CG / MC

Jugement N°

du 02 DECEMBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00764 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KGWN

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3]

c/

[B] [N]

la SCP [M]

GROSSE le

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copie électronique :

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT

rendu le DEUX DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— [Localité 11] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le CABINET CHARPY à enseigne “THERMALE DE GESTION”

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 6]

représenté par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET

DÉFENDERESSE

— Madame [B] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 9] [Adresse 7]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [B] [N] est propriétaire des lots n°0001 et 0023 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par madame [N] aux échéances convenues, en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée le 18 mars 2024.

Par acte du 27 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet Charpy à enseigne “Thermale de Gestion”, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond madame [B] [N] aux fins suivantes :

— Condamner madame [B] [N] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, au titre des charges de copropriété impayées, la somme de 1.682,81 € au titre des charges et frais impayés arrêtés au 23 juin 2025,

— Condamner par provision madame [B] [N] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la somme de 3.350,00 € de dommages et intérêts,

— Juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, notamment les frais de mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillante,

— Condamner madame [B] [N] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], la somme de 1.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens.

A l’audience du 23 septembre 2025, les débats se sont tenus.

Suivant jugement du 21 octobre 2025, la réouverture des débats a été ordonnée afin d’inviter le demandeur à fournir toutes explications sur les éléments soulevés, notamment sur la nature et le montant des sommes réclamées au titre du « solde début d’exercice » dans le relevé de compte arrêté au 1er juillet 2025.

A l’audience du 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a repris le contenu de son assignation et fourni une nouvelle pièce.

Madame [N] n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n°24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux impayés au 23 juin 2025 pour un montant total de 1.682,81 €.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

— Un relevé de propriété,

— Un contrat de syndic,

— Des procès-verbaux d’assemblée générale,

— Des appels de fonds,

— Un relevé de compte arrêté au 1er juillet 2025,

— Une mise en demeure notifiée le 18 mars 2024,

— Un décompte actualisé au 23 juin 2025.

En l’espèce, le premier décompte fourni arrêté au 1er juillet 2025 fait apparaître un solde débiteur de 645,62 € au 15 mars 2024, comprenant des frais de mise en demeure de 60,00 € le 15 mars 2024, et des frais de « constitution dossier huissier » de 210,00 € le 6 mai 2025.

Il mentionne une dette de 521,45 € au titre d’un « solde début d’exercice ».

Le deuxième décompte fourni arrêté au 23 juin 2025 fait apparaître un solde débiteur de 1.682,81 € à la même date.

Il mentionne une dette de 907,79 € au titre d’une « situation précédente » sans faire apparaître le détail de cette dette.

Invité à fournir des explications sur cette dette par jugement du 21 octobre 2025 ayant ordonné la réouverture des débats, le syndicat des copropriétaires fournit un décompte arrêté au 1er octobre 2023 détaillant la somme due au titre de cette « situation précédente ».

Cette dernière comprend notamment des frais de mise en demeure de 60,00 € le 15 mars 2024 et des frais de « constitution dossier huissier » de 210,00 € le 6 mai 2024.

Or, il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Dès lors, la somme de 270,00 € (60,00 + 210,00) sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

En conséquence, madame [B] [N] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 585,62 € au titre des charges et appels de fonds impayés au 18 mars 2024, date de la mise en demeure, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 mars 2024.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré en application de l’article 14-1, et également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, auquel l’article 19-2 précité renvoie, prévoit par ailleurs le vote, chaque année, d’un budget prévisionnel. La provision due au titre de l’article 14-1, de même que les provisions non encore échues en application du même article, devenues exigibles en vertu de l’article 19-2, ne peuvent donc concerner le budget prévisionnel que d’une seule et même année, soit celle de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure et uniquement cet exercice.

Il résulte de la combinaison des articles 19-2 et 14-1 précités qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

L’exercice en cours au moment de la mise en demeure est celui au titre duquel les provisions visées sont dues, soit en l’espèce, l’exercice pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2024 selon les procès-verbaux d’assemblée générale produits.

En vertu des dispositions précitées, outre les charges de copropriété échues, madame [N] est redevable des provisions non encore échues au moment de la mise en demeure à savoir les 2ème, 3ème et 4ème appels de provision sur charges 2024 et les 2ème, 3ème et 4ème cotisations fonds ALUR au titre de l’exercice 2024, soit la somme de 539,85 €.

En revanche, l’exercice 2025 n’était pas en cours au moment de la mise en demeure.

La copropriétaire ne peut donc être condamnée à payer les provisions non encore échues au titre de l’exercice 2025.

Par ailleurs, le décompte fourni arrêté au 23 juin 2025 fait apparaître la mention « SCP FORTUNATI-MORICE-ARDIOT » suivi de la somme de 119,90 € le 23 mai 2024. Ces frais sont manifestement étrangers aux charges de copropriété.

Dès lors, la somme de 119,90 € sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

En conséquence, madame [N] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 539,85 € au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure du 18 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

De la même façon, les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite qu’il soit fait application de l’article 10-1 précité, sans préciser ni la nature ni le coût des frais dont il entend obtenir le recouvrement.

Par conséquent, cette demande, imprécise, sera rejetée.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de madame [N] à lui payer la somme de 3.350,00 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Cependant, la demande au titre des dommages-intérêts pour résistance abusive n’est pas suffisamment justifiée et explicitée dans les écritures du demandeur qui ne démontre pas l’existence d’un préjudice quelconque.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

4/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

Madame [N] sera en conséquence condamné à verser au demandeur la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet Charpy à enseigne “Thermale de Gestion”, la somme de CINQ CENT QUATRE-VINGT-CINQ EUROS ET SOIXANTE-DEUX CENTIMES (585,62 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 18 mars 2024, date de la mise en demeure, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 mars 2024,

CONDAMNE Madame [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet Charpy à enseigne “Thermale de Gestion”, la somme de CINQ CENT TRENTE-NEUF EUROS ET QUATRE-VINGT-CINQ CENTIMES (539,85 €) au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure du 18 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE Madame [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet Charpy à enseigne “Thermale de Gestion”, la somme de TROIS CENTS EUROS (300,00 €) en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [N] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,