Tribunal Judiciaire de Saint-Quentin, Chambre 3, 16 juin 2025, n° 22/00422

TJ Saint-Quentin 16 juin 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des conditions suspensives
Le tribunal a constaté que la SAS ALLIANCE FONCIERE n'a pas apporté la preuve de l'accomplissement des diligences nécessaires, justifiant ainsi la résolution du compromis.
Accepté
Manquement à l'engagement contractuel
Le tribunal a jugé que le manquement de la SAS ALLIANCE FONCIERE justifie l'application de la clause pénale stipulée dans le contrat.
Accepté
Frais engagés en raison de la vente bloquée
Le tribunal a reconnu que la SCI CAVI a droit à des dommages intérêts, mais a limité le montant à 97 euros en raison du manque de justificatifs pour le reste des frais.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a décidé d'accorder une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la SCI CAVI.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Quentin, ch. 3, 16 juin 2025, n° 22/00422
Numéro(s) :	22/00422
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Laure VIELPierre LOMBARDFlorian VIDAL
Parties :	S.C.I. CAVI c/ S.A.S. ALLIANCE FONCIERE, Société [ O ] [ D ] & ASSOCIES

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

[Adresse 12]

MINUTE N° : CIV

DOSSIER N° : N° RG 22/00422 – N° Portalis DBWJ-W-B7G-CQJW

EXP délivrée le :

GROSSE délivrée le :

M^e Pierre LOMBARD

M^e Marie-laure VIEL

copie dossier

JUGEMENT DU 16 JUIN 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. CAVI

Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 522 663 574

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Pierre LOMBARD, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDERESSES

S.A.S. ALLIANCE FONCIERE

Immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 837 840 982, prise en la personne de Me [M] [P], liquidateur judiciaire

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Marie-laure VIEL, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) et par M^e Florian VIDAL, avocat au barreau de NICE (plaidant)

Société [O] [D] & ASSOCIES

prise en la personne de Me [O] [D], mandataire ad hoc de la SAS ALLIANCE FONCIERE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-laure VIEL, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN, M^e Florian VIDAL, avocat au barreau de NICE

PARTIES INTERVENANTES:

S.E.L.A.R.L. BG & ASSOCIÉS

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Marie-laure VIEL, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) et par M^e Florian VIDAL, avocat au barreau de NICE (plaidant)

S.C.P. BTSG2

Prise en la personne de Maître [M] [P] es qualité de liquidateur de la SAS ALLIANCE FONCIERE

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Marie-laure VIEL, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) et par M^e Florian VIDAL, avocat au barreau de NICE (plaidant)

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 16 décembre 2024 du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN, (Aisne), devant Rose-Marie HUNAULT, Présidente, de Tiphaine LEMEE, Juge et de Jean-Charles SANSGASSET, Juge et assistés de Céline GAU, Greffier qui entendaient les conseils des parties présentes en leurs observations, puis qu’il ait été annoncé que la décision serait rendue le 24 février 2025, délibéré prorogé au 17 mars 2025, 28 avril 2025, 19 mai 2025 et au 16 juin 2025, par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Magistrats ayant délibéré:

Rose-Marie HUNAULT, Présidente,

Tiphaine LEMEE, Juge,

et de Jean-Charles SANSGASSET, Juge ;

Le greffier lors de la mise à disposition: Céline GAU, Greffier

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu le jugement suivant:

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CAVI est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3] à BOHAIN (02110). Le 4 mai 2021, la SCI CAVI a conclu un compromis de vente dudit immeuble au bénéfice de la SAS ALLIANCE FONCIERE au prix de 155.000 euros pour y exercer une activité de crèche, ce compromis était assorti de conditions suspensives.

Après avoir mis en demeure la SAS ALLIANCE FONCIERE de justifier des démarches qu’elle avait engagées pour permettre la réalisation des conditions suspensives stipulées dans son intérêt, la SCI CAVI a assigné le 14 avril 2022 la société ALLIANCE FONCIERE, aux fins de voir prononcer la résolution du compromis du 4 mai 2021.

Par jugement du tribunal de commerce de Nice du 24 mai 2023, la société ALLIANCE FONCIERE a été placée en liquidation judiciaire et la SCP BTSG² a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

En parallèle, le dirigeant de la société ALLIANCE FONCIERE a fait l’objet d’une condamnation pénale du chef d’abus de biens sociaux assortie d’une peine d’interdiction de gérer toute société pendant dix ans.

Par suite, le Président du Tribunal de commerce de Nice a désigné la Société [O] [D] & ASSOCIES prise en la personne de Maître [O] [D] en qualité d’administrateur ad hoc de la SAS ALLIANCE FONCIERE.

La SCI CAVI a mis en cause par voie d’assignation, la SELARL BG & ASSOCIES, en qualité d’administrateur judiciaire de la SAS ALLIANCE FONCIERE le 27 avril 2023, la société BTSG² le 19 septembre 2023 et la société [O] [D] & ASSOCIES le 15 novembre 2023.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises devant la juge de la mise en état, qui sur incident, a dit n’y avoir lieu à statuer sur une demande de suspension d’instance jusqu’à l’intervention forcée de Maître [O] [D] ès qualités de mandataire ad hoc de la société ALLIANCE FONCIERE, celle-ci étant intervenue entre temps, et au prononcé de l’arrêt de la Cour d’Aix-en-Provence à intervenir sur l’appel interjeté à l’encontre du jugement du tribunal de commerce de Nice en date du 24 mai 2023 ayant prononcé la liquidation judiciaire de la Société ALLIANCE FONCIERE.

La SELARL BG & ASSOCIES, la SCP BTSG et [O] [D] & Associés ont constitué avocat mais n’ont pas conclu au fond.

La clôture est intervenue le 8 octobre 2024.

A l’audience du 16 décembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 24 février 2025, prorogé jusqu’au 16 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2023, la SCI CAVI demande au tribunal de :

Prononcer la résolution du compromis du 4 mai 2021 conclu entre la SCI CAVI et la SAS ALLIANCE FONCIERE portant sur l’immeuble situé à [Adresse 9], cadastré AE [Cadastre 2] ;Condamner la SAS ALLIANCE FONCIERE au paiement de la somme de 15.500 euros, au titre de la clause pénale ;Condamner la SAS ALLIANCE FONCIERE à payer à la SCI CAVI la somme de 7.541,81 euros, au titre des frais réels supportés par cette dernière ;Dire n’y avoir lieu à sursis à statuer ; Condamner la SAS ALLIANCE FONCIERE au paiement de somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.A l’appui de sa demande de résolution du contrat, la SCI CAVI se prévaut de l’article 1224 du code civil et soutient avoir accompli les diligences mises à sa charge pour lever la condition suspensive tendant à la régularisation de travaux antérieurs par l’obtention d’un permis de construire le 23 avril 2021.

Elle reproche à la SAS ALLIANCE FONCIERE de n’apporter aucun élément de preuve pour établir qu’elle a accompli les démarches à sa charge permettant la levée des conditions suspensives prévues au contrat. Elle demande au tribunal de prononcer la résolution du compromis aux torts de la SAS ALLIANCE FONCIERE et de la condamner au paiement de la clause pénale de 15.500 euros ainsi qu’au paiement de la somme de 7.541,81 euros au titre des frais de maintenance de l’immeuble qu’elle a dû prendre en charge depuis que la vente de l’immeuble est bloquée.

Aux termes de ses conclusions en défense au fond, notifiées par voie électronique le 8 septembre 2022, la société ALLIANCE FONCIERE sollicite que le tribunal :

Prononce la résolution de la promesse de vente conclue entre les parties le 4 mai 2021 ;Déboute la société CAVI de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Condamne la société CAVI à lui verser la somme de 2.000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.La société ALLIANCE FONCIERE soutient que la société CAVI ne lui a pas communiqué les déclarations administratives obligatoires, comme elle s’y était engagée dans le compromis et que sa carence a rendu impossible l’exécution de la promesse de vente.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le juge de la mise en état ayant rejeté la demande de sursis à statuer par ordonnance en date du 9 juillet 2024, il n’y a donc plus lieu de statuer sur cette demande.

Sur la demande de résolution du compromis de vente

L’article 1224 du code civil dispose que : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L’article 1227 « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

L’article 1228 : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En l’espèce, il ressort du compromis de vente conclu entre la société CAVI et la société ALLIANCE FONCIERE que plusieurs conditions suspensives ont été stipulées dans l’intérêt de la société ALLIANCE FONCIERE et notamment l’obtention d’un permis de construire, avec l’obligation pour l’acquéreur de déposer sa demande et d’en justifier au vendeur par la production d’une copie du récépissé de dépôt délivré par l’autorité compétente dans le délai de six mois, soit au plus tard le 30 septembre 2021.

La société CAVI produit aux débats une lettre recommandée du 20 octobre 2021 dans laquelle elle met en demeure la société ALLIANCE FONCIERE de justifier des démarches effectuées, nécessaires à la levée des conditions suspensives dans un délai de 15 jours. Elle verse également un courriel, en date du 26 janvier 2022, dans lequel le service de l’urbanisme de la commune de [Localité 8] indique qu’aucune demande de permis de construire n’a été déposée pour la parcelle objet de la promesse de vente.

La société ALLIANCE FONCIERE n’apporte pas la preuve d’avoir accompli les diligences nécessaires à l’obtention du permis de construire, ainsi qu’elle s’y est engagée.

Contrairement à ce que la société ALLIANCE FONCIERE affirme, la société CAVI a, pour sa part, communiqué un permis de construire qui lui a été accordé le 23 avril 2021.

Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner la résolution du compromis de vente, aux torts de la société ALLIANCE FONCIERE.

Sur la demande de condamnation de la SAS ALLIANCE FONCIERE au paiement de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil prévoit que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent ».

En l’espèce le compromis de vente comporte une clause pénale selon laquelle au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, une somme de 15.500 euros.

Compte tenu du manquement de la société ALLIANCE FONCIERE à son engagement de justifier du dépôt d’une demande de permis de construire, ayant eu pour conséquence le prononcé de la résolution du compromis, il convient de faire application de la clause pénale.

La société ALLIANCE FONCIERE faisant l’objet d’une procédure collective ouverte par jugement en date du 2 février 2023, le tribunal fixe à la somme de 15.500 euros, la créance de la société CAVI à inscrire au passif de la société ALLIANCE FONCIERE.

Sur la demande de dommages intérêts

La société CAVI réclame à titre de dommages intérêts, le remboursement des frais qu’elle indique avoir engagé pendant la période au cours de laquelle la vente a été bloquée. Elle produit à l’appui de sa demande un tableau des dépenses supportées pour un montant total de 7.541,81 euros, mais ne verse à titre de justificatifs :

Qu’un avis de taxe foncière de 1.168 euros correspondant à un immeuble situé sur la Commune de [Localité 8], sans davantage de précision sur l’immeuble concerné, ce qui ne permet pas de démontrer qu’il s’agit de l’immeuble objet du compromis de vente ;Et trois factures d’électricité pour un montant total de 97 euros, dans lequel le lieu de consommation correspond à l’immeuble, objet de la présente procédure.En conséquence il convient de fixer la créance de la société CAVI à inscrire au passif de la société ALLIANCE FONCIERE, à titre de dommages intérêts, à la somme de 97 euros.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de ce texte, il convient de fixer au passif de la procédure collective de la SAS ALLIANCE FONCIERE les dépens de l’instance.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de fixer le montant de la créance de la SCI CAVI au passif de la SAS ALLIANCE FONCIERE, partie perdante, à la somme de 2 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la débouter de sa propre demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

PRONONCE la résolution du compromis de vente du 4 mai 2021 conclu entre la SCI CAVI et la SAS ALLIANCE FONCIERE portant sur l’immeuble situé à [Adresse 9], cadastré AE [Cadastre 2] ;

FIXE à la somme de 15.500 euros, la créance de la société CAVI à inscrire au passif de la société ALLIANCE FONCIERE, à titre de clause pénale ;

FIXE à la somme de 97 euros, la créance de la société CAVI à inscrire au passif de la société ALLIANCE FONCIERE, à titre de dommages intérêts ;

FIXE la créance de la société CAVI, au passif de la société ALLIANCE FONCIERE, à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société ALLIANCE FONCIERE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

FIXE au passif de la société ALLIANCE FONCIERE les dépens de l’instance.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE