TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00457 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KD2R

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 18 Septembre 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [R] [L]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS Madame [R] [L]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Vincent CHEVRIER, Vice-président, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 18 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63100 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [R] [L], demeurant 2 boulevard Joliot Curie, Bât A, La Motte, Log 14, 63800 COURNON-D’AUVERGNE

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte signé électroniquement le 26 et 27 octobre 2020, l’Ophis a donné à bail à Mme [R] [L] un logement situé 2 Boulevard Joliot Curie – La Motte – Bâtiment A – 3e étage – Logement 14 à Cournon d’Auvergne (63800), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 458,47 €, provision sur charges comprise.

Le 17 janvier 2025, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5.884,29 €.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [R] [L] le 10 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, l’Ophis a fait assigner Mme [R] [L] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux, faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [R] [L] à lui payer les sommes suivantes :

* 6.145,90 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2025, outre intérêts au taux légal,

* 516,86 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la télérelève mensuelle et les intérêts au taux légal,

* 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 mars 2025.

Entre temps, un plan d’apurement a été proposé par l’Ophis à Mme [R] [L], laquelle s’est engagée le 26 mai 2025 à régler sa dette locative par un paiement de 350 euros au plus tard le 08 juin 2025 puis 380 euros en plus du loyer courant jusqu’à apurement total de la dette.

A l’audience, l’Ophis maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 01 juillet 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7.654,93 € après déduction des frais de poursuites à hauteur de 234,75 € et que le loyer courant s’élève à 516,86 €. Il expose qu’il n’y a pas de Supplément Loyer Solidarité et que la locataire n’a pas respecté le plan d’apurement. L’Ophis indique en outre que le dernier règlement de 380 € est intervenu le 30 juin 2025 et propose à la locataire de lui octroyer des délais de paiement pour apurer sa dette sur une période de 36 mois à hauteur de 213 € par mois en plus du loyer courant.

Mme [R] [L], quant à elle, expose qu’elle a eu des problèmes de santé, qu’elle ne perçoit plus la CAF, qu’elle a le droit à l’APL ainsi qu’à une prime d’activité, ce qui correspond à un revenu mensuel total d’environ 1.200 €. Elle sollicite des délais de paiement.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience. Il ressort cependant du document produit par l’Ophis et signé par la locataire le 26 mai 2025 que Mme [R] [L] a retrouvé un emploi.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [R] [L] s’étant présentée, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’Ophis produit un décompte arrêté au 01 juillet 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 7.654,93 €, déduction faite des frais de poursuites à hauteur de 234,75 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’Ophis est établie tant dans son principe que dans son montant. Mme [R] [L] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’Ophis justifie avoir régulièrement signifié le 17 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 5.884,29 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 17 mars 2025.

Cependant, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’Ophis que Mme [R] [L] a repris le paiement du loyer courant et que l’Ophis a proposé de lui octroyer des délais de paiement sur une période de 36 mois à hauteur de 213 € par mois en plus du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [R] [L] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 17 mars 2025.

En outre, dans cette hypothèse, Mme [R] [L] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’Ophis, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [R] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’Ophis, en l’occurrence la somme mensuelle de 516 € à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Mme [R] [L], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens.

Il n’apparait cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de les condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 26 et 27 octobre 2020 entre l’Ophis et Mme [R] [L] à compter du 17 mars 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Mme [R] [L] à payer à l’Ophis la somme de 7.654,93 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 01 juillet 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse et déduction faite des frais de poursuites à hauteur de 234,75 euros, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Mme [R] [L] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 213 € et DIT qu’à la 36e et dernière échéance, Mme [R] [L] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 12e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 7.654,93 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 17 mars 2025 et Mme [R] [L] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Mme [R] [L] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 2 Boulevard Joliot Curie – La Motte – Bâtiment A – 3e étage – Logement 14 à Cournon d’Auvergne (63800), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [R] [L] à la somme mensuelle de 516 € à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à l’Ophis ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNE Mme [R] [L] aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 17 janvier 2025 ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX,

DÉBOUTE l’Ophis de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection