TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00401 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C7F4

Le

Copie + Copie exécutoire M^e SCHOOF

Copie sous-préfecture [Localité 1]

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. ORZA

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 885 012 062

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Emilie SCHOOF, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEUR

M. [A] [H]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 09 Janvier 2026 du juge des contentieux de la protection de [Localité 3], (Aisne), présidée par William CRAWFORD, juge placé par ordonnance de Madame la première présidente de la cour d’appel d'[Localité 4] en date du 20 novembre 2025, assisté de Karine BLEUSE, Greffière ;

William CRAWFORD juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 15 décembre 2015, la SCI DE LA SEINE a donné à bail à Monsieur [A] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], 1er étage, appartement 2, à SAINT QUENTIN (02100), pour un loyer mensuel actuel de 365 euros charges comprises.

La SCI DE LA SEINE a cédé à la SCI ORZA les locaux objets du bail susmentionné par acte en date du 23 septembre 2022.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer le 20 septembre 2024 au locataire commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.031 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2025, remis à personne, la SCI a fait assigner Monsieur [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de M. [H] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 4], 1er étage, appartement 2, à [Localité 5], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner M. [H] à lui payer la somme de 2.206,99 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêtés à août 2025 ;

— Condamner M. [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux ;

— Condamner M. [H] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris notamment les frais du commandement de payer ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, la SCI ORZA a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 20 septembre 2024, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2026.

A cette audience, la SCI ORZA, comparante et représentée, a repris les termes de son assignation. Elle a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4.031,99 euros selon décompte arrêté au 1er janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Quant à M. [H], bien que régulièrement convoqué par exploit de commissaire de justice, il n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La SCI ORZA n’a pas indiqué avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [H].

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 20 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 septembre 2025, et que l’assignation en date du 8 septembre 2025 a été dénoncée le 9 septembre 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 9 janvier 2026.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploit du 20 septembre 2024, le bailleur a fait commandement à M. [H] de s’acquitter de la somme de 4.031,99 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail (X) ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte locataire en date du 6 janvier 2026 que les loyers n’ont pas été payés dans les deux mois. Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 21 novembre 2024.

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, son expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [H] cause un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation est due à compter d’un délai de deux mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux, soit en l’espèce le 21 novembre 2024.

Il ressort du décompte actualisé que le montant du loyer et des charges est de 365 euros par mois.

Par suite, M. [H] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 365 euros à la SCI ORZA à compter du 21 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

En outre, il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par le bailleur qu’à la date du 1er janvier 2026, M. [H] demeure redevable de la somme de 4.031,99 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de janvier 2026 incluse.

M. [H], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, M. [H] sera condamné à payer à la SCI ORZA la somme de 4.031,99 euros.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

M. [H], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI ORZA, M. [H] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 21 novembre 2024 du bail conclu entre la SCI ORZA et Monsieur [A] [H], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à SAINT QUENTIN (02100) ;

ORDONNE par conséquent à Monsieur [A] [H] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [A] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la SCI ORZA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [A] [H] à payer à la SCI ORZA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 21 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à un montant de 365 euros ;

CONDAMNE Monsieur [A] [H] à payer à la SCI ORZA la somme de 4.031,99 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse ;

DIT que la présente condamnation au paiement de l’arriéré comprend tant les loyers et charges impayés à la date de la résiliation que les indemnités d’occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et le dernier décompte actualisé ;

CONDAMNE Monsieur [A] [H] à payer à la SCI ORZA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [H] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 6 mars 2026.

LA GREFFIERE, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE William CRAWFORD