CG / MC

Jugement N°

du 13 NOVEMBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00803 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KHMX

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 4]

c/

[N] [Z]

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIE

GROSSE le

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copie électronique :

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 4], agissant en la personne de son syndic la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE CENTRE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR

— Monsieur [N] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [N] [Z] est propriétaire du lot n°2 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à[Localité 5]).

Par jugement en date du 15 juin 2020, la première vice-présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, a notamment condamné monsieur [N] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.377,97 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au mois de janvier 2020.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a de nouveau constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par monsieur [Z] aux échéances convenues, ce malgré la mise en demeure adressée.

Par acte en date du 09 septembre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE CENTRE FRANCE, a assigné monsieur [N] [Z] selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :

constater que Monsieur [N] [Z] n’a pas satisfait à la mise en demeure adressée par le Syndicat des Copropriétaires, représenté par son syndic, en date du 28 octobre 2024 dans le délai de trente jours fixé par la loi,en conséquence,condamner Monsieur [N] [Z] au règlement de la somme de :- 24 111,95 € correspondant au décompte des sommes dues à la date du 1er juillet 2025,

dire et juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposes par le Syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et de droit de recouvrement ou d’encaissement resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant dont la somme de 350.00 € au titre de la constitution du dossier (art 9.1 contrat de syndic),condamner Monsieur [N] [Z] au règlement de la somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts et 1 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens outre intérêts à compter de la mise en demeure.L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025 à laquelle les débats se sont tenus.

Monsieur [N] [Z] a comparu personnellement à l’audience sans constituer avocat. Il a formulé des observations orales sollicitant des délais de paiement et indiquant avoir mis en vente le bien sur lequel pèsent les charges impayées, sans pour autant déposer de conclusions écrites ni produire de pièces.

Le demandeur a repris le contenu de son assignation et a indiqué s’opposer à la demande de délais formée par monsieur [Z].

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des articles 760 et 761 du Code de procédure civile, la représentation par avocat est obligatoire devant le tribunal judicaire statuant selon la procédure accélérée au fond pour les litiges d’un montant supérieur à 10 000 euros.

Dès lors, les observations orales de monsieur [Z] ne peuvent valoir conclusions et ne sauraient être examinées comme de véritables moyens de défense en l’absence de représentation.

Toutefois, le tribunal en prendra acte pour la bonne compréhension du litige.

1/ Sur la demande en paiement des charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées sur la période du 25 juillet 2018 au 23 février 2021 pour la somme de 1504,85 euros d’une part et sur la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2025 pour la somme de 22 607,10 euros d’autre part, soit la somme totale de 24 111,95 euros.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

un règlement de copropriété un contrat de syndicles procès-verbaux des assemblées générales des 12 novembre 2018, 18 septembre 2019, 18 janvier 2021, 07 décembre 2021, 08 décembre 2022, 06 février 2023 et 16 avril 2024, des attestations de non-recoursun jugement du 15 juin 2020

une mise en demeure du 28 octobre 2024des appels de fondsun décompte des charges impayées arrêté au 1er juillet 2025. En l’espèce, le décompte arrêté au 1er juillet 2025 justifie d’un solde débiteur de 1504,85 euros sur la période du 25 juillet 2018 au 23 février 2021 et de la somme de 22 607,10 euros sur la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2025.

La somme de 1504,85 euros pour la période du 25 juillet 2018 au 23 février 2021 correspond aux sommes restant dues en exécution du jugement prononcé à l’encontre de monsieur [Z] le 15 juin 2020.

Il appartient alors au syndicat des copropriétaires, lequel détient déjà un titre exécutoire à l’encontre du défendeur pour ces sommes, d’en solliciter l’exécution.

Dans ces conditions, il convient d’écarter la somme de 1504,85 euros.

En revanche, la créance du syndicat des copropriétaires pour un montant 22 607,10 euros correspondant à la période postérieure audit jugement est exigible et non contestable.

Il y a lieu de relever que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaitraît opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Il y a par ailleurs lieu de préciser qu’une demande doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le décompte précité fait apparaitre à trois reprises la somme de 380 euros correspondant à des frais d’état daté et la somme de 108 euros au titre d’honoraires de suivi de dossier contentieux, qui ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et qui doivent ainsi être déduites du décompte précité.

En considération de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 21 359,10 euros qui correspond aux seules charges et cotisations appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur.

Par conséquent, il convient de condamner monsieur [N] [Z] à payer la somme de 21 359,10 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 1er juillet 2025.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

De la même façon, les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance.

En application des textes précités, il apparaît que la somme de 108 euros sollicitée au titre d’honoraires de suivi de dossier contentieux n’entre pas dans les prévisions de l’article 10-1 précité.

Par ailleurs, en l’absence d’éléments permettant de savoir en quoi ont pu consister les frais « contentieux » d’un montant de 350 euros mentionnés dans le décompte précité, s’ils ont contribué à faciliter le recouvrement de sa créance et s’ils constituent des « diligences exceptionnelles » au sens des stipulations du contrat de syndic précité, le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre au recouvrement de ces frais contre le seul monsieur [Z].

En revanche, les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux de tout ou partie d’un lot demeurent à la charge du copropriétaire vendeur.

Le décompte précité fait apparaître à trois reprises la somme de 380 euros correspondant à des frais d’état daté.

En conséquence, monsieur [Z] sera condamné à payer la somme de 1140 euros correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 1er juillet 2025.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts.

Néanmoins, la demande à ce titre n’est pas suffisamment justifiée dans les écritures du syndicat des copropriétaires qui ne rapporte pas la preuve cumulative de la mauvaise foi du défendeur et d’un préjudice spécifique indépendant du retard au paiement.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

4/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Monsieur [N] [Z] sera en conséquence condamné à verser au demandeur la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS SQUARE HABITAT, la somme de VINGT ET UN MILLE TROIS CENT CINQUANTE-NEUF EUROS ET DIX CENTIMES (21.359,10 €) au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 1er juillet 2025,

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS SQUARE HABITAT, la somme de MILLE CENT QUARANTE EUROS (1.140,00 €) correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 1er juillet 2025,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS SQUARE HABITAT, la somme de TROIS CENTS EUROS (300,00 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,