les actes authentiques… ;

DIT que tous les actes ainsi passés conformément à l’autorisation de justice seront opposables à Monsieur [V] [R] ;

DIT que le notaire devra insérer la clause suivante dans l’acte de vente " Présence et représentation : Monsieur [Y] [R] agit au présent acte tant en son nom personnel qu’au nom de Monsieur [V] [R] en vertu de l’autorisation qui lui a été donnée en application des articles 815-5 et 815-6 du code civil aux termes du jugement devenu exécutoire rendu par le président du tribunal judiciaire de Toulouse le 11 février 2025. Une copie du jugement susmentionné et du certificat justifiant son caractère exécutoire sont annexés aux présentes » ;

DONNE ACTE à Monsieur [V] [R] de sa volonté de se porter acquéreur de la moitié indivise des droits de Monsieur [Y] [R] sur la parcelle sise [Adresse 11]), cadastré section BK n°[Cadastre 4] au prix minimum de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) ;

DEBOUTE les parties de leurs autres ou surplus de prétentions, dont celles tenant au dommages-intérêts et aux frais irrépétibles ;

DIT qu’il sera fait masse des entiers dépens de l’instance qui seront partagés par moitié entre Monsieur [V] [R] et Monsieur [Y] [R] et au besoin les y CONDAMNE chacun pour moitié ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 11 février 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT