TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

Affaire : [P] [M]

[F] [M]

c/

[J] [C] veuve [R]

[X] [R]

[U] [R]

N° RG 24/00585 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IR5G

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SCP MERIENNE ET ASSOCIES – 83Me Jean-Philippe SCHMITT – 77

ORDONNANCE DU : 02 AVRIL 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSES :

Mme [P] [M]

née le 04 Octobre 1962 à [Localité 17] (ALLEMAGNE)

[Adresse 2]

[Localité 10]

Mme [F] [M]

née le 21 Août 1995 à [Localité 18] (COTE D’OR)

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentées par M^e Jean-Philippe SCHMITT, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de Dijon,

DEFENDEURS :

Mme [J] [C] veuve [R]

née le 19 Octobre 1947 à [Localité 20] (COTE D’OR)

[Adresse 4]

[Localité 8]

Mme [X] [R]

née le 22 Décembre 1974 à [Localité 21] (HAUTS-DE-SEINE)

[Adresse 15]

[Localité 11]

M. [U] [R]

né le 12 Octobre 1977 à [Localité 16] (COTE D’OR)

[Adresse 14]

[Adresse 22]

[Localité 12]

représentés par M^e Jean-François MERIENNE de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 13], avocats au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 février 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 4 juillet 2024, Mme [P] [M] et sa fille, Mme [F] [M] ont acquis auprès de Mme [J] [C] (nue-propriétaire), Mme [X] [R] et M. [U] [R] (usufruitiers) une maison d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 23].

Par actes de commissaire de justice en date des 15, 18 et 20 novembre 2024, Mmes [M] ont assigné Mme [C] ainsi que M. et Mme [R] en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa des articles 145, 834 et suivants du code de procédure civile, ordonner une mesure d’expertise et réserver les dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions (conclusions n°2 signifiées le 28 février 2025 par RPVA), Mmes [M] ont maintenu leurs demandes initiales et ont en outre demandé à ce que les défendeurs soient déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Mmes [M] exposent que :

Mme [F] [M], unique occupante des lieux, a rapidement constaté une forte odeur de suie se dégageant de la cheminée du salon ;

un professionnel est intervenu à sa demande et a constaté une importante quantité de bistre, soit une substance dangereuse. Finalement, la société SRKF lui a recommandé de remplacer le tubage pour un montant de 3 536,78 € ;

la cheminée demeure inutilisable au jour de l’assignation et la présence de l’odeur exclut toute possibilité pour les anciens propriétaires d’avoir pu ignorer ce désordre ;

elle a en outre constaté par temps de pluie que la véranda n’était pas étanche et que des infiltrations partaient de la toiture qui en outre laissait passer beaucoup d’air. Elle a déclaré ce sinistre à son assureur et le cabinet Polyexpert a pu confirmer l’existence des infiltrations en précisant que celles-ci étaient antérieures à la vente ;

la société SJRénovation a préconisé le remplacement de la toiture pour un montant de 4 500 € ;

des désordres affectent enfin le poêle à pellets qui dégage une odeur inhabituelle lorsqu’il fonctionne. Un professionnel est intervenu en vue d’un entretien mais a conclu à la non-conformité de l’installation ;

les vendeurs ont été mis en demeure via deux courriers de juillet et septembre 2024 de prendre en charge les diverses réparations. Ils ont alors contesté l’existence du moindre désordre affectant la ancienne cheminée et ont nié toute connaissance des faits avant la vente ;

il y a donc un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise pour connaître l’origine des désordres, déterminer les responsabilités et établir le coût des travaux de reprise ;

en ce qui concerne l’argumentation adverse, il existe bien une clause exonératoire excluant la garantie des vices cachés ou apparents. Toutefois, il est précisé que l’application de cette clause est exclue s’il est prouvé que les vices cachés étaient en réalité connus des vendeurs. Or, ces derniers ne pouvaient ignorer l’existence de ces désordres et ont donc agi de mauvaise foi.

À l’audience du 26 février 2025, Mmes [M] ont maintenu l’ensemble de leurs demandes.

Les consorts [D] demandent au juge des référés de :

— débouter Mmes [M] de leur demande d’expertise ;

— les condamner à leur payer la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

Les consorts [D] font valoir que :

aucun motif légitime ne justifie une expertise; les éléments de preuve existants suffisent en l’espèce à trancher le litige sur les prétendus désordres et une expertise apparaît de ce fait inutile. L’action au fond envisagée est de plus manifestement vouée à l’échec car l’expertise ne permettrait pas d’écarter l’application de la clause exonératoire de garantie ;

ils sont en mesure de justifier d’un ramonage régulier de la cheminée litigieuse et il est permis de s’interroger sur les conditions d’usage de l’installation par les demanderesses ;

l’absence d’étanchéité de la véranda n’a jamais été niée ni dissimulée puisque cette pièce n’a jamais eu vocation à servir d’habitation et est qualifiée dans le DPE de véranda non chauffée-loggia fermée. Les acquéreuses ont parfaitement pu s’en rendre compte lors de la visite des lieux ;

ils justifient que le poêle à pellets a fait l’objet d’un ramonage et d’un entretien annuel jusqu’en 2023 sans que l’entreprise ne soulève aucun défaut, aucune dégradation ou non-conformité été entretenu ;les demanderesses devront donc être déboutées de leur demande d’expertise et être condamnées à leur verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction , s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

Mmes [M] versent notamment aux débats :

— acte authentique du 4 juillet 2024 ;

— devis cheminée du 16 juillet 2024 ;

— rapport d’expertise BCPE du 21 août 2024 ;

— devis véranda du 14 août 2024 ;

— courriers de mise en demeure des 26 août, 28 août et 6 septembre 2024 ;

— procès-verbal de constat du 23 août 2024 ;

— échanges de courriels et de photographies avec la société Stove.

Il résulte de ces pièces, notamment du procès-verbal de constat du 23 août 2024,des éléments rendant crédibles l’existence des désordres allégués affectant la cheminée et la véranda de la maison des demanderesses ; le commissaire de justice a en effet pu observer la présence de bistre et un défaut d’étanchéité de la véranda. En ce qui concerne le poêle à pellets, les demanderesses font état d’une non-conformité de l’installation relevée par l’examen de photographies par la société Stove. Mmes [M] entendent ainsi se prévaloir de la garantie légale des vices cachés dans le cadre d’une éventuelle instance au fond.

Les défendeurs entendent toutefois leur opposer l’application de la clause d’exonération stipulée dans l’acte authentique du 4 juillet 2024. Cependant, l’application de cette clause est expressément exclue s’il vient à être prouvé que le vendeur avait connaissance des vices cachés avant la vente.

Or, l’appréciation du caractère caché des vices, de la bonne foi des vendeurs, et finalement de l’applicabilité de la clause d’exonération nécessite un débat au fond ne pouvant être tranché devant le juge des référés. Ainsi, l’action au fond envisagée par les demanderesses ne peut être considérée comme manifestement vouée à l’échec à ce stade.

Au vu de ces éléments, Mmes [M] justifient d’un motif légitime de voir ordonner une mesure d’expertise.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, aux frais avancés des demanderesses et avec la mission retenue au dispositif.

Sur les dépens frais et irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [D] sont défendeurs à une mesure d’expertise et ne peuvent donc être considérés comme des parties perdantes. Les dépens seront donc provisoirement mis à la charge de Mmes [M] qui sont à l’origine de la demande d’expertise.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans la mesure où il est fait droit à leur demande d’expertise, il n’y a pas lieu de condamner Mmes [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les consorts [D] seront donc déboutés de leur demande.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile ;

Ordonnons une expertise confiée à :

M. [G] [A]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Mail : [Courriel 19]

expert inscrit sur la liste dressée par la cour d’appel de [Localité 20], avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre sur place : [Adresse 6] ;

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission et notamment les rapports d’expertise amiable, constats d’huissier, assurances souscrites ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Établir un historique succinct des éléments du litige ;

6. Examiner les lieux afin de déterminer l’existence des désordres allégués dans l’assignation ( présence de bistre cheminée, défaut d’étanchéité de la véranda et non conformité du poêle à pellets) et produire toutes photographies utiles ;

7. Déterminer la nature, la cause et l’origine de ces désordres ; donner son avis technique sur leur date d’apparition ;

8. Dire si les désordres proviennent d’une erreur de conception, d’une mauvaise exécution, d’un vice de fabrication, d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux, d’un défaut d’entretien, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ;

9. Dire si les désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

10. Décrire les travaux de remise en état pour remédier définitivement aux désordres, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

11. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par les demanderesses ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 4 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Mme [P] [M] et Mme [F] [M] à la régie du tribunal au plus tard le 2 mai 2025 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 31 octobre 2025 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déboutons Mme [J] [C], Mme [X] [R] et M. [U] [R] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons provisoirement Mme [P] [M] et Mme [F] [M] aux dépens.

Le Greffier Le Président