TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

4ème chambre civile

N° RG 25/01160 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MHBH

N° JUGEMENT :

NC/BM

Copie exécutoire

et copie délivrées

le :

à :

M^e Régine PAYET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 06 Octobre 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [H], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Régine PAYET, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

S.C.I. DREAM HOME IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 23 Juin 2025, tenue à juge unique par Nathalie CLUZEL, Vice-Présidente, assistée de Béatrice MATYSIAK, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 06 Octobre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous-seing privé du 3 avril 2019, la société DREAM HOME IMMO a donné à bail à Monsieur [D] [H] un local commercial situé [Adresse 3], pour une durée de neuf années. Le montant annuel du loyer était fixé à 14.400 euros hors taxes, outre 200 euros mensuels de provision sur charges, payables en douze mensualités et d’avance. Le contrat prévoyait également le versement par le locataire d’un droit d’entrée d’un montant de 1.200 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 800 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2020, la société DREAM HOME IMMO a sollicité en référé devant le tribunal judiciaire de Grenoble le constat de la résiliation du bail commercial et l’expulsion de Monsieur [D] [H], outre sa condamnation à une provision de 12.000 euros au titre des loyers impayés. Par ordonnance du 22 avril 2021, le juge des référés a constaté la non comparution de la société DREAM HOME IMMO et l’a déboutée de ses demandes. Il a par ailleurs jugé que les demandes présentées par Monsieur [D] [H] se heurtaient à des contestations sérieuses et l’a en conséquence débouté.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, Monsieur [D] [H] a fait assigner la société DREAM HOME IMMO devant le tribunal judiciaire de Grenoble.

Aux termes de son acte introductif d’instance, auquel il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [D] [H] sollicite du tribunal de :

— CONDAMNER la SCI DREAM HOME IMMO à lui verser

. la somme de 43.200 euros en réparation de son préjudice résultant de la rupture unilatérale du bail commercial et du trouble de jouissance occasionné,

. la somme de 16.220 euros au titre de son préjudice matériel, pour la perte du matériel acquis et de son investissement,

. la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral,

— CONDAMNER aux entiers dépens

— CONDAMNER à lui verser à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la société DREAM HOME IMMO a rompu unilatéralement le bail commercial, sans respecter les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et des articles 1224 et suivants du code civil.

Il expose qu’il subit un préjudice de jouissance d’un montant de 43.200 euros correspondant au montant du loyer payé sur une période de 3 ans en raison de la rupture unilatérale abusive.

Pour justifier le montant de sa demande au titre du préjudice matériel, il expose qu’il n’a pas pu récupérer le matériel laissé dans les lieux, et qu’il avait acquis pour un montant de 8.400 euros, qu’il a par ailleurs réalisé des travaux de rénovation pour un montant de 7.820 euros.

Il soutient enfin que l’attitude du bailleur à son égard lui a causé un préjudice moral, accentué par l’existence d’une mention de rappel à la loi pour dégradation et/ou détérioration de matériel dans son dossier, qui l’empêche de devenir agent de sécurité.

La société DREAM HOME IMMO, régulièrement assignée par acte de commissaire de justice de justice conformément aux dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 mai 2025 par ordonnance du même jour rendue par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 23 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 6 octobre 2025, par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Une partie au moins n’ayant pas comparu sans avoir été citée à personne, mais la décision étant rendue en premier ressort, il sera statué par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous en application de l’articles 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la rupture du bail

L’article L145-41 du code de commerce régit les conditions dans lesquelles un bail commercial peut être résilié. Il précise :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, il résulte de l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Grenoble le 22 avril 2021 que la société DREAM HOME IMMO l’a saisi par assignation du 24 novembre 2020, aux fins de constater la résiliation du bail commercial, d’ordonner l’expulsion du locataire, et de condamner Monsieur [D] [H] au paiement d’une provision de 12.000 euros au titre de loyers et charges impayés.

Par cette décision, la société bailleresse a été déboutée de ses demandes, sa non-comparution ayant été constatée. En conséquence, le bail n’a pas été résilié judiciairement par cette décision.

Par ailleurs, il peut être mis fin au bail commercial dans les conditions prévues aux articles 145-9 et suivants du code de commerce. Il est notamment prévu à l’article 145-9 que « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. »

Or, il résulte d’un mail adressé par Monsieur [S] [X], gérant de la société DREAM HOME IMMO, à Monsieur [D] [H] le 4 mai 2020, qu’il souhaitait procéder à la résiliation du bail, et fixait un rendez-vous au 15 mai 2020 au locataire « pour résilier officiellement le contrat ou bien vouloir rembourser le solde décompte ». Il ressort toutefois de l’audition de Monsieur [S] [X] le 18 mai 2020 au commissariat du [Localité 5] dans le cadre d’un dépôt de plainte, que le bail n’avait pas été résilié amiablement, puisqu’il indique avoir envoyé un mail et un SMS pour tenter de résilier le bail en raison des impayés de son locataire. Il écrivait aussi qu’à défaut de mail en retour avant le 15 mai 2020, le contrat serait « officiellement » résilié par défaut de paiement et non remise des clés, ce qui n’aurait pas été le cas si le locataire avait accepté une résiliation amiable du bail.

La bailleresse n’a donc pas non plus respecté les termes des articles susvisés relatifs au congé, notamment le respect des délais et l’usage d’un acte extrajudiciaire. Pour autant, un congé irrégulier, dont la nullité n’est en outre pas soulevée par le preneur, met fin au bail.

Enfin, la résiliation judiciaire pour faute peut être obtenue sur le fondement de l’article 1224 selon lequel : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Il résulte de l’article 1226 du code civil que « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution. ».

En l’occurrence, il résulte du SMS en date du 3 mai 2020 adressé par Monsieur [S] [X], qu’il a procédé au changement des serrures du rideau métallique et de la porte pour défaut de paiement. Il écrit également que le contrat « a été résilié ». Le mail du 4 mai 2020 confirme le changement de serrures opéré par le bailleur, ainsi que l’interdiction faite au preneur d’accéder au local commercial. La reprise du local commercial par le bailleur est également démontrée par l’impression le 15 janvier 2021 d’une annonce commerciale de l’agence Guy Hoquet, précisant que le local était en vente, libre d’occupation.

La preuve est ainsi rapportée par le requérant que le bailleur a repris possession du local loué contre la volonté du locataire, et sans respect des conditions préalables posées par l’article susvisé et notamment:

— une mise en demeure préalable d’avoir à exécuter les clauses du contrat,

— la précision dans cette mise en demeure que le contrat sera résolu si l’inexécution persiste.

Il n’est de surcroît justifié d’aucune urgence qui aurait dispensé la bailleresse d’une mise en demeure préalable, ni d’une gravité persistante de l’inexécution justifiant la résiliation.

En conséquence, outre que la bailleresse n’a pas poursuivi la condamnation au fond de son preneur pour impayés de loyers, ni la résiliation judiciaire du bail, pas plus qu’elle ne se trouvait dans les conditions de pouvoir donner un congé régulier, a bien procédé à la résolution unilatérale du bail, laquelle doit être considérée comme infondée.

2- Sur les demandes indemnitaires

Monsieur [H] demande des réparations sans se prévaloir de l’indemnité d’éviction prévu par le code de commerce.

Il résulte de l’article 1103 du code civil que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 1228 du code civil « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

2-1 Sur la demande au titre du préjudice résultant de la résolution unilatérale du bail commercial et du trouble de jouissance occasionné

Monsieur [D] [H] justifie sa demande de condamnation de la société DREAM HOME IMMO à lui payer la somme de 43.200 euros par la rupture abusive du contrat, et le préjudice résultant du trouble de jouissance subi.

Il indique avoir chiffré sa demande par rapport au montant du loyer fixé sur une période de trois ans. Mais il ne justifie pas avoir payé des loyers postérieurement au mois de mars 2020, alors que la résiliation unilatérale du bail par la société DREAM HOME IMMO est intervenue le 3 mai 2020. La demande de dommages et intérêts ne peut donc pas être justifiée par les sommes versées au bailleur postérieurement à cette date.

Monsieur [D] [H] ne s’explique pas non plus sur les revenus qu’il aurait tirés de son activité s’il avait pu exploiter le commerce après la résiliation unilatérale du contrat par le bailleur. Il ne produit aucun justificatif des revenus qu’il a tirés de son activité. Or, comme il le souligne, la période était particulièrement difficile pour les commerces de restauration avec des fermetures administratives successives des commerces en raison de la crise sanitaire. Il n’est pas justifié que la privation du local loué a causé une perte de résultat bénéficiaire de l’exploitation du commerce.

En conséquence, en l’absence de tout élément de preuve de l’existence d’un dommage, Monsieur [D] [H] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte d’exploitation, résultant de la rupture unilatérale du bail commercial et du trouble de jouissance occasionné.

2-2 Sur la demande au titre du préjudice matériel

2-2-1 Sur le matériel acquis et non récupéré

Monsieur [D] [H] démontre que les conditions de reprise du local par le bailleur, avec un changement de serrures, sans mise en demeure préalable et sans respect de la procédure imposée par la loi, ne lui ont pas permis de récupérer le matériel qui lui appartenait.

Il justifie avoir acquis du matériel nécessaire à son activité de restauration auprès de la société FOOD MARKET selon des factures à compter du 13 mars 2019 jusqu’au 8 janvier 2020, pour un montant total de 6.815 euros hors taxes, ainsi qu’auprès de la société IKEA pour un montant total hors taxe de 187,81 euros, selon deux factures du 14 septembre 2020, portant sur des ventes du 16 septembre 2019.

Il justifie donc avoir acquis du matériel pour un total de 7002,81euros hors taxe.

Monsieur [D] [H] ne produit pas de justificatif de son absence d’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée, et n’indique pas ne pas y être assujetti. Aussi, seul le montant hors taxes du matériel acquis paraît justifié.

En conséquence, la société DREAM HOME IMMO sera condamnée à lui payer la somme de 7.002,81 euros au titre du matériel acquis non récupéré.

2-2-2 Sur le coût des travaux réalisés dans les locaux

Monsieur [D] [H] justifie que l’entreprise dénommée ALAHYANE AM CARRELAGE 38, qui n’est pas assujettie à la TVA, a réalisé des travaux d’aménagement intérieur du local commercial en avril et mai 2019 pour un montant total de 5.970 euros.

Il justifie également de l’acquisition de divers matériaux nécessaires à la réalisation de travaux d’aménagement, auprès de l’entreprise dénommée L’ENTREPOT DU BRICOLAGE. Ainsi, il produit des factures du 13 juillet 2019 au 26 septembre 2019 pour un montant total hors taxes de 1.394,36 euros.

Monsieur [D] [H] n’a pas pu bénéficier de ces investissements réalisés dans les locaux qu’il a loués, en raison de la résolution unilatérale du contrat par le bailleur. Il est donc fondé à solliciter l’indemnisation du préjudice qu’il subit à ce titre, et il sera fait droit à sa demande à hauteur de la somme de 7.364,36 euros, correspondant au montant total hors taxes des investissements dont il justifie.

En conséquence, la société DREAM HOME IMMO sera condamnée à lui payer la somme de 7.364,36 euros au titre des travaux réalisés dans le local commercial.

2-3 Sur le préjudice moral

Monsieur [D] [H] soutient qu’il subit un préjudice moral du fait d’un rappel à la loi dont il a fait l’objet.

Il justifie que le Directeur du Conseil national des activités privées de sécurité lui a refusé la délivrance d’une autorisation préalable, au motif qu’il a fait l’objet d’un rappel à la loi le 14 mai 2020 pour des faits de vol par effraction dans un local à [Localité 6], consécutif à un dépôt de plainte de son bailleur.

Il résulte de la déclaration de Monsieur [S] [X] au cours de l’enquête que Monsieur [D] [H] a arraché les barreaux de la fenêtre de la cuisine du restaurant après y avoir attaché un câble relié à l’arrière de sa voiture. Le procès-verbal établi par les services enquêteurs n’est pas produit dans son intégralité, mais ces faits semblent bien constitutifs d’une dégradation du local commercial.

Le rappel à la loi, ainsi que le refus d’autorisation préalable au titre des activités privées de sécurité, qui trouvent leur origine dans ces faits, ne sont donc pas imputables au bailleur.

En revanche, Monsieur [D] [H] justifie d’un préjudice moral évident résultant du procédé brutal et illégal employé par la bailleresse pour se réapproprier les lieux sans passer par les voies de droit. Il a nécessairement subi une perte de chance de pouvoir exploiter son commerce, quand bien même ne peut-il prouver qu’il aurait été bénéficiaire. Il s’est trouvé en outre privé de son matériel et d’investissement, ce qui a forcément été une difficulté pour se réinstaller. Il est donc indéniable que l’attitude de la bailleresse, qui n’a pas pris la peine de venir s’expliquer sur les impayés de loyers qu’elle reprochait au preneur, a causé un préjudice moral à monsieur [H], entrepreneur individuel.

En conséquence, il lui sera alloué à ce titre la somme de 2000 euros.

3- Sur les autres demandes

3-1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société DREAM HOME IMMO, succombant à l’instance, supportera les dépens de l’instance.

3-2 Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société DREAM HOME IMMO, condamnée aux dépens, devra verser à Monsieur [D] [H] une somme qu’il paraît équitable de fixer à 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant à juge unique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

DECLARE non fondée la résolution unilatérale du bail commercial du 3 avril 2019 portant sur des locaux situés [Adresse 2] appartenant à la SCI DREAM HOME IMMO ;

DEBOUTE Monsieur [D] [H] de sa demande au titre du préjudice de perte d’exploitation résultant du trouble de jouissance ;

CONDAMNE la société DREAM HOME IMMO à payer à Monsieur [D] [H] la somme de 7.002,81 euros au titre du matériel acquis non récupéré ;

CONDAMNE la société DREAM HOME IMMO à payer à Monsieur [D] [H] la somme de 7.364,36 euros au titre des travaux réalisés dans le local commercial ;

CONDAMNE la société DREAM HOME IMMO à payer à Monsieur [D] [H] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la société DREAM HOME IMMO aux dépens de la procédure;

CONDAMNE la société DREAM HOME IMMO à payer à Monsieur [D] [H] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LA JUGE

Béatrice MATYSIAK Nathalie CLUZEL