CG/MLP

Ordonnance N°

du 18 NOVEMBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00830 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KIBS

du rôle général

S.C.I. CELALE

c/

[T] [S]

M^e Charlotte BLAIZIN

la SCP CHAZELLE AVOCATS

GROSSE le

— M^e Charlotte BLAIZIN

Copie électronique :

— M^e Charlotte BLAIZIN

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

— La S.C.I. CELALE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

ayant pour conseils la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, plaidant et M^e Charlotte BLAIZIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, postulant

ET :

DEFENDEUR

— Monsieur [T] [S]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 21 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 14 juin 1973, la SCI CELALE a donné à bail à monsieur [I] [P], aux droits duquel se trouvait la SARL Boulangerie Farce-Grael, des locaux situés au bourg de Saint Amant Roche Savine (63390) comprenant un magasin en rez-de-chaussée, un appartement au premier étage et un garage indépendant aux fins d’exploiter une activité de boulangerie.

Ce bail a été renouvelé à de nombreuses reprises, dont un avant-dernier renouvellement d’une durée de 9 années prenant effet à compter du 1er juillet 2009 jusqu’au 30 juin 2018.

Suivant acte authentique du 13 février 2013, la SARL Boulangerie Farce-Grael a cédé son fonds de commerce à monsieur [T] [S] et le droit au bail sur la durée restant à courir.

Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2018, madame [R] [F], représentée par son mandataire la SA [J], a renouvelé le bail commercial avec monsieur [S] pour une durée de 9 années, à compter du 1er juillet 2018 jusqu’au 30 juin 2027, moyennant un loyer annuel de 7.152,24 €, outre une régularisation annuelle de charges.

Suivant avenant du 19 novembre 2024, les parties ont convenu de la résiliation du bail commercial sans indemnité au 15 décembre 2024.

Monsieur [S] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à cette date.

Par acte du 27 juin 2025, la SCI CELALE a fait délivrer une sommation de quitter les lieux à monsieur [S] au plus tard le 28 juillet 2025, sans résultat.

La SCI CELALE s’est également plainte de l’absence de paiement du loyer du mois de novembre 2024 et des indemnités d’occupation dues depuis le mois de décembre 2024.

Par acte du 26 septembre 2025, la SCI CELALE a fait assigner en référé monsieur [T] [S] aux fins suivantes :

— Juger que le bail commercial de renouvellement du 18 avril 2013 ayant pris effet le 1er juillet 2018 est résilié de plein droit à la date du 15 décembre 2024 du fait de l’avenant du 19 novembre 2024 aux termes duquel les parties ont décidé d’un commun accord de la résiliation amiable du bail pour le 15 décembre 2024 sans indemnité,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de monsieur [T] [S], ainsi que celle de tous occupants introduits de son chef des lieux loués, sans délai et au besoin avec l’assistance de la force publique,

— Condamner monsieur [T] [S] à payer à la SCI CELALE bailleresse la somme de 6.786,04 € à titre de provision, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er août 2025, outre intérêts légaux avec majoration de 10 % tel que prévu par l’acte de renouvellement du bail commercial du 1er juillet 2018,

— Condamner monsieur [T] [S] à payer à la SCI CELALE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, ainsi qu’aux charges, impôts et taxes contractuelles, jusqu’à son départ effectif des lieux, et ce en application dudit bail, outre intérêts légaux avec majoration de 10 % tel que prévue par l’acte de renouvellement du bail commercial du 1er juillet 2018,

— Condamner monsieur [T] [S] à payer à la SCI CELALE la somme de 678,60 € au titre de la clause pénale de 10 % prévue par l’acte de renouvellement du bail commercial du 1er juillet 2018,

— Juger que la SCI CELALE aura le droit d’actualiser le montant de sa créance jusqu’au jour de l’audience,

— Condamner monsieur [T] [S] à payer à la SCI CELALE la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner monsieur [T] [S] aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux,

— Ordonner que les sommes retenues par le commissaire de justice instrumentaire au titre de l’article 10 du décret 2001-212 du 8 mars 2001 soient mises à la charge de la partie qui succombe.

A l’audience du 21 octobre 2025, les débats se sont tenus.

La SCI CELALE a actualisé sa demande au titre de l’arriéré de loyers et de charges à la somme de 8.069,24 € au mois d’octobre 2025 et sa demande au titre de la clause pénale à la somme de 806,92 €.

Monsieur [S] n’a pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur les demandes aux fins de constat de résiliation du bail commercial et d’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la présidente du tribunal judiciaire statuant en référé peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.

Il est constant que le bail commercial liant la SCI CELALE et monsieur [S], conclu le 1er juillet 2018 pour une durée de 9 années à compter de cette date, a été résilié par avenant du 19 novembre 2024 prenant effet au 15 décembre 2024.

Il est également constant que monsieur [S] s’est maintenu dans les lieux au-delà de cette date, en dépit de la délivrance d’une sommation de quitter les lieux avant le 28 juillet 2025 délivrée le 27 juin 2025.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de bail commercial entre les parties et l’occupation sans droit ni titre de monsieur [S] des locaux appartenant à la SCI CELALE depuis le 15 décembre 2024, ainsi que d’ordonner l’expulsion de monsieur [S] desdits locaux.

Il convient également de condamner monsieur [S], à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer facturé, soit la somme de 641,60 € à compter du 1er novembre 2025, ce jusqu’à la libération des lieux.

2/ Sur les demandes de provision

Au vu des pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable que monsieur [S] reste devoir :

— au titre des loyers et charges impayés du mois de novembre 2024, la somme de 641,60 €,

— au titre des indemnités d’occupation dues depuis le mois de décembre 2024 jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus, la somme de 7.427,64 €

Par conséquent, il y a lieu de condamner monsieur [S] à payer à la SCI CELALE la somme de 641,60 € au titre du loyer impayé du mois de novembre 2024 et à la somme de 7.427,64 € au titre des indemnités d’occupation dues du mois de décembre 2024 au mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3/ Sur la demande d’indemnité forfaitaire

La SCI CELALE sollicite que les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, de même que l’indemnité d’occupation à valoir à compter du mois de novembre 2025, soit majorée de 10 % en application des stipulations contractuelles. Elle sollicite ainsi la condamnation de monsieur [S] à lui payer la somme de 806,92 € au titre de la clause pénale stipulée dans l’acte de renouvellement du bail commercial.

Aux termes de l’acte de renouvellement du bail commercial conclu entre les parties le 1er juillet 2018, « à défaut de paiement des loyers et accessoires à leur échéance, et trente jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception valant mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % et ce, indépendamment de tous intérêts dus dans les termes de la loi, de tous dommages-intérêts, comme de la mise en jeu éventuelle de la clause résolutoire » (page 2, pièce 5 de la SCI CELALE).

Cependant, au même titre que les dommages et intérêts, les clauses pénales conduisent à apprécier la gravité des manquements d’une partie, ce qui ne relève pas du référé, a fortiori lorsque leur application est susceptible d’être modérée par le juge du fond.

En tout état de cause, le juge des référés peut retenir l’existence d’une contestation sérieuse empêchant l’application d’une clause pénale, lorsque celle-ci apparaît sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application (Cour d’appel de [Localité 6] – Pôle 1 – Chambre 2, 02 mars 2023, n°22/16346 ; Cour d’appel de [Localité 7] – 5ème chambre, 14 juin 2023, n°22/06501).

Il apparaît en l’espèce que les montants correspondant à l’application de la clause précitée sont particulièrement élevés et qu’au regard des circonstances de l’espèce ils sont susceptibles d’être modérés par le juge du fond, ce que le juge des référés ne peut pas faire, de sorte que leur application soulève une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande en paiement de pénalités.

4/ Sur les frais

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. LA efs 1742385773Monsieur [S] a fait part de sa précarité financière à l’audience, indiquant qu’il serait devenu SDF s’il ne s’était pas maintenu dans les lieux. Je ne l’ai donc pas condamné à un article 700 CPC, qu’il ne sera peut être pas en mesure de payer.

Monsieur [S] supportera les entiers dépens, comprenant notamment le coût de la sommation de quitter les lieux.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

AU PROVISOIRE,

CONSTATE la résiliation, à la date du 15 décembre 2024, du contrat de bail liant la SCI CELALE, d’une part, et monsieur [T] [S], d’autre part, par avenant signé entre les parties le 19 novembre 2024,

CONSTATE que monsieur [T] [S] est occupant sans droit ni titre depuis le 15 décembre 2024, par effet dudit avenant, des locaux appartenant à la SCI CELALE situés au bourg de Saint-Amant-Roche-Savine (63890),

DIT en conséquence que monsieur [T] [S] sera tenu d’évacuer et de rendre libre les locaux appartenant à la SCI CELALE situés au bourg de Saint-Amant-Roche-Savine (63890),

ORDONNE à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, et autorise le propriétaire à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée,

CONDAMNE monsieur [T] [S] à payer à la SCI CELALE, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer facturé, soit la somme de SIX CENT QUARANTE ET UN EUROS ET SOIXANTE CENTIMES (641,60 €) à compter du 1er novembre 2025 et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs,

CONDAMNE monsieur [T] [S] à payer à la SCI CELALE, à titre provisionnel, la somme de SIX CENT QUARANTE ET UN EUROS ET SOIXANTE CENTIMES (641,60 €) au titre du loyer impayé du mois de novembre 2024 et la somme de SEPT MILLE QUATRE CENT VINGT SEPT EUROS ET SOIXANTE QUATRE CENTIMES (7.427,64 €) au titre des indemnités d’occupation dues du mois de décembre 2024 au mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [T] [S] aux entiers dépens comprenant notamment le coût de la sommation de quitter les lieux,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,