N° RG 25/00283 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NIZZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/00283 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NIZZ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

☐ Copie c.c à défenfeur

Le 22 Août 2025

Le Greffier

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDEUR :

Monsieur [D], [I] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Août 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de location du 7 février 2023 avec effet au même jour pour une durée d’un an, l’Office Public de l’Habitat de la communauté urbaine de [Localité 9], CUS HABITAT, OPHEA a donné à bail à M. [D] [I] [P] un logement à usage d’habitation de 1 pièce n° 00220249 – 5ème étage – porte 012 sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 162,80 € et une provision sur charges de 52,91 €.

Des loyers étant demeurés impayés l’Office Public de l’Habitat de l’Euro-métropole de [Localité 9], CUS HABITAT, OPHEA a mis en demeure à plusieurs reprises son locataire.

Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 29 janvier 2024.

Le bailleur a notifié au locataire par lettre recommandée avec avis de réception du 1er février 2024 donnant congé pour le 30 avril 2024 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

M. [D] [I] [P] n’a pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner M. [D] [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024 pour :

— constater que le congé délivré est régulier ;

— prononcer la déchéance de la locataire de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;

— condamner la locataire ainsi que tous occupants de son chef à restituer les lieux loués ;

— prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer la somme de 1 249,59 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience ;

En tout état de cause ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation de 207,31 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

A l’audience du 16 mai 2025, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le locataire a rencontré des difficultés pour chauffer le logement, la chaudière s’étant avérée vétuste et défectueuse dès qu’il a pu faire ouvrir le compteur de gaz.

Malgré ses demandes et réclamations demeurées sans suite, les moisissures ont gagné le logement le rendant inhabitable, le locataire devant soit se faire héberger soit se chauffer avec un radiateur électrique entraînant des dépenses d’énergie six fois supérieures au DPE communiqué lors de la signature du contrat de location.

Il signale également deux fuites d’eau.

Les services Hygiène et santé environnementale de l’Eurométropôle de [Localité 9] saisis, ne sont pas encore intervenus. C’est dans ces conditions qu’il a pris l’option de cesser le paiement de son loyer.

Une visite à domicile le 12 mars 2025 a mis en évidence de très importantes moisissures. Le 13 mars 2025, le bailleur a fait installer une nouvelle chaudière laquelle n’a pu être testée et reliée au ballon d’eau chaude, le locataire ayant renoncé à l’abonnement de gaz pour les raisons sus-évoquées.

M. [D] [I] [P] se dit prêt à régler sa dette mais attend un geste commercial d’OPHEA au regard des dépenses qu’il a dû engager.

M. [D] [I] [P] envisageant une action ou des demandes à l’encontre d’OPHEA l’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 mai 2025 afin de permettre au bailleur et au locataire de reprendre contact et « assainir » la situation.

A cette audience l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9], CUS HABITAT, OPHEA, représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et actualise la dette locative à la somme de 490,19 € en l’absence de paiement pour avril 2025. Un rappel d’APL est intervenu.

Il s’accorde sur l’octroi de délais de paiement étant autorisé à produire en délibéré l’actualisation de la créance et maintenant en toute hypothèse sa demande au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [D] [I] [P] a comparu. Il rappelle sa situation et les difficultés rencontrées avec son bailleur. Il souhaite solder sa dette locative et s’engage à le faire pour le 2 juin 2025. Il demande des délais de paiement pour régler le surplus.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. » ou de prononcé à titre subsidiaire.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9], CUS HABITAT, OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LES EFFETS DU CONGÉ

L’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le Chapitre I : Du maintien dans les lieux.

Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter e?ectivement les lieux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er février 2024, non réclamée, un congé a été délivré au locataire pour le 30 avril 2024 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Il est établi que le locataire à la date du congé n’était pas à jour du paiement de ses loyers et charges courants depuis de nombreux mois, l’extrait du compte locataire au 1er février 2024 présentait un solde débiteur de 1 862,72 € et de 1 032,10 € à la date d’effet du congé. Que d’ailleurs depuis cette date, le solde du compte locatif, malgré des paiements est constamment demeuré débiteur.

Qu’il est constant que le locataire s’est maintenu dans les lieux, l’assignation du 19 décembre 2024 lui ayant été délivrée à l’adresse des lieux loués.

En conséquence, il sera constaté que par l’effet de ce congé, le bail a été résilié au 30 avril 2024.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 « N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :

1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n’aura ordonné l’expulsion qu’en raison de l’expiration du bail ou d’un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l’occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; »

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

Il sera rappelé que le non-paiement des loyers n’est pas systématiquement constitutif de mauvaise foi et qu’il convient d’apprécier concrètement le comportement du locataire au regard de ses obligations. Il appartient donc au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

Il est constant qu’au jour de l’assignation du 19 décembre 2024, M. [D] [I] [P] se débattait avec les difficultés résultant de l’absence de chauffage de son logement, il n’est d’ailleurs pas contesté que le bailleur a dû procéder au remplacement de la chaudière pour se rétablir dans ses obligations, que ce remplacement n’est intervenu qu’en mars 2025.

Qu’ainsi, nonobstant le caractère fautif du comportement de M. [D] [I] [P] qui aurait dû préférer activer en temps utile au moins l’un des différents dispositifs publics de lutte contre l’habitat indigne, la mauvaise foi du locataire n’apparaît pas suffisamment établie.

En conséquence, M. [D] [I] [P] bénéficiera du droit au maintien dans les lieux à compter du 1er mai 2024 aux clauses et conditions du bail du 7 février 2023.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9], CUS HABITAT, OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 11 juin 2025 établissant que M. [D] [I] [P] reste lui devoir à cette date la somme de 21,94 €.

M. [D] [I] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, attendant un geste commercial de son bailleur et ne sollicitant aucune indemnisation de son préjudice, l’intervention de possibles paiements depuis le décompte justifiant ainsi une condamnation en deniers et quittance.

Il sera par conséquent condamné en deniers et quittance au paiement de la somme de 21,94 € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les paiements opérés, la dette étant pratiquement soldée et les éléments de la cause permettent donc d’autoriser M. [D] [I] [P] à se libérer du montant de sa dette locative selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, les conditions dans lesquelles s’est noué et dénoué le présent litige justifient que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

El l’espèce, il n’est pas inéquitable de dire qu’il n’y a pas lieu à une telle condamnation.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que par l’effet du congé délivré le 1er février 2024 le bail d’habitation conclu le 7 février 2023 avec effet au même jour pour une durée d’un an tacitement reconduit entre l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9], CUS HABITAT, OPHEA et M. [D] [I] [P] portant sur un logement à usage d’habitation de 1 pièce n° 00220249 – 5ème étage – porte 012 sis [Adresse 2] est résilié à la date du 30 avril 2024 ;

CONSTATE la bonne foi de M. [D] [I] [P] ;

DEBOUTE OPHEA, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9], anciennement CUS HABITAT de sa demande tendant à constater la déchéance de M. [D] [I] [P] de tout droit au maintien dans les lieux à compter du 30 avril 2024 ;

DIT que M. [D] [I] [P] dispose d’un droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail initial du 7 février 2023 ;

CONDAMNE en deniers et quittance M. [D] [I] [P] à payer à OPHEA, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9], anciennement CUS HABITAT au titre des loyers et accessoires impayés la somme de 21,94 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision ;

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties, M. [D] [I] [P] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants à payer à terme échu au plus tard le 1er jour du mois suivant, en 2 mensualités qui solderont la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN