N° Minute : 25/165

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE BESANCON

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Pôle Civil – Section 1

Contentieux général

— Copie certifiée conforme revêtue de la

formule exécutoire délivrée le

à

— Copie certifiée conforme délivrée le

à

N° RG 21/00659 – N° Portalis DBXQ-W-B7F-EDKF

Code : 50F

Guillaume de LAURISTON

JUGEMENT RENDU LE 22 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A.R.L. BPI, dont le siège social est sis [Adresse 21]

Rep/assistant : Maître Thierry CHARDONNENS, avocat au barreau de BESANCON

DEFENDEUR(S) :

Madame [O] [H]

née le 02 Mai 1946 à [Localité 17], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Vanessa MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON

Madame [G] [F] [Y] [W] épouse [X]

née le 14 Avril 1951 à [Localité 18], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Aude CARPI de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocats au barreau de BESANCON

Madame [K] [M] [V] [W]

née le 14 Avril 1959 à [Localité 16], demeurant [Adresse 8]

Rep/assistant : Maître Aude CARPI de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocats au barreau de BESANCON

Monsieur [U] [E] [D] [W]

né le 23 Mai 1963 à [Localité 16], demeurant [Adresse 10]

Rep/assistant : Maître Aude CARPI de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocats au barreau de BESANCON

Monsieur [T] [U] [A] [W]

né le 20 Novembre 1976 à [Localité 16], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Aude CARPI de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocats au barreau de BESANCON

Monsieur [N] [C] [W], venant aux droits de son défunt père feu M. [I] [W], né le 07 Novembre 1968 à [Localité 15], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Aude CARPI de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocats au barreau de BESANCON

Madame [R] [V] [G] [W] épouse [L], venant aux droits de son défunt père feu M. [I] [W]

née le 11 Avril 1970 à [Localité 16], demeurant [Adresse 22] -POLOGNE-

Rep/assistant : Maître Aude CARPI de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocats au barreau de BESANCON

Monsieur [B] [W], venant aux droits de son défunt père feu M. [I] [W]

né le 05 Septembre 1974 à [Localité 16], demeurant [Adresse 9]

Rep/assistant : Maître Aude CARPI de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocats au barreau de BESANCON

Monsieur [I] [V], [D] [W]

né le 08 Décembre 1946 à [Localité 18], demeurant [Adresse 6]

S.A.R.L. OCEXPERTISES , immatriculée au RCS de BESANCON sous le n° 508 907 235, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Camille BEN DAOUD de la SELARL HBB AVOCAT, avocats au barreau de BESANCON

Rep/assistant : Maître Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, , avocat au barreau de PARIS

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Président : Olivier MOLIN, 1er Vice-Président

Assesseur : Guillaume DE LAURISTON, Juge

Assesseur : Louise BOBILLIER, Juge

Greffier : Christine MOUCHE, Greffière

Magistrats ayant délibéré :

Président : Olivier MOLIN, 1er Vice-Président

Assesseur : Guillaume DE LAURISTON, Juge

Assesseur : Louise BOBILLIER, Juge

DEBATS :

A l’audience de plaidoiries du 20 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Juillet 2025

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe par Olivier MOLIN, assisté de Christine MOUCHE, Greffier

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 20 février 2019 reçu par Maître [P] [JJ], notaire à [Localité 16], avec la participation de Maître [O] [H], notaire assistant les vendeurs, la Sarl BPI a acquis de Mme [G] [W] épouse [X], Mme [K] [W], M. [U] [W], M. [T] [W], M. [N] [W], Mme [R] [W] épouse [L] et de M. [S] [W] (ci-après les consorts [W]) un immeuble sis [Adresse 7] au prix de 180 000 euros.

Suspectant la présence de champignons lignivores de type mérule au sein du bien acquis, la Sarl BPI a fait réaliser une expertise amiable confiée au cabinet Expertiss’Immo, lequel a établi un rapport le 30 décembre 2019.

Le 21 janvier 2021, la Sarl BPI a mandaté un huissier de justice aux fins de sommation interpellative de la société Ocexpertises Agenda (ci-après la société Ocexpertises), laquelle a établi les diagnostics techniques obligatoires avant la vente.

Par courrier du 25 février 2021, la Sarl BPI, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure les consorts [W] de supporter le coût des frais induits par la présence des champignons lignivores dans le bien acquis.

A défaut de rapprochement amiable, la Sarl BPI a, suivant exploits d’huissier de justice des 23 avril 2021, assigné les consorts [W] devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins notamment de les voir condamner in solidum à l’indemniser du coût des travaux de remise en état du bien, d’un préjudice économique et d’un préjudice moral

Selon exploit d’huissier de justice du 15 novembre 2021, les consorts [W] ont assigné en intervention forcée la Selarl Thierry Lussiaud, Vincent Corneille et Marlène Jeannin devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins notamment de la voir condamner, en sa qualité de successeur de Maître [O] [H], à les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 9 décembre 2021, la jonction des procédures a été ordonnée.

Par ordonnance du 24 novembre 2022, le juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevable l’appel en intervention forcée et en garantie des consorts [W] à l’encontre de la SELARL Thierry Lussiaud, Vincent Corneille et Marlène Jeannin.

Selon exploit de commissaire de justice du 21 mars 2023, les consorts [W] ont assigné en intervention forcée Mme [H] devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins notamment de la voir condamner à les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre.

Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2023, Mme [H] a assigné en intervention forcée la société Ocexpertises devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins notamment de la voir condamner à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens.

Par ordonnances du juge de la mise en état des 4 juillet 2023 et 12 avril 2024, la jonction des procédures a été ordonnée.

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Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique du 31 mars 2025, la Sarl BPI demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner in solidum les consorts [W] et Maître [H] à lui payer les sommes suivantes :

10 915 euros représentant le coût des travaux de remise en état du bien ; 42 369,31 euros représentant le préjudice économique de la société BPI tiré du paiement d’agios bancaires engendrés par le retard dans la revente, ainsi que la revente du bien immobilier à prix plus bas ; 2 000 euros au titre de son préjudice moral ; 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner in solidum les consorts [W] et Maître [H] aux dépens, comprenant le coût de la sommation interpellative du 21 janvier 2021, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, et au visa de l’article 1112-1 du code civil, elle reproche aux consorts [W] d’avoir manqué à leur obligation précontractuelle d’information, en omettant sciemment de lui révéler, avant la vente, la présence de champignons lignivores, alors que la société Ocexpertises Agenda, diagnostiqueur en charge des diagnostics techniques obligatoires, les avait alertés en mentionnant en caractère apparent la présence des champignons sur la facture transmise à l’indivision pour règlement de son diagnostic. Elle soutient que le rapport d’expertise amiable qu’elle produit vaut preuve, lequel est corroboré par la facture du diagnostiqueur. Elle considère qu’au regard de la gravité des dégâts structurels causés par la présence de ce type de champignon dans un bien immobilier, cette information était déterminante de son consentement à l’acquisition.

A l’appui de sa demande en restitution d’une partie du prix de vente, et au visa des articles 1103, 1104, 1641 et suivants du code civil, elle considère que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés prévue à l’acte authentique n’a pas vocation à s’appliquer dès lors que les consorts [W] avaient été informés en amont de la vente de la présence de champignons lignivores.

Sur la responsabilité du notaire, au visa de l’article 1240 du code civil, elle fait valoir que tenu d’une obligation de conseil qui est de résultat s’agissant d’un notaire rédacteur d’un acte de vente, le notaire a commis une faute en omettant de l’avertir de la présence du champignons lignivores et en ne faisant pas de vérification complémentaire pour assurer l’efficacité et l’utilité de l’acte de vente. Elle précise que le notaire ne rapporte pas la preuve d’avoir satisfait à cette obligation.

Sur le préjudice, elle s’estime fondée à solliciter l’indemnisation du coût des travaux de traitement du champignon, outre du préjudice économique constitué des frais bancaires résultant du retard pris dans la revente du bien acquis dans le cadre de son activité de marchand de biens et de la perte de plus-value attendue à hauteur de 24 474,08 euros, nonobstant la revente après division parcellaire du bien acquis. Elle soutient que la baisse du prix auquel a été revendu le bien immobilier est en lien de causalité directe avec la présence du champignon dès lors qu’un rapport d’expertise technique démontrant l’éradication dudit champignon a été annexé au compromis de vente signé avec le nouvel acquéreur. Elle considère qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir mentionné l’historique de la présence de ce champignon dans l’acte authentique de vente dès lors que le bien immobilier figure en dehors du périmètre de vérification légale s’agissant de ce type de champignons.

***

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2024, les consorts [W] demandent au tribunal de :

A titre principal, débouter la Sarl BPI de toutes ses demandes ; A titre subsidiaire, condamner Mme [H] à les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre ; En tout état de cause, juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

A titre principal, ils font valoir qu’ils ignoraient la présence de nuisible dans le bien immobilier, de sorte qu’ils ne peuvent se voir reprocher un défaut d’information. Ils considèrent que la seule mention sur la facture du diagnostiqueur, lequel n’avait pas pour mission de détecter la présence de mérule, est insuffisante à voir engager leur responsabilité, ladite facture ayant été transmise directement à Maître [H], notaire qui avait la charge du règlement sur les fonds de l’indivision consignés en son étude notariale. Ils considèrent que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés contenue à l’acte de vente doit s’appliquer dès lors qu’il n’est pas rapporté la preuve de la connaissance effective de l’existence du vice allégué.

Subsidiairement, et au visa de l’article 331 du code de procédure civile, ils soutiennent que le notaire a manqué à son devoir de conseil en omettant de les informer de la mention portée à la facture du diagnostiqueur s’agissant de la présence de mérule, alors qu’ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier et que cette information n’était connue que du notaire destinataire de la facture pour règlement.

***

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, Mme [H] demande au tribunal de :

A titre principal,

lui déclarer inopposable le rapport d’expertise unilatéral établi à la demande de la Sarl BPI le 30 décembre 2019 ; débouter les consorts [W] de l’ensemble de leurs demandes ; débouter la Sarl BPI de l’ensemble de ses demandes ; condamner les consorts [W], ou tout succombant, à la garantir de toutes prétentions formulées par la Sarl Ocexpertises à son encontre ;

A titre subsidiaire,

condamner la société Ocexpertises à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens ;

En tout état de cause,

condamner in solidum les consorts [W], ou tout succombant, à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner in solidum les consorts [W], ou tout succombant, aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, et au visa de l’article 1240 du code civil, elle fait valoir que les consorts [W] échouent à rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché tenant à la présence d’un champignon lignivore dans le bien immobilier acquis, alors que seul un rapport d’expertise amiable non contradictoire du 30 décembre 2019, et qui ne lui est dès lors pas opposable, évoque la présence du champignon après une visite du bien réalisée plus de huit mois après la vente, outre qu’aucune expertise judiciaire n’a été sollicitée et le bien revendu depuis. Elle soutient, au visa de l’article 16 du code de procédure civile, qu’un tel rapport ne peut suffire à démontrer l’existence d’un vice caché antérieur à la vente dès lors que la mise en évidence de la présence du champignon n’a été faite que sur la base de photographies, sans prélèvement ni investigation invasive. Elle précise que la seule mention en petit caractère sur une facture d’un diagnostiqueur ne peut suffire à venir corroborer les termes du rapport dès lors qu’aucun élément ne démontre que les traces relevées par ce technicien puissent être avec certitude celles d’un champignon lignivore, dont la présence préexistait à la vente.

Elle considère que le notaire instrumentaire d’une vente d’un bien immobilier situé hors périmètre de vérification légale de la présence de champignons lignivores n’a pas à investiguer davantage sur ce point, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de n’avoir pas porté une attention particulière aux mentions portées à une facture qui n’est qu’un simple élément comptable.

Elle estime être fondée à formuler un appel en garantie à l’encontre des consorts [W], lesquels étaient informés par le diagnostiqueur de la présence de champignon dans leur bien immobilier, la seule transmission de la facture au notaire pour règlement ne pouvant les décharger de leur obligation envers l’acheteur.

Subsidiairement, au visa de l’article 1240 du code civil, elle sollicite la garantie de la société Ocexpertises Agenda, considérant qu’elle a commis une faute en s’abstenant dans son rapport d’expertise technique d’attirer l’attention des vendeurs mandants ou du notaire sur la présence de champignons lignivores au sein du bien immobilier et ce même si elle n’était pas mandatée pour réaliser un état parasitaire du bien.

Elle considère enfin que la réduction du prix sollicitée au titre de l’action estimatoire de la garantie des vices cachés n’est pas un préjudice pouvant donner lieu à condamnation du notaire instrumentaire dès lors qu’il s’agit d’une restitution partielle du prix de vente. S’agissant du préjudice économique invoqué, elle estime que la perte de plus-value dont la SARL BPI sollicite réparation n’est qu’hypothétique et ne peut dès lors constituer un préjudice direct et certain, outre que les frais bancaires invoqués ne sont pas justifiés. Elle soutient enfin qu’ayant réalisé une plus-value substantielle lors de la revente du bien immobilier acquis en raison d’une division parcellaire, la SARL BPI ne peut se prévaloir d’aucun préjudice à ce titre.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, la société Ocexpertises demande au tribunal de :

débouter Mme [H] de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre ; condamner Mme [H] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;condamner Mme [H] à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au visa de l’article 1240 du code civil, elle fait valoir que sa responsabilité délictuelle envers le tiers acquéreur doit s’apprécier au regard de la mission qui lui a été dévolue par les vendeurs et qu’à ce titre, missionnée aux fins de réalisation des diagnostics obligatoires avant-vente, elle n’avait pas à réaliser de diagnostic de l’état parasitaire du bien et que dès lors aucune faute ne peut lui être reprochée. Elle précise avoir cependant averti les vendeurs de la présence d’un champignon lignivore sur un des murs de la cuisine, alors même que cela ne rentrait pas dans sa mission.

Elle sollicite, à titre reconventionnel et au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, la condamnation de Mme [H] pour procédure abusive, l’action intentée à son encontre de manière injustifiée étant de nature à nuire à sa réputation.

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La clôture est intervenue le 15 avril 2025 suivant ordonnance du juge de la mise du 13 mars 2025 et le dossier a été appelé à l’audience du 20 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de préciser qu’un rapport d’expertise amiable non contradictoire qui a été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre contradiction des parties ne revêt pas un caractère inopposable, de sorte qu’il n’y a pas lieu, comme le sollicite Mme [H] dans ses dernières écritures, de lui déclarer inopposable le rapport d’expertise unilatéral établi à la demande de la Sarl BPI le 30 décembre 2019.

1 – Sur les demandes indemnitaires formulées par la Sarl BPI

Sur la responsabilité des consorts [W], vendeurs

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que le tribunal n’est pas tenu par l’ordre de priorité des moyens allégués à l’appui d’une même demande. Il convient dès lors d’étudier, en premier lieu, la garantie des vices cachés et, si ce moyen n’est pas retenu, il conviendra d’étudier en second lieu la question de l’obligation précontractuelle d’information.

Sur les vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il résulte de ces textes que pour mettre en œuvre la garantie des vices cachés, il convient de démontrer l’existence d’un vice inhérent à la chose, qui la rend impropre à sa destination ou qui en compromet l’usage, qui était existant antérieurement à la vente et qui enfin, n’était pas apparent pour l’acheteur au moment de la vente.

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe au demandeur de rapporter la preuve de l’existence de vices cachés.

Le tribunal ne peut pas se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties par un technicien de son choix, peu important que la partie adverse y ait été régulièrement appelée. Cependant, un rapport d’expertise amiable, qui a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties peut valoir à titre de preuve à condition toutefois d’être corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence de vices cachés tenant à la présence d’un champignon lignivore de type mérule dans le bien immobilier acquis le 20 février 2019, la Sarl BPI se fonde sur un rapport d’expertise amiable établi par la société Expertiss’immo le 30 décembre 2019, soit postérieurement à la vente, lequel n’a pas été fait au contradictoire des consorts [W]. Aux termes de ce rapport, la présence d’infestation de mérules a été mis en évidence dans la cave (plafond et mur B) et dans l’appartement du rez-de-chaussée (sous évier et plinthes de la cuisine).

Pour corroborer ce rapport d’expertise amiable non contradictoire, la Sarl BPI se prévaut de la mention apposée sur la facture du 20 juin 2018 de la société Ocexpertises, diagnostiqueur en charge des diagnostics obligatoires avant la vente, à l’exclusion d’un diagnostic parisitaire non obligatoire, rédigée en ces termes : « Observations : Présence d’un champignon lignivore sur le mur D de la cuisine ».

Cependant, la seule indication sur une facture d’un diagnostiqueur non missionné pour réaliser un état parasitaire du bien n’est pas suffisant pour corroborer l’expertise amiable non contradictoire produite aux débats par la Sarl BPI alors qu’il est acquis que missionnée aux fins de réalisation des diagnostics obligatoires avant-vente, lesquels ne comprenant pas de diagnostic parasitaire obligatoire, la société Ocexpertises n’a procédé à aucun prélèvement ou investigations complémentaires après avoir relevé visuellement la présence d’un champignon lignivore sur un des murs de la cuisine.

Par ailleurs, ces seuls éléments sont insuffisants à rapporter la preuve de l’ampleur et de la gravité du vice allégué.

En conséquence, la Sarl BPI échoue à rapporter la preuve d’un vice caché au sens des dispositions sus-énoncées.

Sur l’obligation précontractuelle d’information

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

En vertu de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui estime qu’une information lui est due d’en apporter la preuve. Si tel est le cas, il appartient au débiteur de l’obligation d’information de prouver qu’il l’a communiquée.

A cet égard, il est constant que lorsque l’acquéreur est professionnel, l’obligation d’information dont est tenu le vendeur est atténuée s’agissant des renseignements qu’il est en mesure de recueillir par lui-même.

En l’espèce, il est constant que les consorts [W], vendeurs non professionnels, ont été destinataires d’un dossier complet de diagnostic transmis par la société Ocexpertises par courriel du 6 août 2018, cette société ayant été missionnée par les vendeurs pour la réalisation des diagnostics obligatoires avant-vente (DPE, électricité, gaz, plomb et amiante), excluant de sa mission, compte tenu de la zone dans laquelle se trouvait le bien immobilier, la réalisation d’un diagnostic parasitaire.

Il résulte néanmoins de la facture du 20 juin 2018 transmise par la société Ocexpertises aux consorts [W] (laquelle mentionne comme destinataire la « SUCCESSION [W] »), une mention apposée en ces termes : « Observations : Présence d’un champignon lignivore sur le mur D de la cuisine ».

Les vendeurs étaient dès lors en possession d’un document les informant de la présence d’un champignon lignivore dans le bien immobilier objet du compromis de vente régularisé avec la Sarl BPI, peu important de savoir si ce champignon était ou non précisément de type mérule, et se trouvaient dès lors tenus d’en informer leur potentiel acquéreur afin de lui permettre de renoncer à la vente ou à tout le moins de faire réaliser un diagnostic parasitaire complémentaire pour disposer d’informations quant à l’ampleur de l’infestation parasitaire et au coût de traitement de ce champignon lignivore et partant pouvoir également envisager une réduction du prix de vente.

Par ailleurs, il ne résulte d’aucun document annexé au compromis et à l’acte authentique de vente que la Sarl BPI était en mesure, en sa qualité de marchand de biens et donc de professionnel de l’immobilier laquelle ne présume pas de sa connaissance en matière d’infestations parasitaires, d’avoir connaissance de la présence de champignons lignivores dans le bien immobilier, la facture en portant mention n’ayant été transmise qu’aux vendeurs et à leur notaire, ce qui n’est pas contesté.

Enfin, l’information tenant à la présence d’un champignon lignivore dans un bien immobilier est une information déterminante du consentement à l’acquisition au regard des dégradations pouvant être causées par ces champignons à un bien immobilier, outre le risque d’atteinte à la solidité de l’immeuble par attaque fongicide de sa structure pouvant causer des dommages graves au bâti.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est établi qu’aucune information n’a été délivrée à l’acheteur quant à la présence d’un champignon lignivore sur un des murs de la cuisine ni dans le compromis de vente, ni dans l’acte authentique et que partant, les consorts [W] ont commis un manquement à leur obligation précontractuelle d’information qui engage leur responsabilité contractuelle à l’égard de la Sarl BPI.

Sur la responsabilité de Mme [H], notaire des vendeurs

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire tenu professionnellement de s’assurer de l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles l’étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente. Il est notamment tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

Au titre de son devoir de conseil, le notaire est tenu d’une obligation de conseil et d’information impérative et doit, à ce titre, veiller à la validité des actes passés ainsi qu’à leur efficacité juridique.

En l’espèce, il résulte d’un courriel transmis le 23 août 2018 par les consorts [W] à Mme [H], notaire assistant les vendeurs dans le cadre de la vente intervenue avec la Sarl BPI, que la facture de la société Ocexpertises portant mention de la présence d’un champignon lignivore sur un des murs du bien immobilier a été transmise au notaire.

Par ailleurs, le seul fait que la facture transmise ne soit qu’un élément comptable pour le notaire ne peut l’exonérer de son obligation d’information et de conseil dès lors que ce document portait mention de la présence d’un champignon lignivore dans le bien immobilier objet de la vente, que le notaire a nécessairement lue dès lors que les éléments bancaires nécessaires au règlement de cette facture par l’étude notariale figurent juste au-dessus de la mention « Observations : Présence d’un champignon lignivore sur le mur D de la cuisine ».

Ainsi, connaissance prise de cette information, Mme [H] a manqué à son obligation de conseil envers les vendeurs, alors qu’elle aurait dû attirer l’attention de ces derniers sur le fait que la suspicion de présence d’un champignon lignivore dont la nature n’était pas établie nécessitait la réalisation d’un diagnostic parasitaire complémentaire avant de procéder à la réitération de la vente par acte authentique.

En omettant de conseiller la réalisation d’un tel diagnostic, le notaire a commis une faute qui est à l’origine pour l’acquéreur d’une perte de chance de renoncer à l’acquisition, ou de négocier une baisse du prix au regard des travaux de traitement inhérents à la présence de champignons lignivores dans le bien immobilier s’il avait eu connaissance de l’infestation parasitaire avant la vente. Mme [H] a donc concouru à la réalisation du dommage consistant notamment en la nécessité de procéder à des travaux de traitement du bien postérieurement à son acquisition et engage ainsi sa responsabilité délictuelle à l’égard de la Sarl BPI.

Sur l’indemnisation des préjudices

Sur le préjudice matériel

En l’espèce, la Sarl BPI produit aux débats diverses pièces démontrant la réalisation de travaux visant à éradiquer la présence du champignon lignivore dans le bien immobilier acquis et au coût des travaux consécutifs à son éradication :

une facture du 7 janvier 2021 de la société Kurt&Cambaz d’un montant de 1 900 euros HT (800 + 1 100) s’agissant des travaux en lien avec l’éradication du champignon, soit 2 280 euros TTC (TVA 20 %) ; deux factures des 27 janvier et 23 mars 2020 de la société Batirob pour des montants respectifs de 3 022,25 euros TTC et 5 612,75 euros TTC ;

soit une somme totale de 10 915 euros TTC

La Sarl BPI sera en conséquence indemnisée de son préjudice matériel à hauteur d’une somme de 10 915 euros TTC.

Sur le préjudice économique

La Sarl BPI soutient avoir subi un préjudice économique consécutif au retard pris dans la revente du bien immobilier acquis dans le cadre de son activité de marchand de biens.

A ce titre, il est constant que le bien immobilier sis à [Localité 18], cadastré sections [Cadastre 11] lieudit [Adresse 7] d’une surface de 00 ha 10 a 07 ca et [Cadastre 19] lieudit [Localité 14] d’une surface de 00 ha 00 a 19 ca, a été acquis par la Sarl BPI le 20 février 2019 au prix de 180 000 euros.

Selon extrait du plan cadastral et à lecture des deux actes authentique de vente des 22 février 2021 et 2 août 2023 produits aux débats, il est établi que la Sarl BPI a procédé à une division en plusieurs parcelles du bien acquis le 20 février 2019 et a réaliser la vente de diverses parcelles comme suit :

à M. [Z] et Mme [J], vente d’une parcelle de terrain à bâtir cadastrée sextion [Cadastre 13] lieudit [Localité 14] d’une surface de 00 ha 06 a 01 ca et [Cadastre 20] lieudit [Localité 14] d’une surface de 00 ha 00 a 19 ca au prix de 76 000 euros ; à la société Ilp Groupes, vente d’un bien immobilier cadastré section [Cadastre 12] lieudit [Adresse 7] d’une surface de 00 ha 04 a 04 ca au prix de 160 000 euros.

Par ailleurs, la Sarl BPI produit aux débats, pour justifier de son préjudice économique, un document récapitulatif des frais engendrés par l’opération d’achat/revente qu’elle a elle-même établie et qui n’est corroboré par aucune pièce produite aux débats s’agissant du poste « honoraires », « frais de banque », « frais supplémentaire ».

En conséquence, la Sarl BPI échoue à rapporter la preuve d’un préjudice économique, ayant réalisé une plus-value significative lors de la revente intervenue après division parcellaire. Elle sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Sur le préjudice moral

La Sarl BPI n’apporte aucun élément aux débats de nature à établir qu’elle aurait subi un préjudice moral en raison de la présence de champignons lignivores dans le bien immobilier, alors qu’il est constant que ledit bien a été acquis dans le cadre d’une activité de marchand de biens, de sorte que la Sarl BPI n’a pas acquis ce bien dans le but d’y habiter personnellement.

En conséquence, sa demande à ce titre sera rejetée.

***

Chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier dommage, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilités entre les coauteurs, lequel n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers, mais non le caractère et l’étendue de leur obligation à l’égard de la victime du dommage.

Au regard de tout ce qui précède, les consorts [W] et Mme [H] seront condamnés in solidum à payer à la Sarl BPI la somme de 10 915 euros TTC au titre du coût des travaux de remise en état du bien.

2 – Sur l’appel en garantie formée par les consorts [W] à l’encontre de Mme [H]

Il résulte des développements précédents que Maître [H], en sa qualité de notaire assistant les vendeurs à l’acte de vente de leur bien immobilier, a manqué à son obligation de conseil envers ceux-ci, dès lors qu’elle aurait dû attirer l’attention de ces derniers sur le fait que la suspicion de présence d’un champignon lignivore dont la nature n’était pas établi nécessitait la réalisation d’un diagnostic parasitaire complémentaire avant de réitérer la vente par acte authentique.

Cependant, s’il n’est pas contesté que les consorts [W] ne sont pas des professionnels de l’immobilier et partant ne pouvaient déceler eux-mêmes la présence de champignons lignivores dans le bien immobilier dont ils étaient propriétaires, il n’en demeure pas moins qu’en possession de cette information transmise par la société Ocexpertises, ils se devaient d’en informer les vendeurs mais également Maître [JJ], notaire instrumentaire, et ne peuvent se décharger entièrement de leur responsabilité sur le manquement commis par Mme [H] en sa qualité de notaire assistant les vendeurs.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir un partage de responsabilité à hauteur de :

70 % à la charge de Mme [H] au regard de sa qualité de professionnel ; 30 % à la charge des consorts [W] ;

Au regard des parts finales de responsabilité, les consorts [W] sont bien fondés à solliciter garantie de Mme [H] à hauteur de 70 % des condamnations mises à sa charge.

3 – Sur l’appel en garantie formée par Mme [H] à l’encontre du diagnostiqueur

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’application dudit texte nécessite de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Le tiers a un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné, les préjudices subis du fait de ce diagnostic erroné ayant un caractère certain. Cette faute s’apprécie par rapport à la mission légale ou réglementaire de celui-ci.

En tant que professionnel, le diagnostiqueur est tenu à une obligation de recherche et à une obligation d’information.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Ocexpertises a été missionnée en qualité de diagnostiqueur par les vendeurs afin de procéder aux expertises DPE, électricité, gaz, plomb et amiante. Ainsi, il n’est pas contesté que le diagnostiqueur n’était pas chargé de réaliser un diagnostic parasitaire, le bien immobilier ne se trouvant pas dans une zone identifiée comme zone de présence de mérule au sens de l’article L131-3 du code de la construction et de l’habitation.

La mission confiée à la société Ocexpertises se limitait donc à la réalisation des diagnostics sus-listés et il n’est nullement démontré que le diagnostiqueur a reçu comme consigne d’élargir sa mission à la recherche de la présence de parasite dans le bien immobilier.

Au surplus, il résulte de la mention contenue à la facture de son diagnostic que la société Ocexpertises a informé les vendeurs de la constatation faite de la présence d’un champignon lignivore sur un des murs de la cuisine du bien immobilier, alors que cette détection ne relevait pas des missions confiées. Or, selon les développements précédents, Mme [H] a eu connaissance des mentions contenues dans ladite facture, celle-ci lui ayant été communiquée par les consorts [W] le 23 août 2018 par courriel pour règlement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas démontré une faute commise par la société Ocexpertises dans l’exécution de la mission confiée par les vendeurs, de sorte que Mme [H] sera déboutée de son appel en garantie formée à son encontre.

4 – Sur la demande reconventionnelle de la société Ocexpertises en dommages et intérêts pour procédure abusive

En application de l’article 1240 du code civil, l’engagement de la responsabilité civile délictuelle nécessite la réunion d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux. La faute peut résider dans l’abus du droit d’ester en justice, qui peut se traduire par une procédure abusive ou dilatoire conformément à l’article 32-1 du code de procédure civile.

En l’espèce, la société Ocexpertises évoque dans ses écritures le fait que la présente instance a nui à sa réputation, sans apporter aucun élément permettant de démontrer l’effectivité de la nuisance alléguée.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

5 – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [W] et Mme [H], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût de la sommation interpellative du 21 janvier 2021 qui ne constitue pas un acte obligatoire à l’instance mais relève du choix des demandeurs dans l’administration de la preuve et donc des frais irrépétibles.

Il sera également fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les consorts [W] et Mme [H], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à verser à la Sarl BPI une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile précité.

Mme [H], qui succombe en ses prétentions dirigées à l’encontre de la société Ocexpertises, sera condamnée à lui verser une somme de 1 200 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile précité.

***

En application de l’appel en garantie sus-développé, Mme [H] sera condamnée à relever et garantir les consorts [W] à hauteur de 70 % des condamnations prononcées à leur encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, le juge pouvant écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONDAMNE in solidum Mme [G] [W] épouse [X], Mme [K] [W], M. [U] [W], M. [T] [W], M. [N] [W], Mme [R] [W] épouse [L], M. [S] [W] et Mme [O] [H] à verser à la Sarl BPI la somme de 10 915 euros TTC au titre du coût des travaux de remise en état du bien ;

DEBOUTE la Sarl BPI de sa demande au titre de son préjudice économique ;

DEBOUTE la Sarl BPI de sa demande au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [O] [H] à garantir Mme [G] [W] épouse [X], Mme [K] [W], M. [U] [W], M. [T] [W], M. [N] [W], Mme [R] [W] épouse [L], M. [S] [W] à hauteur de 70 % de la condamnation prononcée à son encontre au titre des travaux de remise en état du bien ;

DEBOUTE Mme [O] [H] de son appel en garantie formé à l’encontre de la société Ocexpertises Agenda ;

DEBOUTE la société Ocexpertises Agenda de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [W] épouse [X], Mme [K] [W], M. [U] [W], M. [T] [W], M. [N] [W], Mme [R] [W] épouse [L], M. [S] [W] et Mme [O] [H] aux dépens, à l’exclusion du coût de la sommation interpellative du 21 janvier 2021, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [W] épouse [X], Mme [K] [W], M. [U] [W], M. [T] [W], M. [N] [W], Mme [R] [W] épouse [L], M. [S] [W] et Mme [O] [H] à verser à la Sarl BPI la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [H] à relever et garantir Mme [G] [W] épouse [X], Mme [K] [W], M. [U] [W], M. [T] [W], M. [N] [W], Mme [R] [W] épouse [L], M. [S] [W] à hauteur de 70 % des condamnations prononcées à leur encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [O] [H] à verser à la société Ocexpertises Agenda une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT