TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00910 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-J22F

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL rep/assistant : SCP BLANC BARBIER VERT REMEDEM

C /

Madame [K] [U]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SCP BLANC BARBIER VERT REMEDEM

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SCP BLANC BARBIER VERT REMEDEM

Madame [K] [U]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 13 Mars 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 15 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, sise rue Pierre Besset, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SCP BLANC BARBIER VERT REMEDEM, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [K] [U], demeurant 35 rue du Ressort, Porte 332, 3ème étage, 63100 CLERMONT-FERRAND

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 05 janvier 2021, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [K] [U] un logement situé 35 Rue du Ressort – Le Rissoul – Porte n°332 3ème étage – 63100 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650,48 euros, provision sur charges comprise.

Suivant acte sous seing privé en date du 05 janvier 2021, la S.A. DCD HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [K] [U] un garage n°39 situé 31, 33, 35, 37 Rue du Ressort – Le Rissoul – 63100 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 42,10 euros, provisions sur charges comprises.

Le 11 septembre 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.873,62 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [K] [U] le 12 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [K] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue aux baux conclus entre elles faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [K] [U] à lui payer les sommes suivantes :

* 3.375,48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

* 766,44 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer et avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 novembre 2024.

Lors de l’audience, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 03 mars 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4.661,12 euros, dont des frais de poursuites à hauteur de 174,71 euros et actualise le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 785,92 euros. Elle indique en outre que la locataire ne paye plus le loyer depuis août 2024 et qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Madame [K] [U], quant à elle, sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Elle souhaite rester dans les lieux au moins jusqu’aux vacances scolaires. En outre, elle expose qu’elle a perdu son emploi environ un an après être entrée dans l’appartement, qu’elle ne bénéficie plus de pôle emploi et qu’elle cherche un travail. Elle indique également qu’elle a quatre enfants, qu’elle vit avec le père de ses enfants et qu’elle a un prêt à la banque d’environ 350 euros qu’elle n’arrive plus à honorer et pour lequel elle doit se présenter au Tribunal.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de la locataire est parvenu au greffe avant l’audience. Il est indiqué que Madame [K] [U] et son conjoint ont 4 enfants à charge, qu’ils ont été confrontés à d’importantes régularisations de charges pour lesquelles un échéancier mis en place n’a pas pu être respecté. De plus, Monsieur devrait avoir des droits chômage à compter du 1er février 2025 et le couple a proposé d’établir un plan d’apurement avec la bailleresse et de régler intégralement le loyer à partir de février 2025. Ils bénéficient d’un accompagnement social et n’ont pas de solution de relogement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [K] [U].

Madame [K] [U] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [K] [U] s’étant présentée, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

En ce qui concerne le contrat de bail relatif au garage, il apparait que celui-ci prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

Or, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir régulièrement signifié le 11 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2.873,62 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail d’habitation conclu le 05 janvier 2021 est acquise de plein droit à compter du 12 novembre 2024 et la résiliation du contrat de location du garage conclu le 05 anvier 2021 est acquise de plein droit à compter du 11 octobre 2024.

Madame [K] [U] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, propriétaire des immeubles ainsi occupés indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef. A cet égard, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par la S.A. CDC HABITAT SOCIAL que Madame [K] [U] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celle-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’elle aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la suspension de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte arrêté au 03 mars 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 4.486,41 euros, déduction faite des frais de poursuites à hauteur de 174,71 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL est établie dans son principe, mais elle sera limitée dans son montant aux sommes justifiées, soit la somme de 4.463,55 euros, déduction faite des pénalités d’enquête OPS à hauteur de 22,86 euros. Madame [K] [U] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 11 septembre 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 2.873,62 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur ce point, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement au locataire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par la S.A. DCD HABITAT SOCIAL que Madame [K] [U] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celle-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’elle aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’octroi de délais de paiement est notamment conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Madame [K] [U] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, soit la somme mensuelle de 740 euros.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Madame [K] [U], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 100 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à usage d’habitation conclu le 05 janvier 2021 entre la S.A. CDC HABITAT SOCIAL et Madame [K] [U] à compter du 12 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail portant sur un garage conclu le 05 janvier 2021 entre la S.A. CDC HABITAT SOCIAL et Madame [K] [U] à compter du 11 octobre 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [K] [U] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 35 Rue du Ressort – Le Rissoul – Porte n°332 – 3ème étage – 63100 CLERMONT-FERRAND ainsi que du garage n°39 sis 31, 33, 35, 37 Rue du Ressort – Le Rissoul – 63100 CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Madame [K] [U] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4.463,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 03 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 incluse et déduction faite des frais de poursuites à hauteur de 174,71 euros et des pénalités d’enquête OPS à hauteur de 22,86 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024 sur la somme de 2.873,62 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [K] [U] à la somme mensuelle de 740 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [K] [U] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 11 septembre 2024 ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection