TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Eléonore DE GANAY

Maître Estelle FORNIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Eléonore DE GANAY

Maître Estelle FORNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02305 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HKO

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 25 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [D] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eléonore DE GANAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2325

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [M], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Estelle FORNIER de l’AARPI ITER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L258

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 février 2026 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 25 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02305 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HKO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14/04/2017 prenant effet le 23/06/2017, [E] [M], représenté par son père [U] [M], a consenti un bail d’habitation non meublé à [D] [X], pour un logement de 94,85 m² sis [Adresse 3], 5ème étage, porte droite, lot 11, et une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2542 euros concernant le logement, de 80 euros concernant la cave, d’un complément de loyer de 78 euros et des provisions mensuelles sur charges de 200 euros.

Il a été convenu du versement d’un dépôt de garantie de 2700 euros.

[D] [X] quittait le logement le 22/07/2023.

Un état des lieux était dressé contradictoirement à l’entrée et la sortie des lieux.

Le bailleur ayant conservé le dépôt de garantie, [D] [X] l’a mis en demeure d’avoir à restituer l’intégralité de la somme par courrier recommandé avec accusé de réception, daté du 09/08/2023.

Le 05/09/2023, [E] [M] restituait la somme de 1265,60 euros à [D] [X], et conservait le reste du dépôt de garantie au titre des réparations locatives.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22/01/2025 à étude, [D] [X] a assigné [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de le voir condamner au remboursement du dépôt de garantie majoré, du complément de loyer indu et des charges provisionnelles non régularisées.

Après divers échanges entre les parties, [E] [M] restituait le reste du dépôt de garantie à [D] [X] par chèque envoyé le 22/03/2025.

L’affaire était appelée à l’audience du 17/06/2025 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée le 02/12/2025.

[D] [X], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, de voir :

— déclarer son action et demandes recevables ;

— condamner [E] [M] à lui verser la somme de 4752 euros en paiement de la majoration de 10% du loyer mensuel, en raison du montant du dépôt de garantie indument retenu ;

— condamner le même à lui verser la somme de 5616 euros en restitution du complément de loyer, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner [E] [M] à lui verser la somme de 462,67 euros au titre du remboursement de provisions sur charges, pour la période du 23/06/2017 au 31/12/2021 ;

— condamner le même à verser la somme de 3663 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner le même à verser la somme de 1500 de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— débouter [E] [M] de l’ensemble de ses prétentions ;

— condamner [E] [M] à lui verser la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emeric GUILLERMOU, pour ceux dont il a fait l’avance ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

[E] [M], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement à l’audience, de voir :

— déclarer irrecevables l’intégralité des demandes de [D] [X] ;

— subsidiairement, débouter [D] [X] de ses demandes ;

— à titre infiniment subsidiaire : prendre acte de la prescription des demandes de [D] [X] et limiter les sommes dues ;

— en tout état de cause :

— condamner [D] [X] à verser la somme de 489,46 euros au titre du remboursement des charges pour la période du 22/01/2022 au 23/06/2023, et subsidiairement à verser la somme de 30 euros pour la période du 23/06/2017 au 23/06/2023 ;

— condamner [D] [X] à verser la somme de 2256,62 euros à titre de réparation de dommages et intérêts concernant les travaux de remise en état ;

— ordonner, le cas échéant, la compensation des sommes qui pourraient être dues ;

— condamner [D] [X] à lui payer la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16/02/2025 et prorogée au 25/02/2026 par mise à disposition au greffe

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité tirée de l’existence d’un accord transactionnel

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

L’article 2044 du code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit.

[E] [M] soutient que l’encaissement du chèque de 1434,40 euros par [D] [X], correspond au solde du dépôt de garantie, correspond à un accord transactionnel pour l’abandon des poursuites judiciaires en cours, en ce que le courrier annexé au chèque conditionnait l’encaissement du chèque à cet abandon.

Toutefois, [D] [X], qui ne conteste pas avoir encaissé le chèque, n’a jamais accepté les conditions d’abandon de poursuite. L’accord transactionnel ne peut se présumer, et doit être formalisé par un écrit daté et signé par les parties, avec mention des concessions réciproques de manière non équivoque, ce qui n’est pas le cas en espèce. Le courrier de réponse de [D] [X] ne constitue pas un engagement d’abandon des poursuites, le conseil de celle-ci sollicitant par ailleurs les pièces qui seront invoquées dans le cadre de la procédure judiciaire en cours.

L’action de [D] [X] est donc recevable.

Sur la condamnation en paiement au titre de la majoration pour non restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est restitué dans le délai de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il appartient au bailleur ou à son mandataire de justifier des sommes lui restant dues, afin de pouvoir les déduire du montant de la somme restituée.

Les parties produisent le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée (23/06/2017) et l’état des lieux de sortie (22/07/2023) remplis de manière contradictoire. L’état des lieux de sortie n’est pas conforme à celui d’entrée, l’acte mentionnant l’absence de restitution de deux clefs de la porte principale, des traces d’infiltrations sous une fenêtre, une trace de choc de poignée de porte contre un mur, le déplacement d’un miroir de salle de bain et des traces d’un dégât des eaux.

En l’absence de conformité entre les deux états des lieux, [E] [M] était tenu au paiement de la somme de 2700 euros dans un délai de deux mois, soit avant le 22/09/2023 à minuit.

[E] [M] fait avoir plusieurs moyens pour expliquer la conservation du dépôt de garantie jusqu’au 23/03/2025. [D] [X] conteste le bien fondé de l’ensemble de ces moyens.

S’agissant des clefs manquantes, il convient de relever que la restitution effective des deux clefs manquantes de la porte principale a eu lieu le 21/09/2023. Si [D] [X] invoque une restitution réelle avant cette date, affirmant que le propriétaire s’est trompé en indiquant avoir reçu une clef de service puisqu’elles avaient toutes étaient restituées selon l’état des lieux, elle peine à démontrer de cet élément. En effet, il résulte des échanges entre les parties que des copies de clefs ont été effectuées par la locataire au cours du bail, de sorte qu’il est possible qu’elle ait restitué une clef de service et non une clef de porte principale à [E] [M] en août 2023. Ce n’est que le 21/09/2023 que le propriétaire a accusé bonne réception des deux clefs de la porte principale manquante.

[E] [M] estime avoir légitimement retenu la somme de 880 euros sur le dépôt de garantie au titre de l’indemnisation due par [D] [X] pour le remplacement du cylindre de la porte, le compagnon de celle-ci ayant perdu ses clefs par le passé et plusieurs copies ayant été faites, causant un risque d’effraction dans le logement par un tiers dans les prochaines années. Toutefois, une indemnisation ne peut se faire sur un évènement hypothétique ou un dommage éventuel. [E] [M] ne disposait donc d’aucun droit à la non restitution de la somme de 880 euros, qui aurait dû être rendue après la réception de toutes les clefs manquantes.

S’agissant des frais de remplacement de miroir, le propriétaire invoque le changement de miroir par [D] [X], qui a remplacé le miroir d’origine de la marque VILLEROY ET BOCH d’une valeur de 997 euros HT pour un « miroir quelconque ».

Toutefois, l’état des lieux d’entrée contradictoire ne mentionne pas une marque de miroir spécifique. Le choix du placement d’un miroir particulièrement coûteux par le propriétaire ne peut être retenu à l’encontre de la locataire si cela n’est pas mentionné à l’entrée des lieux. Le miroir est présumé de qualité habituelle en la matière. Lors de la sortie des lieux, un miroir se trouvait dans la salle de bain, comme à l’entrée. Dès lors, aucune somme ne pouvait être retenue par le bailleur sur cet élément, et [E] [M] n’était pas fondé à conserver la somme de 554,40 euros pour le remplacement et la pose d’un nouveau miroir.

[E] [M] invoque également dans ses écritures la conservation du dépôt de garantie dans l’attente de la régularisation des charges, dans le cas où la locataire aurait une dette. Toutefois, et comme évoqué précédemment, la conservation ne peut se faire sur un évènement hypothétique et non actuel et certain. En l’absence de l’existence d’une dette locative de loyer ou de charge, le propriétaire-bailleur ne peut conserver le dépôt de garantie sur ce fondement. Il lui appartenait de procéder à la régularisation des charges avant le départ de sa locataire.

Ainsi, [E] [M] était mal fondé à conserver partiellement le dépôt de garantie après le 22/09/2023 à minuit.

En vertu de l’article 22 susvisé, applicable au litige, il convient de condamner [E] [M] au paiement de la majoration de 10% du loyer total mensuel hors charges pour chaque mois écoulé entre le 23/09/2023 et le 22/03/2025, date de remboursement de l’intégralité du dépôt de garantie par le propriétaire.

Par conséquent, [E] [M] sera condamné à verser à [D] [X] la somme de 4590 euros sur ce fondement.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation au titre des dégradations locatives

[E] [M] sollicite la condamnation de [D] [X] à lui verser la somme de 2256,62 euros au titre du remboursement des travaux de réparation qu’il a dû engager dans le logement (685 euros de réfection de peinture autour de la fenêtre et 1571,62 euros de réfection du carrelage de la cuisine).

[D] [X] conteste cette demande, estimant que les infiltrations d’eau sous les fenêtres ne sont pas de sa responsabilité mais de celle du bailleur, en ce que le bon fonctionnement des fermetures et l’isolation sont à sa charge. Elle affirme également que l’état des lieux de sortie ne relève pas un problème de carrelage, et que cet élément n’est pas de sa responsabilité.

En l’espèce, concernant la réfection des peintures sous les fenêtres en raison des traces d’infiltrations, il convient de confirmer les moyens soulevés par [D] [X]. En effet, le bon fonctionnement des fenêtres et l’isolation du logement sont à la charge du propriétaire, qui doit délivrer à sa locataire un logement décent. [E] [M] invoque l’absence de difficulté par le passé sur cet élément, mais force est de constater que [D] [X] a vécu dans l’appartement pendant 6 ans, de sorte qu’une usure normale des éléments du logement a eu lieu, qui ne peut être retenue à la charge de la locataire.

En effet, l’occupation du bien par la locataire doit être évaluée en fonction de sa durée, et il ne peut être attendu que le logement soit dans un état similaire à l’entrée des lieux après 6 ans, étant précisé que les fenêtres n’étaient pas neuves à l’entrée des lieux en 2017. Il appartient au propriétaire de procéder aux remises en état essentielles au maintien de son logement dans un état neuf s’il le souhaite, et en tout état de cause au bon fonctionnement des équipements d’ouverture, de fermeture, de ventilation et d’isolation.

S’agissant de la réparation du carrelage, cet élément n’a pas été relevé dans l’état des lieux de sortie contradictoire et ne peut être mis à la charge de la locataire. Au surplus, et à titre indicatif, il convient de relever que la fissure du carrelage est due à un dégât des eaux, qui a été déclaré par la locataire à son assurance et à son propriétaire dans des délais raisonnables, de sorte qu’il ne peut être retenu une mauvaise exécution de ses obligations.

Par conséquent, la responsabilité de la locataire n’est pas engagée et la demande d’indemnisation sera rejetée.

Sur la demande de remboursement du complément de loyer

En vertu de l’article 4 t) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la signature du contrat de bail et de sa prise d’effet, est réputée non écrite toute clause qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements.

L’article 17 II B de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la signature du contrat de bail et de sa prise d’effet, prévoit qu’un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Les modalités d’application du présent alinéa sont précisées par décret en Conseil d’Etat.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la présente loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

[D] [X] estime que la clause du contrat de bail prévoyant le règlement d’un complément de loyer pour les équipements divers est une clause abusive. De plus, elle conteste le bien fondé de ce complément en application des dispositions de l’article 17 susvisé.

En l’espèce, et s’agissant du caractère abusif de la clause, la demanderesse peine à démontrer du bien fondé de sa prétention. En effet, la clause inscrite au contrat de bail n’impose pas la souscription d’un contrat de location d’équipement en plus de la signature du bail. Le complément de loyer est expressément motivé par la présence d’équipements divers, comme le permet l’article 17 en conditionnant l’application d’un complément de loyer à des caractéristiques de localisation ou de confort.

La clause n’est donc pas abusive.

S’agissant de la demande de remboursement du complément de loyer réglé depuis l’origine, et comme le soulève [E] [M] sur le fondement de l’article 17, [D] [X] est irrecevable en cette demande en ce qu’elle n’a pas respecté le délai de trois mois suivant la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation d’une contestation. L’absence de saisine de cette commission dans ce délai constitue une fin de non-recevoir de la demande devant le juge judiciaire.

Par conséquent, [D] [X] est irrecevable en sa demande de remboursement du complément de loyer réglé au cours du bail.

Sur la demande de remboursement des charges locatives indues

Il est rappelé l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus et que le recouvrement des charges locatives est ainsi un droit du propriétaire.

Il était bien de l’intention des parties de prévoir le paiement de provisions pour charges à hauteur de 200 euros par mois.

Dans un but de transparence, les charges sont exigibles sur justification. Des provisions peuvent être réclamées, mais elles doivent elles-mêmes être justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation annuelle des charges ou par le budget prévisionnel, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale. Les provisions doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre la locataire dans les immeubles collectifs. Durant 1 mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.

Cependant, le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées et que le bailleur justifie, en outre, avoir mis à la disposition du locataire, fût-ce à l’audience, les pièces justificatives qui s’entendent des factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les décomptes des quantités consommées et les prix unitaire de chacune des catégories de charges, c’est-à-dire, toutes les pièces qui ont été utilisées pour opérer la régularisation des charges. Les documents doivent être suffisamment probants et éclairants pour le locataire et comporter une ventilation permettant à ce dernier de vérifier l’exactitude des charges récupérables. La charge de la preuve incombe au bailleur. Le délai de prescription est de trois ans, comme en matière de loyers.

Le bailleur justifie des charges des années 2017, 2028, 2019, 2020, et 2021 sur l’ensemble des mois où le bail a couru.

S’agissant de la prescription invoquée par [E] [M], il résulte des pièces produites par les parties que ce dernier n’a pas procédé à la régularisation des charges annuelles et la production des pièces justificatives avant le 27/10/2025, de sorte que le délai de trois ans n’a pas commencé à courir avant cette date. Le demande de [D] [X] n’est pas prescrite.

S’agissant des sommes dues après régularisation des charges, il résulte de l’analyse des pièces produites par le défendeur que [D] [X] bénéficie d’un solde créditeur en matière de charges locatives.

Il convient de confirmer le calcul effectué par la demanderesse dans ses dernières écritures (page 37), reprenant le montant de la provision sur charges réglées et les charges locatives réellement dues après régularisation entre le 23/06/2017 et le 31/12/2021.

En vertu de ce calcul précis et vérifié, [E] [M] est redevable de la somme de 462,17 euros.

Par conséquent, il y a lieu de condamner [E] [M] au paiement de la somme totale de 462,17 euros au titre du remboursement des charges locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation du logement doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En vertu de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

[D] [X] sollicite la réparation de son préjudice de jouissance, constitué par l’absence de chauffage en bon état de fonctionnement entre le 30/11/2022 et le 16/12/2022, et l’absence de réparation des dégradations liées aux dégâts des eaux pendant 20 mois.

[E] [M] conteste le bien fondé de ces demandes, estimant avoir été diligent dans les réparations à sa charge, et ne pas avoir été en mesure de remettre en état les peintures suite au sinistre en raison des assurances qui refusaient de transiger et d’indemniser.

En l’espèce, et s’agissant de l’absence de chauffage en bon état pendant 17 jours dans le logement en période hivernale, et comme le soulève [E] [M], il convient de débouter la demanderesse de a sa prétention en application de l’article 1724 susvisé. En effet, la réparation de la chaudière en période hivernale constitue une réparation urgente dont le preneur doit souffrir, quelque incommodité qu’elle lui cause. Cette situation ne peut être assimilée à un logement indécent, compte tenu de sa durée (moins de 21 jours), et de la réaction du bailleur qui est intervenu le lendemain de l’alerte de sa locataire pour démonter le meuble et permettre l’accès à la chaudière par l’entreprise EML.

S’agissant de l’absence de remise en état des peintures pendant 20 mois suite au dégât des eaux survenu le 09/11/2021, prenant son origine dans le logement au-dessus de celui loué par [D] [X], il résulte des pièces produites par les parties que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent.

En effet, [D] [X] justifie avoir informé son bailleur le jour même du dégât des eaux, et déclaré le sinistre à son assurance dans les 48 heures. L’absence de mobilisation des assurances, les délais de versement des indemnités et des interventions dans le logement, ne peuvent être soulevés par le bailleur pour s’exonérer de son obligation de résultat de délivrer un logement décent.

Toutefois, si la demanderesse démontre de l’engagement de la responsabilité de son ancien bailleur, elle peine à démontrer de l’existence d’un dommage. En effet, elle ne décrit pas les dommages qu’elle aurait subi pendant 20 mois, leur nature et leur étendue. Elle n’a produit aucun courrier envoyé à son bailleur indiquant précisément les zones du logement concerné par le dégât des eaux. Aucune photographie n’est produite, ni aucun procès-verbal de constat ou expertise amiable. La seule production d’une facture de réfection des peintures de certaines pièces de l’appartement ne peut suffire à démontrer de l’existence d’un dommage direct et certain subi par le locataire suite au dégât des eaux.

[D] [X] calcule son préjudice de jouissance en le fixant à un jour de loyer par mois pendant 20 mois, sans expliquer à quoi cela correspond en termes de privation d’utilisation de son logement.

Or, le préjudice de jouissance suppose la description précise des éléments du logement qui n’ont pas pu être utilisés pendant une période définie.

En l’absence de démonstration d’un préjudice subi, la demande d’indemnisation de [D] [X] sera rejetée.

Le préjudice moral

[D] [X] sollicite la réparation de son préjudice moral, constitué par la résistance de mauvaise foi, contraire à l’exigence de loyauté, d'[E] [M] au cours du bail et de la procédure judiciaire, en violation de l’article 1104 du code civil.

En l’espèce, [D] [X] peine à démonter d’une mauvaise foi d'[E] [M] dans l’exécution du contrat de bail. L’absence de régularisation annuelle des charges n’est pas sanctionnée légalement, et le défendeur justifie d’un vote tardif en assemblées générales de sorte que la régularisation ne pouvait se faire d’année en année (il sera relevé que le bail a couru pendant la période de crise sanitaire). Aussi, les éléments de défense soulevés par [E] [M] constituent un droit et ne peuvent être assimilés à un comportement abusif.

Il sera relevé enfin que la demanderesse ne justifie pas de l’existence d’un dommage.

Par conséquent, et pour toutes ces raisons, la demande d’indemnisation sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

[E] [M], qui succombe, sera condamné au paiement des entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Emeric GUILLERMOU, pour ceux dont il a fait l’avance.

[E] [M] sera condamné à payer à [D] [X] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par miss à disposition au greffe :

DECLARE irrecevable [D] [X] en sa demande de remboursement du complément de loyer ;

DEBOUTE [E] [M] de ses demandes d’irrecevabilité tirées de l’existence d’un accord transactionnel et de la prescription ;

CONDAMNE [E] [M] à verser à [D] [X] la somme de 4590 euros au titre de la majoration légale pour non restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [E] [M] à verser à [D] [X] la somme de 462,17 euros au titre du remboursement des charges locatives réglées entre le 23/06/2017 et le 31/12/2021, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

DEBOUTE [D] [X] de ses demandes d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

DEBOUTE [E] [M] de sa demande reconventionnelle au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE [E] [M] à verser à [D] [X] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [E] [M] au paiement des entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Emeric GUILLERMOU, pour ceux dont il a fait l’avance ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition publiquement aux jour, mois et an ci-dessus et signé par la juge et la greffière.

La greffière La juge des contentieux

de la protection