COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 6

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT défendeurs

2

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

3

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° RG 22/04319 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N4HS

Pôle Civil section 2

Date : 11 Mars 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [T] [Z]

née le 15 Juin 1949 à [Localité 8] (49),

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

S.A.S.U. TERRAINS À BÂTIR CONSTRUCTION (T.A.B.C), immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 813 393 659, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège,

représentée par M^e Laurent EPAILLY, avocat postulant et M^e Jean-François GENDRE avocat plaidant, tous deux inscrits au barreau de MONTPELLIER

S.A.S.U. RESEAU FONCIER, immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 814 517 256, dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son président en exercice,

représentée par M^e Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE GAL

Assesseurs : Karine ESPOSITO

Sabine CABRILLAC,magistrat à titre temporaire

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 14 Janvier 2025 au cours de laquelle Sabine CABRILLAC a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 11 Mars 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 11 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous-seing-privé, en date du 4 décembre 2018 pour l’acquéreur et du 15 décembre 2018 pour le vendeur, la société TERRAINS A BATIR CONSTRUCION (intitulée T.A.B.C.) et la SASU RESEAU FONCIER ont fait l’acquisition auprès des consorts [P] d’un terrain à bâtir sis à [Localité 10] (Hérault) [Adresse 9] cadastré section AH [Cadastre 4] et AH [Cadastre 5] moyennant le prix de 700.000 euros.

L’acte prévoyait notamment, au titre des conditions suspensives, « l’obtention de l’accord et l’intervention à l’acte authentique des propriétaires de la parcelle voisine, cadastrée AH n°[Cadastre 7], afin de consentir une servitude de passage et de tous réseaux secs et humides, à titre gratuit ».

Suivant contrat intitulé « contrat de réservation pour un terrain à bâtir » signé le 18 avril 2019, Madame [Z] a réservé auprès de la S.A.S.U TERRAINS A BÂTIR CONSTRUCTION (T.A.B.C) et la S.A.S.U RESEAU FONCIER le lot C du terrain à bâtir, cadastré AH [Cadastre 4] et AH [Cadastre 5] sis [Adresse 12] à [Localité 10], pour un prix de 435.000 € . L’article 4 du contrat stipule que le vendeur est propriétaire ou doit acquérir le dit terrain, et l’article 25 énonce que le vendeur réalisera la viabilisation des lots. Il était prévu également que l’acte authentique serait reçu au plus tard le 30 novembre 2019, cette date n’étant pas extinctive.

Le 30 avril 2019, Mme [Z] a conclu avec le constructeur Maisons BIC, un contrat de construction pour la somme de 167 500 €, outre des travaux non compris dans le prix de 14 901 €.

Le 12 juillet 2019, Mme [Z] a obtenu un transfert du permis de construire à son profit.

Invoquant le défaut de signature de l’acte de vente définitif devant Notaire, l’absence d’acquisition du terrain par les sociétés TABC et RESEAU FONCIER et l’absence de réalisation de la viabilisation, par acte de commissaire de justice du 28/09/2022 Mme [Z] a fait assigner la SASU TERRAINS A BÂTIR CONSTRUCTION (TABC) et la SASU RESEAU FONCIER devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d’obtenir la résolution du contrat et la réparation du préjudice en résultant.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29/08/2024, Mme [Z] sollicite sur le fondement des articles 1224 du Code civil, 1231, 1231-1 et suivants du Code civil, L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation, 1188 du Code civil, de :

— prononcer la résolution du contrat conclu le 18 avril 2019 en raison de l’inexécution suffisamment grave des obligations qui incombaient aux sociétés venderesses, à compter du 30 novembre 2019.

— condamner solidairement la société T.A.B.C et la société RESEAU FONCIER à lui payer la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier et de son préjudice moral,

— condamner solidairement la société T.A.B.C et la société RESEAU FONCIER à régler la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Mme [Z] expose que la convention intitulée « contrat de réservation d’un terrain à bâtir », doit être qualifiée de compromis de vente. Elle soutient que plusieurs éléments corroborent cette qualification et notamment les termes du contrat et l’accord des parties sur la chose et le prix. Elle souligne que l’article 6 du contrat stipule « la présente réservation vaut compromis ou promesse », que les termes « acquéreur » et « vendeur » sont utilisés dans l’acte, et qu’il ressort de l’article 14 du contrat que l’acte est qualifié de « vente de terrain à bâtir ».

Elle soutient qu’il ressort clairement de ces éléments que les sociétés défenderesses s’engageaient à acquérir le dit bien à défaut d’en être propriétaire et qu’elles étaient donc débitrices d’une obligation de faire à l’égard de Madame [Z].

Elle prétend que la société RESEAU FONCIER a manqué à son obligation de réaliser la viabilisation du terrain et fait valoir que cette obligation n’était pas conditionnée à l’accord des propriétaires riverains pour établir des servitudes de passage. Elle ajoute avoir été destinataire de mails, relatifs à l’avancée du projet, adressés par la société RESEAU FONCIER. Elle affirme ne jamais avoir été informée que le projet ne se ferait pas.

Elle demande en conséquence le prononcé de la résiliation du contrat pour défaut d’exécution de leurs obligations par les vendeurs, outre l’indemnisation de ses préjudices.

Au titre du préjudice financier elle précise avoir réglé la somme de 16.304 € au titre de la redevance d’archéologie et de la taxe d’aménagement. Elle souligne que le contrat érige en condition suspensive l’obtention du permis de construire par Mme [Z] et que le paiement de ces taxes est en lien direct avec l’exécution de cette obligation. Elle allègue avoir subi une moins-value immobilière réalisée sur la vente de son logement de 88700 €, et une perte de 170.603 € correspondant au différentiel de coût entre l’opération immobilière avortée et le nouveau projet immobilier qu’elle a été contrainte de réaliser. Elle fait état d’un préjudice moral alors que l’opération immobilière représentait pour elle un projet de fin de vie.

Elle soutient que quand bien même elle n’a pas adressé de mise en demeure aux vendeurs, ces derniers ne peuvent s’exonérer de leur responsabilité qu’en cas de force majeure et précise que l’impossibilité d’obtenir une servitude de passage sur les parcelles voisines, invoquée par les défendeurs, ne revêt pas les caractéristiques de l’événement de force majeure visé à l’article 1218 du code civil.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 7 mars 2024, la société dénommée TERRAINS A BATIR CONSTRUCIONS ( T.A.B.C) sollicite du tribunal, vu l’article 1188 du Code civil, de débouter Madame [T] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions et de la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose que la convention signée ne saurait être qualifiée de promesse de vente mais constitue un contrat de réservation quand bien même il est écrit dans l’acte « la présente réservation vaut compromis ou promesse ». Elle souligne qu’il est précisé dans l’acte que « la présente réservation pourra être remplacée, à la demande du vendeur, par une promesse de vente ou d’achat, ou un compromis de vente, établi par Maître [W] notaire à [Adresse 11]. Lors de la signature du compromis ou de la promesse, un acompte n’excédant pas plus de 5% du prix de vente du terrain pourra être versé par l’acquéreur à l’ordre de Maître [D] ».

Elle fait valoir qu’au jour de la signature de la réservation, les sociétés n’étaient pas propriétaires du lot objet de la promesse. Elle allègue d’un mail du 11 octobre 2021 par lequel Mme [Z] a demandé la date pour laquelle la promesse de vente serait signée, et du fait que cette dernière n’a pas versé d’acompte.

Elle indique que Mme [Z] a été régulièrement informée de l’évolution de son dossier de réservation, des difficultés rencontrées avec les propriétaires voisins qui ne souhaitaient pas de constructions sur ce terrain, ainsi que des démarches réalisées.

Elle invoque l’absence de faute de sa part, et soutient avoir accompli toutes les diligences pour parvenir à l’aboutissement du projet, et notamment obtenir le désenclavement de la parcelle.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 août 2024 la société RESEAU FONCIER demande au tribunal, sur le fondement des articles 9 du Code de procédure civile et 1231 du code civil, de dire et juger radicalement infondées les prétentions de Madame [Z] et l’en débouter, et à titre reconventionnel, de la condamner à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Elle indique que Madame [Z] avait mis en place une action identique devant le Juge des Référés selon exploit du 16/05/2022 , dont elle s’est désistée.

Elle soutient que Madame [Z] ne démontre pas l’existence d’une obligation à la charge de la Société RESEAU FONCIER, ni un manquement de cette dernière à ses obligations.

Elle conteste formellement s’être engagée à vendre, nonobstant les termes du « contrat de réservation ››, et précise qu’elle n’était pas propriétaire du bien qui devait être divisé pour permettre l’allotissement envisagé au bénéfice de Mme [Z]. Elle fait valoir qu’il s’agit bien d’un contrat de réservation par lequel Mme [Z] déclare « réserver le lot C ›› et non un compromis ni une promesse de vente. Elle invoque les échanges de Mme [Z] avec l’Administration scale démontrant cette connaissance.

Elle allègue de son impossibilité d’acquérir la parcelle litigieuse, cette acquisition dépendant de la bonne commercialisation des lots à établir, de la validation de l’ensemble des conditions utiles au bon montage du projet et notamment du règlement de la question de l’enclavement de la parcelle, et l’obtention de servitudes de passage.

Elle souligne qu’il a été impossible d’obtenir l’établissement d”une servitude de passage des réseaux sur les parcelles voisines, ce qui constitue cas de force majeure, exonératoire de toute responsabilité.

Elle souligne que Mme [Z], parfaitement informée des difficultés à résoudre, n’a jamais émis la moindre relance avant le mois de novembre 2021 et que les relances n’ont été adressées qu’à la société TABC.

Elle précise que les parties étaient liées jusqu’au 30/11/2019, aucune parties n’ayant d’obligations à compter de cette date.

Elle invoque l’impérieuse nécessité de l’obtention d’une servitude de passage des réseaux, érigée en condition suspensive dans le cadre de l’acquisition de la parcelle assiette du projet, passée selon acte du 12/01/2018, condition qui a été reprise dans deux avenants passés avec les propriétaires du terrain le 15/12/2018 et le 12/01/2021,

Elle invoque l’impossibilité d’obtenir l’accord des voisins pour l’établissement de la servitude, connue de Mme [Z] et en conséquence l’absence de faute de sa part.

Elle conteste les préjudices allégués par Madame [Z] qui ne démontre ni la réalité desdits préjudices, ni l’existence d’un lien de causalité, et cela alors qu’elle savait depuis décembre 2019, que le projet ne pouvait se réaliser.

Elle fait valoir que si les parties sont restées en relation et ont suivi le projet jusqu’à ce qu’il ne soit plus du tout réalisable, cela ne constitue en rien une faute ou un manquement de la part des Sociétés TABC et RESEAU FONCIER.

Elle précise que Mme [Z] n’a jamais adressé de mise en demeure à la Société RESEAU FONCIER, que seule Mme [Z] s’est engagée à l’égard du constructeur qu’elle a choisi et qu’elle a obtenu un permis de construire l’amenant à régler une taxe d’aménagement, alors qu’elle n’avait aucune certitude en juillet 2019 mais aussi après, en l’état des difficultés qu’il fallait purger,

Elle souligne ne jamais avoir rencontré Mme [Z] et affirme qu’elle na jamais eu le moindre échange avec elle.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 janvier 2025.

MOTIFS :

— Sur la qualification du contrat de réservation

Madame [Z], à titre principal, fait valoir que le contrat de réservation doit être requalifié en compromis de vente du fait des termes mêmes de la convention et de l’accord sur la chose et sur le prix.

Les défendeurs contestent la qualification de compromis de vente, et allèguent de la commune intention des parties portant sur un contrat de réservation d’un terrain à lotir dont ils n’étaient pas propriétaires à la date de la réservation.

Selon l’article 1188 du code civil le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral des termes.

Selon l’article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation, en sa rédaction applicable en la cause, la vente ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble. Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé. Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente. Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l’article L.313-41 du code de la consommation n’est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

En l’espèce, le contrat de réservation signé entre les sociétés T.A.B.C et RESEAU FONCIER, réservants, et Mme [Z], réservataire, ne constitue pas un contrat préliminaire au sens de l’article L 261-15 du code de la construction et de l’habitation, puisqu’il y manquent plusieurs mentions essentielles dont celle relative au versement d’un dépôt de garanties et celles relatives aux indications relatives à la consistance de la maison d’habitation à construire, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux.

En application de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.

Il résulte des termes de l’acte conclu le 18 avril 2019 intitulé « contrat de réservation d’un terrain à bâtir » que les sociétés TERRAINS A BÂTIR et RESEAU FONCIER se sont engagées à vendre pour un prix de 435.000 € à Mme [Z] le lot C, d’une surface d’environ 525 m2, issu de la division des parcelles cadastrée AH[Cadastre 4] et AH[Cadastre 5] sise [Adresse 12] à [Localité 10]. L’article 4 du contrat stipule que « le vendeur est propriétaire ou doit acquérir un terrain à bâtir situé à [Adresse 12], cadastre AH[Cadastre 4] AH[Cadastre 6] » et selon l’article 6 « la présente réservation vaut compromis de vente et pourra être remplacée, à la demande du vendeur par une promesse d’achat ou de vente, ou un compromis de vente, établi par Maître [W]. Lors de la signature du compromis ou de la promesse, un acompte de 5% du prix de vente pourra être versé ». Aux termes de l’article 22 il est prévu que l’acte de vente authentique sera reçu par Maître [W], au plus tard le 30 novembre 2019, cette date n’étant pas extinctive.

Le contrat de réservation prévoit également la faculté pour l’acquéreur de renoncer à la vente moyennant le prix d’une indemnité de 10% du prix de vente.

Les sociétés TERRAINS A BÂTIR et RESEAU FONCIER ne saurait alléguer d’une simple réservation alors que l’acte précise que la présente réservation vaut compromis de vente, qu’un accord est intervenu sur la chose et le prix, que les parties se sont engagées à signer l’acte authentique au plus tard le 30 novembre 2019 et que la convention stipule que Mme [Z] sera débitrice d’une indemnité de 10% du prix de vente dans l’hypothèse où elle renoncerait à l’achat.

En conséquence, eu égard aux obligations réciproques des parties, Mme [Z] est fondée à soutenir que la convention doit s’analyser en une promesse synallagmatique de vente.

— Sur le défaut de qualité de propriétaire du bien objet de la vente par les vendeurs.

Il est constant que la vente de la chose sur laquelle le vendeur ne possède qu’un droit conditionnel n’est pas la vente de la chose d’autrui, prohibée par les dispositions de l’article 1599 du code civil, et qu’elle est seulement soumise à la même condition que le droit du vendeur.

Ainsi, la promesse faite par une partie de vendre un bien déterminé appartenant à un tiers, pour le cas où elle deviendrait propriétaire, constitue un engagement licite, soumis aux mêmes conditions suspensives que celles visées à l’acte d’acquisition préalable conclu par le vendeur.

En l’espèce, les sociétés TERRAINS A BÂTIR CONSTRUCTION et RESEAU FONCIER ont conclu un « contrat de réservation » avec Mme [Z] portant sur un terrain à bâtir dont ils n’étaient pas propriétaires mais qu’ils s’engageaient à acquérir.

A cette fin, et préalablement à la signature du contrat de réservation avec Mme [Z], la SASU TERRAIN A BÂTIR et la SASU RESEAU FONCIER, s’étaient portés acquéreurs du terrain litigieux, selon compromis de vente conclu sous condition suspensive de l’obtention de l’accord et l’intervention à l’acte authentique des propriétaires de la parcelle voisine, cadastrée AH n°[Cadastre 7], afin de consentir une servitude de passage et de tous réseaux secs et humides, à titre gratuit.

En conséquence, le contrat litigieux, portant sur un bien appartenant à autrui, était nécessairement soumis à la même condition suspensive que celle stipulée à l’acte d’achat par lequel les sociétés TERRAINS A BÂTIR et RESEAU FONCIER se portaient acquéreurs du terrain qu’ils souhaitaient revendre à Mme [Z].

Il n’est pas contesté que, malgré les nombreuses démarches réalisées, les sociétés TERRAINS A BÂTIR et RESEAU FONCIER n’ont pu obtenir l’accord des propriétaires de la parcelle voisine, afin de consentir une servitude de passage des réseaux, permettant le désenclavement des parcelles, de sorte que la condition suspensive n’était pas satisfaite et que la promesse de vente conclue entre les sociétés TABC, RESEAU FONCIER et les consorts [P] a été résiliée le 21 décembre 2021.

Compte tenu de l’absence de réalisation de la condition suspensive contenue à la promesse de vente signée par les vendeurs avec les consorts [P], il y a lieu de constater la caducité du contrat de réservation signé le 18 avril 2019.

L’obligation de vendre et de lotir le terrain des sociétés T.A.B.C et RESEAU FONCIER étant réputée ne jamais avoir existée, Madame [Z] sera déboutée de ses demandes indemnitaires fondées sur la responsabilité contractuelle.

— Sur les demandes accessoires.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Il y a lieu de condamner Madame [Z] [T], qui succombe, aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Mme [Z] [T] à payer à la SASU TERRAINS A BATIR CONSTRUCTION la somme de 1000 euros et à la SASU RESEAU FONCIER la somme de 1000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et que rien, en l’espèce, ne justifie d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Déboute Madame [T] [Z] de l’intégralité de ses demandes,

Rejette le surplus de ses demandes,

Condamne Madame [T] [Z] aux entiers dépens de l’instance,

Condamne Madame [T] [Z] à payer à la SASU TERRAINS A BATIR CONSTRUCTION la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [T] [Z] à payer à la SASU RESEAU FONCIER la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 11 mars 2025.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE-GAL