TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00449 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KDX7

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 11 Septembre 2025

Etablissement public OPHIS

Rep/assistant : M^e DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [E] [W]

Madame [T] [J]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 11 Septembre 2025

A :DMMJB,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 11 Septembre 2025

A :DMMJB,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 03 Juillet 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 11 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [W], demeurant Impasse Jean Baptiste Cornillon – Bat A – 63360 GERZAT

non comparant, ni représenté

Madame [T] [J], demeurant Impasse Jean Baptiste Cornillon – Bat A – 63360 GERZAT

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 02 août 2024, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a donné à bail à M. [E] [W] et Mme [T] [J] un logement situé impasse Jean Baptiste Cornillon, bâtiment A – logement n°10, au 2ème étage, à GERZAT (63360), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 334,32 euros, outre 125,83 euros de provision sur charges.

Le 11 janvier 2025, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.137,59 euros.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [E] [W] et Mme [T] [J] le 26 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a fait assigner M. [E] [W] et Mme [T] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [E] [W] et Mme [T] [J] à lui payer solidairement les sommes suivantes :

* 2.112,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2025,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 mars 2025.

A l’audience, l’OPHIS du Puy-de-Dôme maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1er juillet 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3.492,45 euros. Il précise qu’il n’a aucun contact avec les locataires et que la dette est constituée depuis leur entrée dans les lieux. Il précise que les droits APL viennent d’être suspendus.

M. [E] [W] et Mme [T] [J] assignés en l’étude du commissaire de justice n’ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’OPHIS du Puy-de-Dôme a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [E] [W] et Mme [T] [J].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [E] [W] et Mme [T] [J] ont été assignés en l’étude du commissaire de justice et ne se sont pas présentés à l’audience ni personne pour eux. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’OPHIS du Puy-de-Dôme justifie avoir régulièrement signifié le 11 janvier 2025 un commandement de payer visant notamment les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2.137,59 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 11 mars 2025.

M. [E] [W] et Mme [T] [J] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS du Puy-de-Dôme , propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [E] [W] et Mme [T] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS du Puy-de-Dôme produit un décompte arrêté au 1er juillet 2025 et dont les éléments et le caractère évolutif ont été contradictoirement annoncés au sein de l’assignation. Il doit donc être jugé recevable. Ce décompte fixe l’arriéré locatif à la somme de 3.492,45 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OHIS du Puy-de-Dôme est établie dans son principe mais son montant sera limité à hauteur de 3.392,69 euros, après déduction des sommes non justifiées (telles que la télérelève mensuelle pour un total de 99,76 euros) que M. [E] [W] et Mme [T] [J] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail.

En ce qui concerne la télérelève, il convient de préciser que la simple mention d’un index sur un avis d’échéance émanant du bailleur n’est pas un élément suffisant pour justifier du montant sollicité à ce titre.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [E] [W] et Mme [T] [J] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’OPHIS du Puy-de-Dôme , soit la somme mensuelle de 463,54 euros outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers. Cette indemnité sera due solidairement par M. [E] [W] et Mme [T] [J] en application des stipulations du bail.

Sur les autres demandes

M. [E] [W] et Mme [T] [J], qui succombent à l’instance, devront supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 250 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 02 août 2024 entre l’OPHIS du Puy-de-Dôme et M. [E] [W] et Mme [T] [J] à compter du 11 mars 2025,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [E] [W] et Mme [T] [J] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis impasse Jean Baptiste Cornillon, bâtiment A – logement n°10, au 2ème étage, à GERZAT (63360), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE M. [E] [W] et Mme [T] [J] à payer solidairement à l’OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 3.392,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juin incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par M. [E] [W] et Mme [T] [J] à la somme mensuelle de 463,54 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à l’OPHIS du Puy-de-Dôme ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE M. [E] [W] et Mme [T] [J] à payer in solidum à l’OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 11 janvier 2025 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE l’OPHIS du Puy-de-Dôme du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection