TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00007 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J4R5

NAC : 5AE 0A

JUGEMENT

Du : 05 Juin 2025

Monsieur [F] [K]

Rep/assistant : M^e Céline PARE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Madame [S] [K]

Rep/assistant : M^e Céline PARE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

C /

Monsieur [L] [J]

Madame [U] [H]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Céline PARE

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Céline PARE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 Avril 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 05 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [K], demeurant 2 Chauzat-Haut, 63340 NONETTE

représenté par M^e Céline PARE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué par la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [S] [K], demeurant 2 Chauzat-Haut, 63340 NONETTE

représentée par M^e Céline PARE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué par la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [J], demeurant 4 allée Luciana Landon, Lotissement les Sousquets, 63340 SAINT-GERMAIN-LEMBRON

non comparant, ni représenté

Madame [U] [H], demeurant 4 allée Luciana Landon, Lotissement les Sousquets, 63340 SAINT-GERMAIN-LEMBRON

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 28 août 2018, Monsieur [F] [K] et Madame [S] [K] ont donné à bail à Monsieur [L] [J] et Madame [U] [H] une maison de bourg située 17 Route de Brioude – 63340 SAINT-GERMAIN-LEMBRON, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 615 €, provision sur charges comprise.

Le 28 août 2018, un état des lieux d’entrée a été établi en présence de toutes les parties. En outre, un dépôt de garantie à hauteur de 600 € a été versé par les locataires aux bailleurs.

Par courrier datant du 08 novembre 2022, Monsieur [L] [J] et Madame [U] [H] ont délivré un congé à Monsieur [F] [K] et Madame [S] [K] pour le 09 février 2023.

Le 13 février 2023, les locataires ont quitté les lieux et restitué les clés aux bailleurs.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été réalisé par Maitre [T], commissaire de justice le 02 mars 2023 à la demande des bailleurs, en présence de l’ensemble des parties.

Par lettre recommandée datée du 01 avril 2023 avec accusé de réception, Monsieur [F] [K] et Madame [S] [K] ont mis en demeure Monsieur [L] [J] et Madame [U] [H] de rembourser les frais de remise en état du logement et les informent de la retenue complète du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, Monsieur [F] [K] et Madame [S] [K] ont fait assigner Monsieur [L] [J] et Madame [U] [H] devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

— déclarer la présente demande régulière, recevable et bien fondée,

— condamner solidairement et in solidum Monsieur [L] [J] et Madame [U] [H] à leur payer les sommes suivantes :

* 3.806,16 € au titre des frais de remise en état causés par le défaut d’entretien des lieux et les dégradations anormales en résultant,

* 1.027,06 € au titre des frais de remise en état des dommages causés par les dégâts des eaux restés à leur charge,

* 209,98 € au titre de la moitié des frais d’état des lieux,

— déduire le dépôt de garantie de 600 € conservé au titre des sommes restant dues au bailleur et des réparations locatives et des dégradations anormales du bien loué,

— condamner solidairement et in solidum Monsieur [L] [J] et Madame [U] [H] à payer à Monsieur [F] [K] et Madame [S] [K] 1.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier qu’ils ont subi résultant des fautes dans l’exécution du contrat de location du 28 août 2018,

— condamner Monsieur [L] [J] et Madame [U] [H] à payer à Monsieur [F] [K] et Madame [S] [K] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de signification de la présente assignation et du jugement à intervenir.

A l’audience, Monsieur [F] [K] et Madame [S] [K], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur assignation. Ils font valoir qu’en vertu des dispositions des articles 7c et 7d de la loi du 6 juillet 1989, les lieux ont été restitués en mauvais état manifeste lié à des manquements des locataires à leur obligation d’entretien voire de leur négligence ; que les locataires sont également à l’origine de dégradations anormales dues à deux dégâts des eaux survenus pendant la période locative et que, selon l’expert, les dégâts sont dus à un défaut d’entretien (joints en silicone non entretenus) qui faute d’intervention ont favorisé la propagation et l’aggravation des phénomènes d’infiltrations et d’humidité.

Ils se prévalent donc d’un préjudice financier sur la base d’une facture de remise en état, tout en justifiant des sommes versées par leur assurance suite à la déclaration de sinistre d’une entreprise ; ils demandent à conserver le dépôt de garantie pour l’imputer sur les sommes dues au titre des réparations locatives et des dégradations anormales. Ils produisent deux factures d’eau non réglées créant un solde débiteur au titre des charges locatives dont ils demandent paiement. Ils justifient d’un nouveau bail à compter d’un délai de 10 mois après le départ de Monsieur [L] [J] et Madame [U] [H] et sollicitent donc une indemnisation dans la mesure où il ne leur a pas été permis de relouer leur bien immédiatement après le départ des locataires.

A l’audience, le conseil des bailleurs dépose dans son dossier un CD comprenant les photos du constat établi par commissaire de justice (pièce 1 à 754). Il a ensuite fait parvenir un album photographique papier le 19 mai 2025, après y avoir été autorisé par le juge.

Monsieur [L] [J] et Madame [U] [H], assignés en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [L] [J] et Madame [U] [H] ont été assignés en l’étude du commissaire de justice et ne se sont pas présentés à l’audience ni personne pour eux. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : "Le locataire est obligé : […] c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées".

L’article 3-2, alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que : "Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

En l’espèce, Monsieur [L] [J] et Madame [U] [H] d’une part et Monsieur [F] [K] et Madame [S] [K] d’autre part sont liés par un contrat de bail conclu le 28 août 2018 et portant sur une maison de bourg située 17 Route de Brioude à SAINT-GERMAIN-LEMBRON (63340).

Monsieur [F] [K] et Madame [S] [K] versent aux débats :

Un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 28 août 2018 qui fait l’inventaire des équipements et ne constate aucune dégradation. Celui-ci indique que le logement est nomenclaturé en « A : très bon état » ;

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie contradictoire établi par commissaire de justice le 02 mars 2023 mentionnant plusieurs dégradations :Au rez-de-chaussée :

Dans le séjour : l’accès est « sale et encrassé » avec « quelques traces et frottements » et la poignée est cassée ; le sol et les plinthes sont « en mauvais état », « sale[s] » et « encrassé[s] » ; les murs sont « en mauvais état général » ; le plafond présente des traces d’humidité, des auréoles et le doublage plâtre est « dégradé »; ses différents équipements sont « sale[s] et encrassé[s] » et un volet roulant est hors service ;Dans la cuisine : le sol est « éclaté », « fissuré » et « sale » ; les plinthes sont « sale[s] » ; les murs sont « sale[s], jaunis » et « en mauvais état général » ; la peinture du plafond est « jaunie » ; ses équipements sont de manière général « sale[s] et encrassé[s], les volet électriques, un spot d’éclairage et un système de bondes sur deux décrits « hors service » ;Les W.C. : la peinture de la porte est « jaunie et présente des « traces de salissures » ; les plinthes, le sol et les équipements sont globalement « sales » et « encrassé[s] » ;La buanderie et ses équipements sont globalement « sale[s] » et un tuyau PVC a été sectionné ;Au premier étage :

La montée d’escalier est globalement « sale » , les murs présentent « des traces de salissures et frottements noirâtres en de multiples endroits » ainsi que deux chocs en partie inférieure du mur Ouest et un spot est « hors service » ;Le palier/couloir : le sol et les plinthes sont « sale[s] », présentent des traces de frottement, des rayures, un défaut de planéité, sont « décollées » et les angles sont « éraflés » ; les murs sont « sale[s] et présence d’une fissure verticale ; le plafond présente des traces de moisissures, de salpêtre, des auréoles, des tâches d’humidité et le doublage du plâtre est percé ; les équipements sont « sale[s] » et « encrassé[s] » et trois spots sont « hors service » ;Les W.C. : le système de fermeture est « hors service » ; le parquet présente un défaut de planéité, est « décollé » et les angles sont « éraflés » ; la peinture sur les murs est « en mauvais état », « dégradée » et présente des traces d’humidité, de moisissures et des auréoles ; le plafond est en « mauvais état », « dégradé », présente des moisissures, des traces d’humidité et de salpêtre, des auréoles, des tâches et des traces sombres et le doublage en plâtre est cloqué, gonflé et percé/troué ; une bouche d’extraction VMC est également « sale » et « encrassé[e] » ;La première chambre en aspect sud-ouest : l’accès, le sol, les plinthes, les murs ainsi que les équipements sont globalement « sale[s] » et pour certains aspects « encrassé[s] » ; le plafond présente des auréoles et des traces d’humidité ; deux chocs sur la paroi sud de l’embrasure de fenêtre et des traces de coulures en partie inférieure ont été constatés ;La salle de bain : l’accès, les équipements, le sol et les murs sont « sale[s] » ; le sol est en « mauvais état » et « dégradé » et présente un défaut de planéité et d’aplomb ; le mur est fissuré et présente également des traces d’humidité, de moisissure et de salpêtre ;Deuxième chambre en aspect nord-ouest : l’accès, les murs et les équipements sont globalement « sale[s] », les murs présentent diverses traces et tâches ainsi qu’un accroc en aspect Nord de l’embrasure de fenêtre ;Au deuxième étage :

La montée d’escalier est globalement « sale », présente des traces de salissures et des tâches et un spot est « hors service » ;La salle d’eau et W.C. sont décrits comme étant « sale[s] » et « encrassé[s] » ; le parquet flottant ainsi que plusieurs équipements sont en « mauvais état » et les systèmes de bondes sont « hors services ».La chambre : le parquet présente des tâches et des rayures, les murs sont « sales » et présentent un choc/enfoncement ainsi que quatre trous non rebouchés ; les équipements sont pour la plupart décrits comme étant « sale[s] » et le volet roulant est « hors service » ;Le sous-sol (cave) présente une peinture « sale », des traces d’humidité et d’auréoles sur les murs et le plafond et un défaut d’aplomb et de planéité au niveau du plafond ;Synthèse : Celui-ci indique que l’appartement est dans son ensemble « sale » et relève que chaque pièce du logement est « encrassée », et qu’il est question de : « moisissures », « rayures », « éraflures », « tâches », « traces de salissures », que certains systèmes de fermeture sont « hors service », …

Un premier rapport d’expertise déposé le 22 mai 2023 pour le sinistre « dégât des eaux au 2e étage » du 13 février 2023 chiffrant les dommages à la somme de 4.282,08 euros,

Un second rapport d’expertise déposé le 19 juin 2023 pour le sinistre « dégât des eaux au 1er étage » du 23 mai 2023 chiffrant les dommages à la somme de 7.720,06 euros ;

Plusieurs factures des prestations et réparations dont les bailleurs demandent la prise en charge par les locataires.En l’espèce, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie démontre l’existence de nombreuses dégradations liées notamment à l’absence d’entretien courant du logement. L’état des lieux n’a pas pu avoir lieu amiablement le jour de la remise des clés et le procès-verbal du commissaire de justice décrit de manière exhaustive les dégradations qu’il a pu constatées.

Il convient également d’analyser les rapports d’expertise suite aux dégâts des eaux dans la mesure où les propriétaires non occupants ont été indemnisés de leur préjudice par l’assurance :

Selon la pièce 11, la compagnie d’assurance a versé une somme de 4758,02€ pour le premier dégât des eaux intervenu au niveau de la salle d’eau et WC du 2eme étage et qui a également endommagé le plafond de la chambre 1, le couloir et le WC du 1er étage ; il s’avère que sont concernés le WC, le dégagement et la chambre ;Selon la pièce 12, la compagnie d’assurance a versé pour le deuxième dégât des eaux dans la salle de bain du 1er étage la somme de 8711,62€ laissant à la charge de Monsieur et Madame [K] la somme de 170,32€ (franchise contractuelle) ; a été impacté après infiltration de l’eau par le carrelage le plafond du salon.

Par conséquent, afin de calculer l’indemnisation précise des demandeurs, il convient d’exclure les pièces susvisées et ne retenir que les travaux de remise en état dans les pièces suivantes : cuisine, WC et de la buanderie du RDC ; au premier étage de l’escalier, palier/couloir et de la chambre deux, ainsi qu’au deuxième étage des escaliers et de la chambre. Un coefficient de vétusté de 10% sera appliqué ; c’est en effet à bon droit que l’expert de la compagnie d’assurance a retenu ce taux du fait de la durée du contrat de bail.

Cuisine (plafond et murs)………………………………………. …899,56€

Buanderie…………………………………………………………….385,39€

Hall et monte escalier (murs et plafond)……….…………………1256,51€

Chambre étage 2 (plafonds et mur) ………………………………397,37€

TOTAL……………….……………………………………………… 2938,83€

Les demandeurs produisent en outre 6 factures (CASTORAMA 14/09/23, GEDIMAT 31/07/23, 31/08/23, LEROY MERLIN 14/09/23,17/08/23 et 31/08/23) pour un total de 390,15€ qu’il convient d’ajouter au solde des travaux de réfection. Il convient de déduire du total le montant du dépôt de garantie (600€).

En revanche, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes de frais de remise en état des dommages causés par les dégâts des eaux restés à leur charge ; il résulte des courriers de GROUPAMA des 23 mai 2023 que les bailleurs ont été intégralement indemnisés du premier sinistre. Concernant le deuxième ils conservent certes la charge de la franchise et d’une partie des frais de déblayement, selon les dispositions contractuelles qu’ils avaient souscrits.

Sur la demande de paiement des charges locatives récupérables

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le décret du 26 aout 1987 prévoit que les dépenses relatives à l’eau chaude et à l’eau froide sont des charges récupérables.

Les consorts [K] se prévalent de deux factures ; celle de 2018 sera écartée du fait de son ancienneté et éventuelle prescription. Il convient donc de condamner Monsieur [L] [J] et Madame [U] [H] à leur rembourser la somme de 106,54€ au prorata de la consommation d’eau à la restitution des clés (chiffrage du compteur sur l’état des lieux de sortie) selon la facture SUEZ du 12/05/2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Les consorts [K] rapportent la preuve d’un préjudice financier du fait de leur obligation d’effectuer des travaux de remise en état ; en effet ils n’ont pas été en mesure de relouer immédiatement leur bien.

Il leur sera loué la somme de 600€ sur ce fondement.

Sur les autres demandes

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si faute d’état des lieux à l’amiable, l’état des lieux est établi par commissaire de justice, sur initiative de la partie la plus diligente, il sera à la charge des parties par moitié.

La solidarité est prevue expressément dans le contrat de bail.

Il serait inéquitable de laisser à Monsieur et Madame [K] les frais par eux exposés et non compris dans les dépens. Monsieur [L] [J] et Madame [U] [H] seront condamnés à leur payer la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Monsieur [L] [J] et Madame [U] [H] qui succombent seront condamnés aux dépens.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [U] [H] à payer à Monsieur [F] [K] et Madame [S] [K] la somme de 2728,98 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 600€ et celle de 106,54 € au titre des charges récupérables,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [J] et Madame [U] [H] à payer à Monsieur [F] [K] et Madame [S] [K] la somme de 209,98€ au titre de la moitié des frais d’huissier et celle de 600€ au titre du préjudice financier,

CONDAMNE Monsieur [L] [J] et Madame [U] [H] à payer à Monsieur [F] [K] et Madame [S] [K] la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du CPC,

DEBOUTE Monsieur [F] [K] et Madame [S] [K] du surplus de leur demande,

CONDAMNE Monsieur [L] [J] et Madame [U] [H] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection