TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00178 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J62K

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [O] [M], Madame [T] [K]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

Monsieur [O] [M] Madame [T] [K]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 20 Mars 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 15 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [M], demeurant 4 A rue de Tocqueville, Lgt 9, 63540 ROMAGNAT

comparant en personne

Madame [T] [K], demeurant 4 A rue de Tocqueville, Logt 9, 63540 ROMAGNAT

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 05 octobre 2021 à effet au 11 octobre 2021, l’OPHIS a donné à bail à M. [O] [M] et Mme [T] [K] un logement situé 4 A rue de Tocqueville logement n°9 à ROMAGNAT (63540), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 476,36 €, outre 69,29 euros au titre de provision sur charges ainsi qu’un parking moyennant un loyer mensuel de 15,47 euros et de 2,77 euros de provision sur charges.

Le 02 avril 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6.042,71 €.

La CAF a été informée de la situation de M.[O] [M] et Mme [T] [K] le 12 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, l’OPHIS a fait assigner M.[O] [M] et Mme [T] [K] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M.[O] [M] et Mme [T] [K] à lui payer solidairement les sommes suivantes :

* 7.448,14 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2024,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer,

* 250 € au titre de dommages et intérêts outre la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 novembre 2024.

A l’audience l’OPHIS explique que les locataires ont signé un plan d’apurement à hauteur de 150 euros mais que compte tenu d’un changement de situation professionnelle, ils n’ont pu le respecter. Elle maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17 mars 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5.264,84 €. Elle expose que le paiement du dernier loyer courant a été honoré et qu’elle ne s’oppose pas à la mise en place de délais de paiement sur 36 mois (versements mensuels de 146 euros).

De leur côté, M.[O] [M] et Mme [T] [K] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement sur une période de trente-six mois.

Ils exposent que depuis le mois d’octobre 2024, M.[O] [M] a retrouvé du travail et qu’il perçoit 850 euros par mois et une prime d’activité à hauteur de 350 euros, qu’il doit remplir un dossier MDPH. Mme [T] [K] précise qu’elle bénéficie du RSA.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’OPHIS a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M.[O] [M] et Mme [T] [K].

M.[O] [M] et Mme [T] [K] ont précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de leur situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

M.[O] [M] et Mme [T] [K] ont été autorisés à produire selon note en délibéré dans un délai de 8 jours les justificatifs de leurs ressources.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M.[O] [M] et Mme [T] [K] s’étant présentés il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 17 mars 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5.264,84 € déduction faite des frais de poursuites à hauteur de 217,47 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie tant dans son principe que dans son montant. M.[O] [M] et Mme [T] [K] seront donc condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 02 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 6.042,71 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 02 juin 2024.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’OPHIS que M.[O] [M] et Mme [T] [K] ont repris le paiement du loyer courant et que l’OPHIS a fait valoir son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Par ailleurs, dans le cadre du délibéré, les locataires ont justifié de leurs ressources.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M.[O] [M] et Mme [T] [K] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si les locataires s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 02 juin 2024.

En outre, dans cette hypothèse, M.[O] [M] et Mme [T] [K] seraient désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M.[O] [M] et Mme [T] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, la bailleresse serait alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, en l’occurrence la somme mensuelle de 638,31 € à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les autres demandes

La demanderesse ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

M.[O] [M] et Mme [T] [K], qui succombent à l’instance, devront supporter la charge in solidum des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 250 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 05 octobre 2021 entre l’OPHIS et M.[O] [M] et Mme [T] [K] à compter du 02 juin 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE M.[O] [M] et Mme [T] [K] à payer solidairement à l’OPHIS la somme de 5.264,84 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE M.[O] [M] et Mme [T] [K] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 146 € et DIT qu’à la 36ème et dernière échéance M.[O] [M] et Mme [T] [K] s’acquitteront du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 08 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 5.264,84 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 02 juin 2024 et M.[O] [M] et Mme [T] [K] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M.[O] [M] et Mme [T] [K] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 4 A rue de Tocqueville logement n°9 et du parking à ROMAGNAT (63540), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par M.[O] [M] et Mme [T] [K] à la somme mensuelle de 638,31 € outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNE M.[O] [M] et Mme [T] [K] à payer in solidum à l’OPHIS la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 02 avril 2024, de sa notification à la CCAPEX et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection