TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00884 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-J2ST

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

Madame [W] [K] épouse [I], rep/assistant : SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, S.A.S. FONCIA CLERMONT – Etab. secondaire de S.A.S. FONCIA LOIRE AUVERGNE (42), rep/assistant : SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [D] [F], Monsieur [T] [O]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SCP BOISSIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SCP BOISSIER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 13 Mars 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 15 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [W] [K] épouse [I], demeurant 48 Super Bellerive, 03700 BELLERIVE SUR ALLIER

représentée par la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

S.A.S. FONCIA CLERMONT – Etab. secondaire de S.A.S. FONCIA LOIRE AUVERGNE (42), prise en la personne de son représentant légal, sise 8 rue Eric de Cromières, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [D] [F], demeurant 2 rue de la Mourette, Résidence Le Prélude, n°A11, Lot 43, 63110 BEAUMONT

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [O], demeurant 2 rue de la Mourette, Résidence Le Prélude, n°A11, Lot 43, 63110 BEAUMONT

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 06 juin 2017, Madame [W] [K] épouse [I] a donné à bail à Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] un logement situé 2 Rue de la Mourette – Résidence LE PRELUDE – Appartement n°A11 (lot 43) – 1er étage – 63110 BEAUMONT, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 685 euros, provision sur charges comprise.

Par acte du 01 juillet 2017, Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] ont souscrit auprès de la Banque Populaire, contrat présenté par la S.A.S FONCIA, intermédiaire en assurances, mandataire d’ASSURIMO, une assurance “Privilège multirisques” habitation.

Par mandat de gestion locative signé les 20 et 26 juillet 2017, Madame [W] [K] épouse [I] a confié la gestion du logement à la SAS FONCIA.

Par courrier daté du 07 janvier 2024, Monsieur [T] [O] a informé son bailleur qu’il acceptait que Madame [D] [F] quitte le logement en raison de l’ouverture d’une procédure en divorce.

Par mail en date du 02 février 2024, Madame [W] [K] épouse [I], représentée par son mandataire la SAS FONCIA, a informé les bailleurs qu’aucun courrier n’a été reçu et qu’elle n’a été destinataire d’aucun congé de la part de Madame [D] [F].

Le 05 février 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.053,02 euros.

Le 06 mai 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un second commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.429,66 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [D] [F] le 10 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, Madame [W] [K] épouse [I] ainsi que la SAS FONCIA ont fait assigner Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] à payer la somme de 151,90 euros à la SAS FONCIA à titre d’assurance habitation, sauf à parfaire au jour de l’audience,

— condamner solidairement Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] à payer solidairement la somme de 6.706,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,

— condamner solidairement Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] à payer la somme de 801,48 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux,

— condamner solidairement Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] à payer la somme de 1.080 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 novembre 2024.

Madame [W] [K] épouse [I], représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales. Elle indique que Madame [D] [F] a quitté le logement sans donner de congé, qu’un paiement de 477 euros a été effectué et que les demandes sont formées solidairement.

Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O], assignés en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

Madame [W] [K] épouse [I] a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] ont été assignés en l’étude du commissaire de justice et ne se sont pas présentés à l’audience ni personne pour eux. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en mains propres contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, Monsieur [T] [O] a envoyé un courrier aux bailleurs le 07 janvier 2024 dans lequel il accepte que Madame [D] [F] quitte le logement pendant la procédure de divorce. Cependant, la S.A.S. FONCIA indique par mail du 02 février 2024 n’avoir reçu aucu courrier recommandé et invite les locataires à lui remettre le congé en mains propres à l’agence ou à lui envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception. Par la suite, les locataires ne justifient pas avoir donné congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ni de l’avoir signifié par acte de commissaire de justice ou remis en mains propres contre récépissé ou émargement, de sorte que Madame [D] [F] n’est pas déchue du titre d’occupation du logement loué et reste tenue de la dette locative.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, Madame [W] [K] épouse [I] justifie avoir régulièrement signifié le 06 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2.429,66 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 06 juillet 2024.

Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Madame [W] [K] épouse [I], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En outre, il résulte de l’article 1751 du Code civil que le droit au bail du logement servant à l’habitation des deux époux est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux, même si ce dernier a été conclu avant le mariage. L’article 220 du Code civil prévoit que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement et ce jusqu’à ce que le divorce soit transcrit sur les actes d’état civil.

En l’espèce, Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] étant mariés et en vertu de la stipulation de solidarité prévue au contrat de bail, ces derniers sont cotitulaires de plein droit du bail d’habitation et solidairement tenus au paiement des dettes ménagères par nature que représentent les loyers et charges locatives. Aucun divorce n’ayant été transcrit sur les actes d’état civil, le préavis délivré par Monsieur [T] [O] au profit de Madame [D] [F] – qui par ailleurs ne respecte pas les conditions de validité de sorte qu’il ne peut attester de son départ effectif des lieux – ne peut la désolidariser des loyers et charges locatives.

Madame [W] [K] épouse [I] représentée par la SAS FONCIA produit un décompte arrêté au 12 novembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 6.706,64 euros, déduction faite de la somme de 151,90 euros au titre des primes d’assurance habitation.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [W] [K] épouse [I] représentée par la SAS FONCIA est établie tant dans son principe que dans son montant. Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] seront donc condamnés à payer solidairement la somme de 6.706,64 euros à Madame [W] [K] épouse [I] au titre de l’arriéré locatif.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 06 mai 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 2.429,66 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement des indemnités d’assurance

Il résulte de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de « s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ».

La S.A.S. FONCIA produit le contrat d’assurance multirisque habitation conclu le 01 juillet 2017 entre la Banque Populaire, contrat présenté par la S.A.S FONCIA, intermédiaire en assurances, mandataire d’ASSURIMO et les locataires, Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O], dans lequel sont inscrites les conditions générales de vente applicables à ce contrat qui fixe la cotisation annuelle d’assurance à la somme annuelle de 183,36 euros.

Enfin, elle justifie d’un décompte contradictoire arrêté au 12 novembre 2024 établissant l’arriéré des indemnités d’assurance à la somme de (18,75 x 3 + 19,13 x 5) = 151,90 euros pour 8 mois.

Par conséquent, au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS FONCIA est établie tant dans son principe que dans son montant, à savoir 151,90 euros que Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] seront condamnés à lui payer.

En l’absence de mention expressse, la solidairté sera écartée.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Madame [W] [K] épouse [I], soit la somme mensuelle de 801,48 euros.

Sur les autres demandes

Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O], qui succombent à l’instance, devront supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 500 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 06 juin 2017 entre Madame [W] [K] épouse [I], Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] à compter du 06 juillet 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 2 Rue de la Mourette – Résidence LE PRELUDE – Appartement n°A11 (lot 43) – 1er étage – 63110 BEAUMONT, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] à payer solidairement à Madame [W] [K] épouse [I] la somme de 6.706,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 06 mai 2024 sur la somme de 2.429,66 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] à la somme mensuelle de 801,48 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à Madame [W] [K] épouse [I] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] à payer la SAS FONCIA la somme de 151,90 euros au titre de l’arriéré des indemnités d’assurance habitation arrêtées au 12 novembre 2024, comprenant les primes jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [D] [F] et Monsieur [T] [O] à payer in solidum à Madame [W] [K] épouse [I] et à la SAS FONCIA la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture ainsi que le coût des commandements de payer du 05 février 2024 et du 06 mai 2024,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE Madame [W] [K] épouse [I] et la SAS FONCIA du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection