TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00879 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-J2GE

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, rep/assistant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

C /

Madame [B] [D] [C] [L] [M]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Roger LEMONNIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Roger LEMONNIER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 13 Mars 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 15 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, sise 19/21 Quai d’Austerlitz, 75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [B] [D] [C] [L] [M], demeurant 36 avenue de Royat, 63400 CHAMALIÈRES

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 avril 2023, Mme [X] [S] a donné à bail à Mme [B] [D] [C] [L] [M] un logement situé 36 avenue de Royat (étage 2, N°1) à CHAMALIERES (63400), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590 euros charges comprises.

Par acte du 20 avril 2023, la SAS Action Logement Services s’est engagée envers la bailleresse en tant que caution simple du paiement des loyers dus par le locataire, selon un dispositif Visale. En cas de manquement du locataire, ce contrat prévoit la subrogation de la caution dans les droits du bailleur après règlement de ces sommes.

Le locataire n’ayant pas réglé ses loyers, la bailleresse a sollicité le paiement des sommes dues auprès de l’organisme de cautionnement.

Invoquant la subrogation dans les droits de la bailleresse, la SAS Action Logement Services a fait signifier au locataire le 24 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3540 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [D] [C] [L] [M] le 25 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, la SAS Action Logement Services a fait assigner Mme [B] [D] [C] [L] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Mme [B] [D] [C] [L] [M] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [B] [D] [C] [L] [M] à lui payer la somme de 5616 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 juillet 2024 sur la somme de 3540 euros,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date de résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et condamner Mme [B] [D] [C] [L] [M] à lui payer lesdites indemnités dès lors que ces paiements seront justifiés par une créance subrogative,

— condamner Mme [B] [D] [C] [L] [M] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 novembre 2024.

A l’audience, la SAS Action Logement Services maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’une quittance subrogative et d’un décompte arrêté au14 janvier 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7386 euros.

Mme [B] [D] [C] [L] [M] assignée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SAS Action Logement Services a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [B] [D] [C] [L] [M].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [B] [D] [C] [L] [M] a été assignée en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présentée à l’audience ni personne pour elle. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la subrogation

Aux termes de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En outre, l’article 8.1, page 7 du contrat de cautionnement, selon dispositif Visale, conclu entre le bailleur et la SAS Action Logement Services portant sur le logement donné à bail à Mme [B] [D] [C] [L] [M] stipule que « la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. »

Il en ressort que la caution peut user de la possibilité d’acquitter elle-même les sommes dues et d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en paiement des loyers et en résolution de bail.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévus par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, la SAS Action Logement Services justifie avoir régulièrement signifié le 24 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3540 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 24 septembre 2024.

Mme [B] [D] [C] [L] [M] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SAS Action Logement Services subrogée dans les droits du propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [B] [D] [C] [L] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SAS Action Logement Services produit un décompte arrêté au 5 mars 2025 à titre de justificatif de l’arriéré locatif. Cependant, les sommes réclamées au-delà de celles figurant dans l’acte introductif d’instance n’ont pas été portées à la connaissance du défendeur. Elles doivent donc être regardées comme des demandes nouvelles et irrecevables comme n’ayant pas pu être soumises à la contradiction des parties, un simple mail adressé au locataire étant insuffisant à rapporter la preuve du respect du contradictoire.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS Action Logement Services est établie tant dans son principe que dans son montant mais elle sera limitée aux demandes recevables, à savoir celles contenues dans l’assignation et justifiées par l’attestation de créance et le décompte du 12 novembre 2024 soit 5616 euros comprenant les échéances de février à octobre 2024 que Mme [B] [D] [C] [L] [M] sera condamnée à lui payer.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 24 juillet 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 3540 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Mme [B] [D] [C] [L] [M] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SAS Action Logement Services, soit la somme mensuelle de 590 euros.

Toutefois, la SAS Action Logement Services n’est fondée à réclamer la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation que dans la limite des sommes qu’elle verserait au bailleur au titre de son engagement de caution.

En l’espèce, la dernière quittance subrogative contradictoire versée aux débats, en date du 09 octobre 2024, inclut les loyers jusqu’au mois d’octobre 2024.

Il convient de préciser que pour les indemnités d’occupation à échoir, la SAS Action Logement Services ne sera recevable à solliciter le paiement de cette indemnité d’occupation qu’à condition de justifier auprès du défendeur de s’être acquittée préalablement de la somme réclamée auprès de la bailleresse.

Sur les autres demandes

Mme [B] [D] [C] [L] [M] qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 200 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Mme [S] [X] et Mme [B] [D] [C] [L] [M] à compter du 24 septembre 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Mme [B] [D] [C] [L] [M] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 36 avenue de Royat (étage 2 N°1) à CHAMALIERES (63400) si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Mme [B] [D] [C] [L] [M] à payer à la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de la bailleresse, la somme de 5616 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024 sur la somme de 3540 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

DÉCLARE irrecevable comme non soumis au contradictoire des parties le surplus des demandes de la SAS Action Logement Services au titre de l’arriéré locatif,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [B] [D] [C] [L] [M] à la somme mensuelle de 590 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la SAS Action Logement Services ladite indemnité mensuelle à compter du novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous réserve de justification par la SAS Action Logement Services du paiement préalable du montant de cette indemnité au bailleur par quittance subrogative,

CONDAMNE Mme [B] [D] [C] [L] [M] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 24 juillet 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE la SAS Action Logement Services du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection